İçindekiler
Son dönemlerde şehir hayatından bunalan pek çok insan doğa içerisinde huzurlu bir hayat hayaliyle kırsal alanda ev yaparak yaşamak istiyor. Köylerde arsa alıp bina inşa etmek isteyen veya mevcut inşa edilmiş bir binayı almak isteyen kişiler bu alanların tabi olduğu imar rejimini de mutlaka dikkate almalıdırlar. Bu yazıda köy yerleşik alanı civarının tabi olduğu rejime dair bazı notlar paylaşacağız.
Hukukumuzda Köy ve Köy Yerleşik Alanı
442 sayılı Köy Kanunu madde 2’ye göre; cami, mektep (ilkokul), otlak, yaylak, baltalık gibi orta malları bulunan ve toplu veya dağınık evlerde oturan insanlar bağ ve bahçe ve tarlalarıyla birlikte bir köy teşkil ederler. Diğer unsurların doğada bulunduğunu değerlendirdiğimizde, toplu veya dağınık evlerde oturan insanların kanuna göre bir köy teşkil edebilmesi için getirilen kriterler cami ve ilkokuldur. Günümüzde okul bulunan köylerin sayısı epey azalsa da cami ve okul köy niteliğinin kazanılması aşamasında mevzuatta aranan kriterlerdir.
Köy yerleşik alanlarından ilk defa 1975 yılında 6785 sayılı İmar Kanunu’nun Ek 7. ve 8. Maddelerine İlişkin Yönetmelikte bahsedilmiştir. Köy yerleşik alanı imar mevzuatının uygulanacağı alanın tespiti bakımından önemlidir. Başka bir deyişle köy yerleşik alanı içerisinde kalan yapılara uygulanan imar hükümleri diğer alanlara nispetle farklılık ve kolaylıklar göstermektedir.
Bilindiği üzere belediye sınırları içerisindeki yapılar için ruhsat mecburiyeti bulunmaktadır. Bu yöndeki ilk düzenleme 16.01.1957 tarihinde yürürlüğe giren 6785 sayılı ilk İmar Kanunumuzdur. Kanunun 2. maddesi ruhsat mecburiyetini sadece belediye sınırları içerisindeki yapılarla sınırlayarak köyler de dahil olmak üzere pek çok alanı bu mecburiyetten muaf tutmuştu. Kalkınma ve şehirleşme göstergeleri dikkate alındığında kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla bu muafiyetin nedenlerini anlamak çok da zor değildir.
Belediye ve mücavir alanlar dışındaki alanların imar düzenine dahil edilmesi 6785 sayılı (mülga) İmar Kanunu’na 1065 sayılı kanunla 1972 yılında eklenen Ek 7. ve Ek 8. maddeleri ile gerçekleşmiştir. Bu çerçevede Bakanlar Kuruluna verilen yetki kapsamında bazı illerin belediye ve mücavir alanları dışındaki alanlarda1975 yılından başlayarak 1983 yılına kadar Bakanlar Kurulu kararı ile imar düzenine geçilmiştir. İllerin imar düzenine geçirilme tarihinden önce belediye ve mücavir alan sınırları dışında inşa edilen yapılarda yapı ruhsatı/izni aranmaz. (Danıştay 14. D., E. 2014/1317 K. 2016/3790 T. 12.5.2016) Dolayısıyla imar düzenine geçilmiş olan yerler bakımından bu tarihlerden önce köylerde yapılan yapılar izin/ruhsat muafiyeti kapsamındadır ve hala ayakta olsalar dahi ruhsat almaları gerekmez.
Halihazırda yürürlükte bulunan 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 9 Kasım 1985 tarihinde yürürlüğe girmesiyle bütün illerin belediye ve mücavir alan sınırları ile bu alanların dışı tümüyle ilgili mevzuat kapsamına alınmış ve köy yerleşik alanlarında uygulanacak hususlar Kanun yanında “Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği” ile düzenlenmiştir.
Köy Yerleşik Alanlarında Hangi Yapılar Ruhsata Tabi Değildir
İmar Kanunu Madde 27’ye göre öylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak aşağıdaki yapılar için yapı ruhsatı aranmaz:
-Konut,
-Entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar,
Köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası,
-Tanıtım ve teşhir büfeleri
-Köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar.
Ancak aynı maddeye göre etüt ve projeler valiliğe sunularak valilik onayı alınmalıdır. Ayrıca bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur.
Güncel Mevzuatta Köy Yerleşik Alanı
Köy yerleşik alanı tabi olduğu imar hükümlerinin farkları nedeniyle büyük önem taşımaktadır. Bu durumda öncelikle mevzuatta köy yerleşik alanının kapsamının nasıl tanımlandığına bakmak gerekmektedir.
Plansız alanlar İmar Yönetmeliğinin 4. maddesinin 4. fıkrası Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarını şu şekilde tanımlar:
“Köy ve mezraların cami, köy konağı gibi köy ortak yapıları ile yapımı tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine uygun olarak inşa edilmiş yapıların toplu olarak bulunduğu yerlerde mevcut binaların en dışta olanlarının dış kenarlarından geçirilen çizginin içinde kalan alan köy yerleşik (meskun) alanını; bu çizgi ile en fazla 300 metre dışından geçirilecek olan, valiliklerce tespit edilerek il genel meclisince karara bağlanan sınırın içinde kalan alan köy yerleşik alanı civarını tanımlar.”
Hemen belirtmek gerekiyor ki hükümde yer alan 300 metre koşulu 2021 yılında yapılan değişiklik öncesinde 100 metre şeklinde idi ve bu koşulda yönetmeliğe 1999 yılında getirilmişti. 2021 yılındaki değişiklik 100 metre sınırını 300 metreye çekerken aynı zamanda daha önce valiliklerince tespit edilmiş ve İl İdare Kurullarınca karara bağlanmış olan köy ve mezraların yerleşik alan sınırları geçerli olduğunu ve büyükşehirlerde İmar Kanununun 8 inci maddesinin birinci fıkrasının (ğ) bendi kapsamında kırsal özelliği devam eden yerleşimlerde daha evvel tespit edilmiş olan köy yerleşik alan sınırları, kırsal yerleşik alan sınırı olarak kabul edildiğini belirtmektedir.
Köy Yerleşik Alanı Tespitinin Sağladıkları ve Sonuçları
Köy yerleşik alanı ve civarının sınırları Köy Kanunu’na ve Köy Yerleşik Alanı Uygulama Yönetmeliği’ne dayanılarak belirlenir. Bu tespitin gerçekleşmesinde valinin takdir yetkisinin hayli geniş olduğu görülmektedir.
Mevzuata göre ilk olarak vali tarafından vali yardımcısının başkanlığında, kadastro müdürlüğünden, tarım ve orman bakanlığından, çevre şehircilik ve iklim müdürlüğünden birer personel ve yerin niteliğine göre gerek duyulursa uzmanlığı bulunan diğer kurumlardan da birer personel alınarak komisyon oluşturulur. Komisyona yetkiyi vali verir.
İlgili mevzuat köy yerleşik alanının tespiti için bazı kriterler getirmektedir. Mesela, mera vasfını kaybetmiş mera nitelikli alanlar ve Hazine adına kayıtlı tarım amacıyla kullanımı mümkün olmayan alanlar varsa bunlar da köy yerleşim alanı belirlenirken öncelikli olarak köy yerleşik alanına dahil edilir.
Köy yerleşik alanının tespiti yapıldıktan sonra alan içerisinde kalan arsaların, köy nüfusuna kayıtlı ihtiyacı olan insanların barınma ihtiyaçlarının karşılanması için satılması konusunda değerlendirmeler yapılır. Köy ihtiyar heyeti hangi taşınmazın hangi şartlarda satılacağına dair listeler yapar. Bu listeler 15 gün bütün köylünün görebileceği bir alanda asılarak ilan edilir. Evi, arsası bulunmayan kişiler öncelikli kabul edilerek satışlar gerçekleştirilir. Satın alanlar 5 yıl içinde konut yapmazlarsa muhtarlık dava yoluyla satılan arsaların geri alınmasını talep edebilir.
İmar planı olmayan köy yerleşik alanı sınırları içerisinde köyün ihtiyacına yönelik olarak ilk ve orta öğretim tesisi, ibadet yeri, sağlık tesisi, güvenlik tesisi gibi yapılar için imar planı şartı aranmaz. Ancak yer seçimi, valilikçe oluşturulan bir komisyonca hâli hazır harita veya kadastro paftaları üzerinde kesin sınırları ile belirlenir. Belirlenen alanda köy yerleşim planı yapılabilir. Ancak her tespit edilen yerleşik alanda plan yapılması zorunlu değildir. Bu konuda detaylı bilgi için bkz. (https://gayrimenkulmevzuati.com/koy-yerlesme-plani-nedir-koy-yerlesme-plani-nasil-hazirlanir-ve-onaylanir/)
Valilere tanınan geniş takdir yetkisi dikkate alındığında hangi köyde yerleşik alan tespitinin 300 metreye kadar çıkarılacağı hususu sadece farklı iller arasında değil aynı il içerisinde dahi farklı ve kamu güvenini sarsabilecek uygulamalara yol açmaya adaydır.
