Elbirliği Mülkiyeti Paylı Mülkiyete Çevirme Davası (Yargı Kararlarıyla)
Miras ortaklığından doğan elbirliği mülkiyet, payların belirli olmadığı, maliklerin taşınmaz üzerinde hep birlikte hak sahibi oldukları bir mülkiyet türüdür. Bu yapı, mirasçıların bireysel tasarruflarını kısıtladığı gibi, satış, inşaat, ipotek ve hukuki işlemlerde de önemli engellere yol açmaktadır. Bu sebeple, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, hem taşınmazların ekonomiye kazandırılması hem de mirasçıların bireysel haklarını kullanabilmesi açısından kritik bir işlemdir. Uygulamada ise bu dönüşümün hangi usullerle yapılabileceği, hangi hallerde dava açılmasının zorunlu olduğu ve hangi durumların idari yolla çözülebileceği hususunda ciddi tereddütler yaşanmaktadır. İşte bu makalede; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesi ile 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun Ek 3. maddesi çerçevesinde elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesinin yolları, dava şartları, zorunlu arabuluculuk tartışmaları, aktif husumet ve taraf teşkili gibi teknik meseleler Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararları ışığında detaylı biçimde ele alınacaktır.
A) KADASTRO KANUNU EK MADDE 3 UYARINCA ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİN TEK TARAFLI TALEP VE TEBLİGATLA PAYLI MÜLKİYETE DÖNÜŞTÜRÜLMESİ
Miras yoluyla kalan taşınmazlar, tüm mirasçıların katılımıyla veya tek bir mirasçının başvurusu üzerine tapuda tescil edilebilir. Tek mirasçının talebinde elbirliği (iştirak) mülkiyeti esas alınırken, tüm mirasçılar birlikte başvurursa veya paylı (müşterek) mülkiyeti açıkça kabul ederlerse, taşınmaz paylı olarak tescil edilir. Ayrıca, yeni düzenlemelerle birlikte bir mirasçı, diğer mirasçılara tebligat yapılması şartıyla elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesini talep edebilir. Tebligat yapılan mirasçılar 30 gün içinde itiraz etmez veya paylaşma davası açmazsa, tapu müdürlüğü re’sen paylı tescil işlemini tamamlar. Ancak veraset belgeleri uyuşmazlık içeriyorsa, itiraz varsa veya tebligat giderleri karşılanmazsa işlem yapılamaz.
B) PAYLI MÜLKİYETE ÇEVİRME DAVASI
Medeni Kanun Madde 644’E Göre Elbirliği Mülkiyetin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi, Ancak Tüm Mirasçıların Katılımıyla Tapuda Yapılacak Bir Sözleşme Veya Bir Mirasçının Sulh Hukuk Mahkemesinde Açacağı Dava Sonucunda Mümkündür.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/6973, K. 2024/160, T. 15.01.2024
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesi uyarınca, bir mirasçı, terekeye dahil mallar üzerindeki elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesini talep edebilir. Mahkeme, diğer mirasçılara çağrı yaparak belirleyeceği süre içinde itirazlarını bildirmeye davet eder. Eğer bu süre içinde elbirliği mülkiyetin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmez veya paylaşma davası açılmazsa, hâkim mülkiyetin paylıya dönüştürülmesine karar verir.
Elbirliği Mülkiyetin Paylıya Çevrilmesi Davasını Kimler Açabilir?
Yargıtay 7. HD., E. 2021/639, K. 2021/2981, T. 11.11.2021 Bursa BAM, 4. HD., E. 2020/554, K. 2020/1425, T. 24.11.2020
Elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davasını açma hakkı, yalnızca taşınmazda malik sıfatıyla yer alan mirasçılara ve İİK m.121 uyarınca icra hakimliğinden yetki belgesi almış alacaklılara aittir. Bu şartlar dışında kalan kişiler — örneğin miras payını devralan üçüncü kişiler ya da satış vaadi alacaklıları — bu davayı açamaz. Tapu iptali ve tescil davasında verilen yetki belgeleri, bu dönüşüm talebi için geçerli sayılmaz. Yargı kararlarında, bu kişilerin açtığı davalar aktif husumet yokluğu nedeniyle reddedilmiş, davayı açabilecek kişi grubunun sınırları açıkça çizilmiştir.
Elbirliği Mülkiyetin Paylıya Dönüştürülmesi Davalarında Zorunlu Dava Arkadaşlığı ve Taraf Teşkili Esastır
Yargıtay 14. HD., E. 2018/2772, K. 2021/4361, T. 28.06.2021
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davası, tüm ortakları doğrudan ilgilendiren, iki taraflı ve benzer sonuçlar doğuran bir davadır. Bu nedenle zorunlu dava arkadaşlığı söz konusudur. Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesi uyarınca, sulh hakimi diğer mirasçılara çağrıda bulunarak, belirlenen süre içinde itirazlarını bildirmeye davet eder. İtiraz edilmez ya da paylaşma davası açılmazsa, hâkim mülkiyetin paylıya dönüşümüne karar verir. Bu sürecin geçerli olabilmesi için, mirasçılara gönderilecek davetiyede bu hususun açıkça belirtilmesi ve tüm mirasçıların davada taraf olarak yer alması zorunludur. Somut olayda, tapuda kayıtlı bir paydaşın davaya dahil edilmediği ve hatta ölü olması ihtimaline rağmen mirasçılarının da dosyaya dahil edilmediği tespit edilmiştir. Bu eksiklik nedeniyle Yargıtay, taraf teşkili sağlanmaksızın verilen kararın usule aykırı olduğuna hükmederek bozma kararı vermiştir.
TMK m.644 Uyarınca Mirasçılara Yapılacak Tebligatta Meşruhat Verilmesi Zorunludur
Yargıtay 2. HD., E. 2006/3390, K. 2006/10400, T. 29.06.2006
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davalarında, TMK m.644 gereği diğer mirasçılara gönderilen dava dilekçesi ve duruşma günü bildiriminde, “belirlenen süre içinde elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya paylaşma davası açılmadığı takdirde mülkiyetin paylıya dönüştürüleceği” açıkça yazılmalıdır. Yargıtay, bu bilgilendirmenin yapılmamasını davanın sonucuna etki edecek bir usul hatası olarak değerlendirmiştir.
Elbirliği Mülkiyetin Paylıya Çevrilmesinde Arabuluculuk Şartı Var Mıdır?
Konya BAM, 4. HD., E. 2024/5723, K. 2024/5472, T. 26.12.2024 İstanbul BAM, 49. HD., E. 2024/4950, K. 2025/156, T. 29.01.2025
Konya BAM, elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi davasını 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi kapsamında değerlendirerek, arabulucuya başvurulmadan açılan davayı dava şartı yokluğu nedeniyle reddetmiştir. Ancak yaklaşık bir ay sonra verilen İstanbul BAM kararında, bu dava türünün paylaşım davası niteliği taşımadığı, 18/B’de açıkça sayılmadığı ve zorunlu arabuluculuk şartına tabi tutulamayacağı vurgulanmıştır. Her iki kararın yakın tarihli olması, yargı içtihatlarında süreklilik sorunu doğurmakta; özellikle davacı taraflar açısından hukuki öngörülebilirliği zayıflatmaktadır. İstanbul BAM’ın yaklaşımı, hem TMK m.644’ün sistematiğine hem de numerus clausus ilkesine daha uygun düşmektedir. Ancak hak kaybı yaşanmaması için davayı açmadan önce arabuluculuk sürecinin işletilmesini tavsiye ederiz.
Elbirliği Mülkiyetin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesi Davalarında Görevli Mahkeme Neresidir?
Yargıtay 14. HD., E. 2018/4363, K. 2021/3137, T. 28.04.2021
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi hususunda, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’na eklenen Ek 3. maddeyle tapu sicil müdürlüklerine idari bir yol tanınmış olsa da, bu düzenleme 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesini yürürlükten kaldırmamıştır. Dolayısıyla, bir mirasçı tarafından açılan ve yargı kararıyla elbirliği mülkiyetin paylıya çevrilmesinin talep edildiği durumlarda görevli mahkeme halen sulh hukuk mahkemesidir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılmışsa Elbirliği Mülkiyet Paylı Mülkiyete Çevrilebilir Mi?
Yargıtay 7. HD., E. 2023/482, K. 2023/2805, T. 24.05.2023 Yargıtay 6. HD., E. 2012/5495, K. 2012/7913, T. 28.05.2012 Yargıtay 7. HD., E. 2024/569, K. 2024/1723, T. 25.03.2024 Sakarya BAM, 7. HD., E. 2021/2053, K. 2021/2271, T. 24.12.2021
Türk Medeni Kanunu’nun 644/2. maddesi uyarınca, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi talebi, ancak paylaşma davası açılmamışsa ileri sürülebilir. Aynı taşınmaza ilişkin olarak daha önce açılmış bir ortaklığın giderilmesi davası varsa, elbirliği mülkiyetin sona erdirilmesi süreci artık bu dava üzerinden yürür ve ayrıca paylı mülkiyete dönüştürme kararı verilemez. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, aynı taşınmaza yönelik açılmış ve derdest olan ortaklığın giderilmesi davası, TMK m.644/2 uyarınca dönüştürme talebini engeller. Ancak bu engelin hukuken dikkate alınabilmesi için ortaklığın giderilmesi davasının açıldığına dair belgenin dosyaya sunulması zorunludur. Aksi takdirde, sırf beyanla yapılan itirazlar, elbirliği mülkiyetin devamına yönelik haklı sebep sayılmaz ve dönüştürme davası reddedilemez.
Vasiyetnamenin İptali Davası Sonuçlanmadan Elbirliği Mülkiyetin Paylıya Dönüştürülmesi Hakkında Karar Verilebilir Mi?
Samsun BAM, 6. HD., E. 2020/1378, K. 2020/2175, T. 19.10.2020
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi talebi, terekeye ilişkin hakların kesinleşmiş olması koşuluna bağlıdır. Vasiyetnamenin iptali davası devam ederken, mirasın kimlere ve ne şekilde intikal edeceği kesinleşmemiş sayılır. Bu durumda mahkeme, vasiyetnamenin geçerliliği kesinleşmeden taşınmazın mülkiyet yapısını değiştirecek bir karar veremez.
Hangi İtirazlar Elbirliği Mülkiyetin Paylı Mülkiyete Çevrilmesini Engeller.
Yargıtay 7. HD., E. 2022/4859, K. 2022/5880, T. 06.10.2022
Elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi davasında, mirasçılara yapılan tebligatta sadece “itiraz ettim” demek yeterli değildir. Yargıtay, bu itirazın elbirliği mülkiyetin devamını haklı gösterecek bir sebebe dayanması gerektiğini vurgulamaktadır.
Somut örnek: Mirasçılar arasında hâlen süren ortak bir işletme, tarım faaliyeti ya da aile şirketi varsa ve taşınmaz bu faaliyet için kullanılıyorsa, bu durum elbirliği mülkiyetin devamı için geçerli bir gerekçe olabilir.
Buna karşılık, “istemiyorum” ya da “şimdilik uygun değil” gibi gerekçesiz ve kişisel itirazlar geçerli sayılmaz. Mahkeme, bu tür dayanaksız itirazları dikkate almaz ve mülkiyeti paylıya çevirir.
Vasiyetin İnfazı İçin Elbirliği Mülkiyetin Paylıya Dönüştürülmesi Gerekliyse, Hâkim Davacıya Süre Vermelidir
Yargıtay 3. HD., E. 2021/5220, K. 2021/8706, T. 21.09.2021
Miras bırakanın elbirliği hâlinde malik olduğu bir taşınmaz vasiyetnameye konu olmuşsa, vasiyetin uygulanabilmesi için öncelikle bu mülkiyetin paylıya çevrilmesi gerekir. Yargıtay’a göre, bu dönüşüm yapılmadan verilecek kararın infazı mümkün değildir. Bu durumda hâkim, vasiyetin infazını sağlamak için davacıya elbirliği mülkiyeti paylıya çevirmesi amacıyla dava açması için süre vermeli ve bu konuyu bekletici mesele olarak değerlendirmelidir. Bu yapılmadan verilen karar usul hatası sayılır.
Elbirliği Mülkiyet Paylıya Dönüştürülmeden Vasiyetin Tenfizi Kararı Verilemez
Yargıtay 3. HD., E. 2015/1587, K. 2015/20903, T. 23.12.2015
Yargıtay, vasiyetnamenin tenfizi davasında hüküm kurulmadan önce vasiyet konusu taşınmazın terekeye ait olduğunun belirlenmesini ve verilecek kararın infazda tereddüt yaratmayacak açıklıkta olmasını şart koşmuştur. Eğer taşınmaz elbirliği mülkiyete tabi ise, paylı mülkiyete dönüştürülmeden vasiyetin infazı mümkün değildir. Bu durumda hâkim, davacıya elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi için süre ve yetki vermeli, ardından oluşacak duruma göre hüküm kurmalıdır. Aksi takdirde verilen karar uygulanamaz hâle gelir.
SONUÇ :
Mirasın elbirliği hâlinde sürdürülmesi, geçmişin ortaklığını temsil etse de, geleceğe ait bireysel tasarrufların önünde çoğu zaman görünmeyen bir engel gibi durmaktadır. Ekonomik işlevsellikten hukuki işlem kolaylığına, yatırım kabiliyetinden mülkiyetin etkin kullanımına kadar birçok alanda elbirliği mülkiyetin sınırları, hem mirasçılar hem de hukuk uygulayıcıları için çözülmesi gereken teknik bir düğüm hâline gelmiştir. Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesi ve Kadastro Kanunu’nun Ek 3. maddesi bu düğümü çözebilmek için iki ayrı fakat birbiriyle bütünleşen yol sunar: biri yargısal müdahale ile hakkın tesisi, diğeri idari kolaylıkla çözümün pratiğe dökülmesi.