Apartman ve Sitelerde Hâkimin Müdahalesi
Apartman ve site yaşamı, bireysel özgürlüklerin toplu yaşamın düzeniyle sınırlandığı bir oluşumdur. Kat Mülkiyeti Kanunu, bu sınırları çizen ve ihlallere karşı hâkimin müdahalesini düzenleyen güçlü bir çerçeve sunar. Bu bağlamda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 33. maddesi, apartman ve sitelerde yaşanan ihlallere karşı hâkimin müdahalesi yolunu açık tutan temel düzenlemelerden biridir. Yargıtay kararları, hâkimin müdahalesinin kapsamını belirlerken sadece şekli ihlalleri değil, toplu yaşamın ruhuna zarar veren davranışları da dikkate almaktadır.
Bu çalışma, Yargıtay içtihatları ışığında hâkimin müdahalesinin hangi hallerde, kimler tarafından ve nasıl talep edilebileceğini sistematik biçimde incelemekte; uygulamada karşılaşılan sorunları ve çözüm yollarını analiz etmektedir.
1.Kat Malikleri Kurulu Kararlarına Karşı Hâkimin Müdahalesi
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı hâkimin müdahalesi, çoğunluğun iradesinin bireysel hakları ihlal ettiği durumlarda gündeme gelir. Bu müdahale, özellikle kararların kanunun emredici hükümlerine, yönetim planına ya da hakkaniyet ilkesine aykırı olması hâlinde söz konusu olur.
1.1. Emredici Hükümlere Aykırılık
Karar alma süreçlerinde toplantı ve oy kullanma usullerine riayet edilmemesi, kararların geçerliliğini ortadan kaldırabilir. Nitekim Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 16.09.2015 tarihli ve E. 2014/16228, K. 2015/12775 sayılı kararında, toplantı tutanağını “itiraz kaydıyla” imzalayan kat malikinin, açıkça karşı oy kullanmaması hâlinde dava hakkının bulunmadığına hükmetmiştir. Bu karar, sadece şeklen değil, içerik itibarıyla da karşı çıkılması gerektiğini vurgulamaktadır.
1.2. Yönetim Planına Aykırılık
Yönetim planı, kat mülkiyeti ilişkisinde bağlayıcı ve tamamlayıcı hüküm niteliği taşır. Yönetim planına aykırı karar ve eylemler için hâkimin müdahalesi istenebilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 08.02.1992 tarihli ve E. 1991/291, K. 1992/930 sayılı kararında; yönetim planında “gürültülü işyeri” faaliyetlerine izin verilmiş olsa bile, bu faaliyetin KMK m.18 uyarınca diğer maliklere rahatsızlık vermemesi gerektiğini vurgulamıştır. Bu yönüyle, plan hükümleri emredici normlara aykırı yorumlanamaz.
1.3. Hakkaniyete Aykırılık
Kat maliklerinin ve bağımsız bölüm kullanıcılarının dürüstlük ve hakkaniyet ilkelerine uygun davranmaları gerekir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 27.06.2012 tarihli ve E. 2012/18-102, K. 2012/424 sayılı kararında; bağımsız bölüm ve ortak alan kullanımlarında doğruluk kurallarının esas olduğunu, rahatsız edici davranışlardan kaçınılması gerektiğini belirtmiştir. Yargıtay 22.06.2011 tarihli ve E. 2011/18-251, K. 2011/444 sayılı kararında da küçük rahatsızlıkların hoşgörüyle karşılanması gerektiğine işaret edilmiştir.
Yönetim planında açıkça yasaklayıcı bir hüküm bulunmasa dahi, diğer kat maliklerini rahatsız edecek düzeyde bir durum ortaya çıkarsa, bu durum hâkim müdahalesini gerektirebilir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 08.09.2014 tarihli, 2014/10395 Esas ve 2014/12213 Karar sayılı kararında, rahatsızlık yarattığı saptanan bir köpeğin, yönetim planında yasaklayıcı hüküm bulunmasa bile uzaklaştırılması gerektiğine hükmedilmiştir.
2.Kat Maliklerinin Borç ve Yükümlülüklerine Aykırılıklar
2.1. Ortak Giderlere Katılmama
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 20.03.2001 tarihli ve E. 2001/2212, K. 2001/2577 sayılı kararında; iskan alınmamış olsa dahi, yapı fiilen kullanılmaya başlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılıyor ise kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanacağına ve tüm maliklerin ortak giderlere katılmakla yükümlü olduğuna hükmetmiştir.
2.2. Ortak Yerlerin Amacı Dışında Kullanımı
Ortak yerlerin kullanımına ilişkin uyuşmazlıklarda, doğrudan dava açılmadan önce kat malikleri kuruluna başvurulması gerekir. Nitekim Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 21.09.2017 tarihli ve 2017/3826 E., 2017/6664 K. sayılı kararında, ortak alan kullanımıyla ilgili olarak mahkemeye başvurmadan önce kat malikleri kurulunda konunun görüşülmesi gerektiğini ifade etmiştir. Benzer şekilde, sitenin ortak havuzunun kullanımına ilişkin olarak çıkan uyuşmazlıkta da Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 24.01.2008 tarihli ve 2007/8115 E., 2008/288 K. sayılı kararında, kat maliklerinin öncelikle yönetimle konuyu müzakere etmesi, sonuç alınamaması hâlinde kat malikleri kuruluna başvurması ve ancak bu yollar tüketildikten sonra hâkimin müdahalesinin talep edilebileceğini belirtmiştir.
2.3. Dış Cephe ve Estetik Yükümlülükler
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 18.01.2022 tarihli ve E. 2017/1996, K. 2022/5 sayılı kararında, balkonların mimari projeye aykırı şekilde kapatılması ve dış cepheye kapı açılması işlemlerinin, proje değişikliği anlamına geldiğini, bu tür esaslı tadilatlar için tüm maliklerin oybirliği gerektiğini belirtmiştir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 17.01.2019 tarihli ve E. 2017/5345, K. 2019/211 sayılı kararında ise, dış cepheye klima dış ünitesi veya çirkin tabelaların asılmasının anagayrimenkulün görünümünü bozduğu ve hâkimin müdahalesinin mümkün olduğu ifade edilmiştir.
2.4. Gürültü, Koku ve Rahatsızlık Verici Davranışlar
Gürültü, kötü koku, duman, klimanın sesi gibi unsurlar, kat maliklerinin günlük yaşamını doğrudan etkiler. Yargıtay, yüksek sesle müzik dinleme, balkonda mangal yapma, halı silkeleme, bağırma gibi davranışların hâkim müdahalesini gerektirecek nitelikte olduğunu kabul etmektedir. Nitekim Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 11 Mayıs 2009 tarihli ve 2009/4903 Esas, 2009/5003 Karar sayılı; ayrıca 12 Mart 2009 tarihli ve 2008/11233 Esas, 2009/3381 Karar sayılı kararlarında bu yönde değerlendirme yapılmıştır.
Ayrıca, bu tür davranışlar ceza hukuku kapsamında da sonuç doğurabilir. Örneğin, sürekli gürültü çıkaran bir kişinin eylemi, gerekli şartlar oluştuğunda Türk Ceza Kanunu’nun 123. Bu durum, “Kişilerin Huzur ve Sükûnunu Bozma” suçu kapsamında sayılabilir. Bu husus, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 15 Haziran 2009 tarihli ve 2009/842 Esas, 2009/6478 Karar sayılı kararında da ifade edilmiştir.
2.5. Yönetim Belgelerinin Teslim Edilmemesi
Kat Mülkiyeti rejiminde, yönetici değişikliği durumunda eski yöneticinin görev süresince tuttuğu defter, makbuz ve diğer belgeleri yeni yönetime teslim etmesi bir zorunluluktur. Aksi hâlde yönetim faaliyeti sekteye uğrar ve maliklerin ortak hakları zedelenir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 19 Şubat 2009 tarihli ve 2009/946 Esas, 2009/1359 Karar sayılı kararında da açıkça belirtildiği üzere, eski yöneticinin bu belgeleri teslimden kaçınması hâlinde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi uyarınca doğrudan hâkimin müdahalesi istenebilir ve mahkeme kararıyla belgelerin yeni yöneticiye teslimi sağlanabilir.
2.6. Yönetici Atanması Talebi
Kat maliklerinin yönetici seçmemesi, mevcut yöneticinin görevi bırakması ya da görevini yapmaması durumunda, hâkimden yönetici atanması istenebilir. Bu talepte bulunan kat malikinin mutlaka bir aday göstermesi gerekmez. Eğer bir aday gösterilse bile, hâkim bu kişiyle bağlı değildir; isterse kat maliklerinden birini, isterse dışarıdan bir kişiyi yönetici olarak atayabilir. Bu durum, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 24.06.2002 tarihli, 2002/6225 Esas ve 2002/7188 Karar sayılı kararında açıkça ifade edilmiştir.
3.Müsaade Mecburiyeti ve Müdahale Talebi
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 17.05.2007 tarihli ve E. 2007/4207, K. 2007/4398 ile 02.04.1998 tarihli ve E. 1998/1755, K. 1998/3552 sayılı kararlarında, ortak alana kurulu enerji sistemlerinin bakım ve onarımı için diğer maliklerin engel çıkarmasının hakkın kötüye kullanımı teşkil edeceğini; bu gibi hâllerde hâkimin müdahalesinin sağlanabileceğini ifade etmiştir.
4.Yasak Faaliyetler ve İşyerine Dönüşüm
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 27.05.1998 tarihli ve E. 1998/5555, K. 1998/6226 sayılı kararında, apart otel faaliyetinin mesken nitelikli bağımsız bölümde yürütülmesinin, yapı kullanım amacıyla bağdaşmadığına ve bu faaliyet için tüm maliklerin oybirliği ile karar alınması gerektiğine karar vermiştir. Yine 02.02.2012 tarihli ve E. 2012/316, K. 2012/900 sayılı kararında; dernek şubesi gibi faaliyetlerin, işyeri niteliğinde olduğu ve mesken niteliği taşıyan bağımsız bölümlerde bu kullanımın hukuka aykırı olduğu vurgulanmıştır.
5.Hâkim Müdahalesini Talep Edebilecek Kişiler
- Kapıcı:Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 01.02.1998 tarihli ve E. 1998/20450, K. 1998/1310 sayılı kararında, apartmanın ortak bir yeri olan kapıcı dairesini kullanan kapıcının, KMK m.33 uyarınca hâkimin müdahalesini talep edebileceğini belirtmiştir.
- Kiracı:Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 25.02.2019 tarihli ve E. 2017/10262, K. 2019/1240 sayılı kararında, kiracının kullanım hakkı açıkça sınırlandırılmadıkça, rahatsız edici davranışlara karşı dava açabileceğine karar verilmiştir.
- Yönetici:Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 24.06.2002 tarihli ve E. 2002/6225, K. 2002/7188 sayılı kararında, kat maliki olan yöneticinin, diğer maliklerin onayı aranmaksızın dava açabileceği, hâkimin atama yetkisi bulunduğu ifade edilmiştir.
- İntifa Hakkı Sahibi:Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 28.03.1996 tarihli ve E. 1996/2383, K. 1996/3081 sayılı kararında, intifa hakkı sahibinin ortak alan kullanımı engelleniyorsa dava açabileceğini belirtmiştir.
6.Usulî Meseleler, Görev ve Yaptırım
6.1. Görevli Mahkeme
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 18.03.1983 tarihli ve E. 1983/5-99, K. 1983/260 sayılı kararında, kat mülkiyetine dayanan ihtilaflarda görevli mahkemenin sulh hukuk mahkemesi olduğunu açıkça ifade etmiştir.
6.2. Hâkim Kararına Uyulmaması
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 05.12.2017 tarihli ve E. 2017/1035, K. 2017/10121 sayılı kararında, KMK m.33/3 uyarınca verilen karara uymayan malik hakkında aynı mahkemece uygulanabileceğine karar verilmiştir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 22.12.2003 tarihli ve E. 2003/8423, K. 2003/10272 sayılı kararında ise, mülkiyetin devri yaptırımı için sadece mahkeme kararının varlığının yeterli olmadığı, bu kararın icrasının engellenmesi, ihtar ve ısrarın açıkça tespit edilmesi gerektiği ifade edilmiştir.
6.3. Para Cezasına İlişkin Başvurunun Usulü
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33/3. maddesi uyarınca hâkim kararına uymayan kat maliki hakkında para cezası uygulanabilmesi için, bu talebin ayrı bir dilekçeyle yapılması ve bu dilekçenin yeni bir esasa kaydedilmesi gerekmektedir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 07.09.2015 tarihli ve E. 2015/9807, K. 2015/11983 sayılı kararında; hâkim kararına uymayan kişiye önceki dosya üzerinden ek karar yoluyla para cezası verilmesinin hukuken mümkün olmadığına hükmetmiştir. Bu nedenle para cezası talebi, önceki dava dosyasına dilekçe sunmakla değil, yeni bir dava açılarak ileri sürülmelidir.
6.4. Mülkiyetin Devri Davasında Ön Koşul: Kat Malikleri Kurulu Toplantısı
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi uyarınca bir bağımsız bölüm maliki hakkında mülkiyetin devrine zorlama talebiyle dava açılabilmesi için, öncelikle kat malikleri kurulunun toplanarak çekilmezlik hâlini ve mülkiyetin devri talebini değerlendirmesi gerekir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 30.11.2015 tarihli ve E. 2015/4105, K. 2015/17346 sayılı kararında; söz konusu kurul toplantısı yapılmadan, doğrudan dava açılmasının mümkün olmadığına hükmetmiştir.
6.5. Mülkiyetin Devri Talebinde “Israr” Unsurunun Varlığı
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi uyarınca, bir kat malikinin mülkiyetinin devrine zorlama davası açılabilmesi için, yalnızca KMK m. 33 kapsamında verilen kararın kesinleşmiş olması ve bir yıl içinde bu kararın kendiliğinden yerine getirilmemesi yeterli değildir. Bu sürecin sonunda, ilgili kat malikinin mahkeme kararına rağmen hâlâ ihlalde ısrar ettiğinin somut biçimde ortaya konulması gerekir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 22.12.2003 tarihli ve E. 2003/8423, K. 2003/10272 sayılı kararında; bu ısrar unsurunun var sayılabilmesi için, ilgili mahkeme kararının infazı amacıyla davalının usulüne uygun biçimde uyarılması veya icra takibi başlatılması gerektiğini açıkça belirtmiştir. Aksi takdirde, sırf kararın yerine getirilmemesi gerekçesiyle “ısrar” olgusunun gerçekleştiği kabul edilemez. Aksi yorumun, Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkıyla bağdaşmayacağı ve KMK m. 25’in amacına da aykırı düşeceği vurgulanmıştır.
7.Hâkimin Müdahalesini Gerektirmeyen Haller
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında bazı uyuşmazlıklarda doğrudan hâkim müdahalesi talep edilebilse de, bazı durumlarda bu müdahaleye gerek bulunmamaktadır. Bu hâller genellikle ortak yaşamın olağan akışı, yönetim planı, mimari proje ve yargı içtihatları çerçevesinde belirlenmektedir.
Arsa boşluğunun otopark olarak kullanımı rahatsızlık sayılmaz.
Bazı kullanım biçimleri ise doğrudan rahatsızlık doğurmadığı için hâkim müdahalesine gerek bulunmamaktadır. Örneğin, apartman arsa boşluğunun otopark olarak kullanılması tek başına bir rahatsızlık sebebi olarak değerlendirilemez. Bu yönde Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 09.06.1993 tarihli ve 1986/4-425 K. sayılı kararında, bu tür kullanımın olağan sınırlar içinde kaldığını kabul etmiştir.
Zihinsel engelli çocuğun varlığı, tek başına müdahale sebebi değildir.
Benzer şekilde, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 30.06.2003 tarihli ve 2003/4759 E., 2003/5686 K. sayılı kararında, zihinsel engelli bir çocuğun çıkardığı ses ve gürültülerin, salt varlığı nedeniyle rahatsızlık oluşturduğunun kabul edilemeyeceği belirtilmiştir. Kararda, rahatsızlık kavramının kişiye göre değişkenlik gösterebileceği, çocuğun ailesi yanında kalmasının tıbbi gereklilik olduğu ve somut, objektif veriler olmadan müdahaleye hükmedilemeyeceği vurgulanmıştır.
Projesiz çatı yapımında hâkim, malik iradesinin yerine geçemez.
Mimari projeye aykırı yapılaşmalarda ise hâkim doğrudan müdahale edemez. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 11.02.2013 tarihli ve 2013/953 E., 2013/1630 K. sayılı kararında, ana taşınmazın mimari projesinde yer almayan bir çatının inşası için tüm kat maliklerinin oybirliğiyle alacağı karar ve buna dayalı olarak belediyeden alınmış tadilat projesi gerektiğini, bu koşullar olmadan mahkemenin kat maliklerinin iradesi yerine geçerek karar veremeyeceğini belirtmiştir.
Yönetim planı değişikliği doğrudan dava konusu edilemez.
Yönetim planı değişiklikleri de doğrudan dava konusu yapılamaz. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 19.07.2005 tarihli ve 2005/5235 E., 2005/7657 K. sayılı kararında, yönetim planında yapılacak değişikliklerin önce kat malikleri kurulunda görüşülmesi gerektiğini, bu toplantı yapılmadan doğrudan dava açılmasının mümkün olmadığını ifade etmiştir.
İşletme projesine yedi gün içinde itiraz edilmelidir.
İşletme projelerine yönelik itirazlar ise sınırlı bir süreye tabidir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 07.11.2017 tarihli ve 2017/3688 E., 2017/9092 K. sayılı kararına göre, işletme projesine karşı tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmesi gerekmekte olup, bu süre geçtikten sonra doğrudan dava yoluyla hâkim müdahalesi talep edilemez.
Kreşin jimnastik salonu olarak kullanımı müdahale gerektirmez; rahatsızlık varsa müdahale mümkündür.
Son olarak, kreşin jimnastik salonu olarak kullanılması gibi durumlarda, rahatsızlık doğmadığı sürece müdahale gerekmez. Ancak rahatsızlığın varlığı somut olarak tespit edilirse, hâkimin müdahalesi mümkündür. Bu konuda Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 19.06.1997 tarihli ve 1997/4789 E., 1997/6941 K. sayılı kararında, rahatsızlık oluşması hâlinde müdahalenin mümkün olacağı ifade edilmiştir.