İfraz Tevhid Rehberi

İfraz Tevhid Rehberi

İfraz ve tevhit işlemleri, taşınmazların bölünmesi (ayırma) ya da birleştirilmesi yoluyla parsel yapısında değişiklik yapılmasını sağlayan resmi işlemlerdir. Bu işlemler, imar planlarına uygun yapılaşmanın sağlanması, yol, park, okul gibi kamu hizmet alanlarının oluşturulması ve mülkiyet haklarının plan kararlarıyla uyumlu hale getirilmesi için zorunludur. İfraz ve Tevhid hisseli parsellerin ferdileşmesinde de kullanılan bir yoldur. Her taşınmaz maliki, imar planına uygun olarak parselini ayırmak ya da komşu parsellerle birleştirmek isteyebilir. Ancak bu işlemler sadece malik iradesine değil, aynı zamanda hukuki kurallara ve idari onaylara bağlıdır. Bu nedenle, yetkili kurumlar, gerekli belgeler, onay süreçleri, harç uygulamaları ve yasal sınırlamalar gibi hususların bilinmesi büyük önem taşır. Bu rehberde, ifraz ve tevhit işlemlerine dair tüm bu detaylar güncel mevzuat ışığında adım adım açıklanacaktır.

İfraz ve tevhid işlemleri 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. ve 16. Maddesinde düzenlenmiştir:

İfraz ve Tevhit İşlemlerinde 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 15. Maddesi Uyarınca Getirilen Kriterler

1. Parselasyon Planı Önceliği
   • İmar planı bulunan alanlarda, öncelikle uygulama imar planına uygun şekilde parselasyon planının tescil edilmiş olması
   • Bu durumda, parselasyon planı yapılmadan ifraz veya tevhit işlemi yapılamaz.

2. İmar Mevzuatına Uygunluk Şartı
   • Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz veya tevhit işlemleri, imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olmalıdır.

3. Kamu Yatırımları ve İstisnai Alanlar
Aşağıdaki hallerde, parselasyon planının yapılmış olma şartı aranmaz:
   • Merkezi yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetki alanına giren kamu yatırımı alanları,
   • Kamu mülkiyetine ait ancak parselasyonun teknik olarak mümkün olmadığı meskûn alanlar,
   • Koruma amaçlı imar planı bulunan alanlar,
   • Büyük kısmı uygulama imar planına uygun olan imar adalarının, geri kalan küçük kısmı. Bu dört istisnai durumda, parselasyon planı olmasa da doğrudan ifraz ve tevhit yapılabilir.

4. Yapılaşmaya Elverişsiz Parsellerde Resen Yetki
   • Eğer bir imar parseli mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli değilse:
     • Parsel maliklerinden birinin talebi üzerine, ya da
     • İdare tarafından resen (kendiliğinden),
     • Tüm maliklere 3 ay süreyle anlaşmaları için tebligat yapılır.
     • Anlaşma sağlanamazsa, idare tarafından re’sen tevhit veya fiili duruma göre ifraz yapılabilir. 


5. Cephe ve Büyüklük Kriteri
   • Eğer imar planında parsel cepheleri belirlenmemişse, ifraz işlemleri:
     • Asgari cephe genişliği ve
     • Asgari parsel büyüklüğü esas alınarak yapılır.
     • Bu ölçütler, ilgili yönetmelikte belirtilen kurallara göre belirlenir. Netice olarak planın suskun kaldığı hallerde yönetmelik devreye girer ve asgari ölçülere göre işlem yapılır.


6. İmar Planı Dışındaki Alanlar
   • İmar planı bulunmayan alanlarda ise, yapılacak ifrazlar:
     • İlgili yönetmeliklerde belirlenen asgari miktarlardan küçük olamaz.

 Tescil, İfraz-Tevhit Onayı ve Şüyuun İzalesi – 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 16. Maddesi Kapsamında Getirilen Kriterler

1. İfraz ve Tevhit Onay Yetkisi

• Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki taşınmazlarda, ifraz (ayırma), tevhit (birleştirme), irtifak hakkı tesisi ve bu hakların terk işlemleri;
  • Belediye encümeni tarafından onaylanır.
• Bu alanların dışındaki yerlerde ise onay yetkisi;
  • İl idare kurullarına (uygulamada il encümeni)

İşlemin bulunduğu yerin idari sınırı belirleyicidir. Yetki, belediye sınırları içindeyse belediye encümeninde, dışındaysa il encümenindedir. Belediye başkanı ya da belediye meclisi bu işlemleri onaylayamaz.

2. İşlem Süreleri ve Tapuya Bildirim

• Başvuru, belediyeye ya da valiliğe ulaştıktan sonra:
  • En geç 30 gün içinde onaylanmak veya reddedilmek zorundadır.
• Onaylanan işlemler:
  • En geç 15 gün içinde tapu müdürlüğüne bildirilmelidir.
• Tapu dairesi:
  • Tescil veya terkin işlemini bir ay içinde tamamlamakla yükümlüdür. İdare ve tapu müdürlüğü için yasal işlem süreleri öngörülmüştür. Bu süreler aşıldığında zımni ret söz konusu olur ve hukuki başvuru yolları açılır.

3. Şüyuun (Ortak Mülkiyetin) İzaleleri ve İdarenin Dava Açma Yetkisi

• İmar uygulaması sonucunda hisseli hale gelen taşınmazlarda:
  • İdare tarafından maliklere tebligat yapılır.
  • Malikler 6 ay içinde kendi aralarında anlaşmaz veya mahkemeye başvurmazlarsa,
  • İlgili idare, hissedar gibi hareket ederek şüyuun izalesi davası açabilir.

4. Mahkeme Kararı veya Rıza Yoluyla Şüyuun İzalesi

• Tarafların kendi rızalarıyla veya mahkeme kararıyla gerçekleştirdiği şüyuun izalesi ve arazi taksim işlemleri de:
  • Yukarıdaki aynı onay, tescil ve bildirim hükümlerine

Hangi yolla yapılırsa yapılsın, şüyuun izalesi ile sonuçlanan paylaşım işlemlerinde yine encümen kararı, tapuya bildirim ve tescil süreçleri geçerlidir.

Özelleştirme Kapsamındaki Taşınmazlarda İfraz ve Tevhit Yetkisi (4046 Sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun m. 19/D)

1. Yetkili İdare Özelleştirme İdaresidir

• Özelleştirme programına alınan kuruluşlara ait taşınmazlarda;
  • Eğer kuruluş anonim şirket statüsündeyse, kamu payı %50’nin altına düşene kadar,
  • Diğer kuruluşlarda ise, özelleştirme devri gerçekleşene kadar,
taşınmazların ifraz ve tevhit işlemleri doğrudan Özelleştirme İdaresi tarafından yürütülür.

Bu kapsamdaki taşınmazlarda belediye veya il encümeni değil, yalnızca Özelleştirme İdaresi yetkilidir.

İfraz ve Tevhit İşlemi Nasıl Yapılır? – Adım Adım Süreç

1. Maliklerin Talebi

• İfraz ve tevhit işlemleri talebe bağlıdır. Maliklerin yazılı başvurusu olmadan işlem yapılamaz.
• Re’sen uygulama yalnızca bazı istisnai hallerde (örneğin yapılaşmaya elverişsiz parsellerde) mümkündür.

2. İfraz Haritasının Hazırlanması

• Talep üzerine, imar planına ve yönetmeliğe uygun şekilde ifraz haritası hazırlanmalıdır.
• Haritalar, genellikle serbest çalışan harita-kadastro mühendisleri tarafından düzenlenir.
• Harita yapılabilmesi için önce:
  • Kadastro müdürlüğünden kadastral durum belgesi alınır.
  • Belediye ile koordinasyon kurularak imar planı ile çakıştırma yapılır.
• Kadastro görmemiş yerlerde önce sınırlandırma haritası çıkarılır. İdare, harita yapma yükümlülüğü altında değildir. Tüm teknik belgeler başvuru sahiplerince hazırlanmalıdır.

3. Ayırma ve Birleştirme Harcının Ödenmesi

• Harita tamamlandıktan sonra, 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu uyarınca ayırma-birleştirme harcı ödenir.
• Bu harç yalnızca belediye ve mücavir alan sınırları içindeki işlemler için geçerlidir.

Sonuç: İl encümeni onaylı işlemlerde harç alınamaz. Harç yalnızca belediyeye ödenir.

4. Encümen Onayı

• Belediye ve mücavir alan sınırları içinde → Belediye encümeni
• Belediye dışı alanlarda → İl encümeni (Valilik değil)

📌 Yasal Süreler:

• Başvurudan sonra en geç 30 gün içinde karar
• Onaylanan işlemler, 15 gün içinde tapuya bildirilir.

Encümen kararı olmaksızın ifraz/tevhit işlemi geçerli değildir. Başkan veya meclis kararı hukuken hükümsüzdür.

5. Tapuya Tescil İşlemi

• Encümen onayı sonrası dosya, kadastro kontrolünden geçirilir.
• Ardından tapuda tescil işlemi yapılır.
• Tapu müdürlüğü, bildirimi aldıktan sonra işlemi 1 ay içinde tamamlamakla yükümlüdür.

Sonuç: Tescil işlemi, idari sürecin tamamlanmasından sonra tapu tarafından yapılır. Gecikme halinde idari dava açılabilir.

6292 Sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanuna Göre Proje Alanlarında İfraz ve Tevhit Yetkisi

1. Yetki Proje Alanı Sahibi İdarededir

• 6292 sayılı Kanun’un 8. maddesine göre, bu Kanun uyarınca proje alanı olarak belirlenen bölgelerde:
  • İmar planları ve değişiklikleri,
  • Bu planlara dayalı imar uygulamaları, parselasyon planları, ifraz ve tevhit işlemleri, doğrudan proje alanı sahibi idare tarafından yapılır. Bu alanlarda belediyeler ya da il özel idareleri değil, yalnızca proje alanı sahibi idare yetkilidir.

2. Onay Yetkisi Bakanlığa Aittir

• Proje alanı sahibi idare tarafından yapılan;
  • İmar planı değişiklikleri,
  • Parselasyon, ifraz ve tevhit işlemleri,
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın onayına tabidir. Teknik hazırlık proje alanı sahibi idareye, hukuki onay ise Bakanlığa aittir. Belediye encümeni veya il encümeni sürece dâhil değildir.

Ayırma ve Birleştirme İşlemleri Nedeniyle DOP Alınabilir mi?

1. DOP Nedir?

• Düzenleme Ortaklık Payı (DOP); 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca, imar uygulamasına tabi tutulan taşınmazların yüzölçümünden kesilen ve yollar, parklar, yeşil alanlar gibi kamusal hizmet alanları için kullanılan bedelsiz paydır.
• DOP, yalnızca imar uygulaması (parselasyon) yapılan durumlarda alınabilir.

2. İfraz ve Tevhit DOP Kapsamında mıdır?

• İfraz (ayırma) ve tevhit (birleştirme) işlemleri, imar uygulaması değil, sadece mevcut taşınmazın planlara uygun şekilde yeniden şekillendirilmesidir.
• Bu nedenle, bu işlemler sırasında DOP kesintisi yapılması mümkün değildir. Ayırma veya birleştirme işlemi, kendi başına değer artırıcı veya parselasyon niteliğinde bir işlem olmadığından DOP alınamaz. Belediyelerin veya valiliklerin, sadece ifraz ya da tevhit işlemine dayanarak parselden yüzölçümü kesmesi, DOP gerekçesiyle bedelsiz terk istemesi veya bu kesintiyi harç ya da katkı payı adı altında talep etmesi mevzuata aykırıdır.
• 3194 sayılı Kanun’un maddesi uyarınca yapılan ifraz ve tevhit işlemlerinde,
• düzenleme ortaklık payı alınamayacağını açıkça belirtmiştir.

Sonuç: Ayırma ve birleştirme işlemleri nedeniyle DOP alınmasını hukuka aykırı bulan yargı kararı, uygulamaya yön veren bağlayıcı bir içtihat niteliğindedir.

Ayırma ve Birleştirme İşlemleri Yola Terk veya Kamulaştırma Şartına Bağlanabilir mi?

1. Plan Kararlarına Uygunluk ve Terk Meselesi

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 7. maddesine göre;
  • Parselasyon planı bulunan yerlerde,
  • Plan değişikliği veya revizyonu yapılması hâlinde,
  • Yeni plana göre umumi hizmetlere ayrılan alanlar kamu eline geçmeden,
  • Tevhit ve ifraz işlemleri yapılamaz. Yeni planla gelen donatı alanları kamuya geçmeden, bu alanları içeren parsellerde işlem yapılamaz. Ancak bu durum, her ifrazın zorunlu olarak bedelsiz terkle yapılacağı anlamına gelmez.

2. Terk İşlemi İmar Parseli Oluşturmak İçindir

• Kadastro parsellerinde, imar planına göre:
  • Yola veya yeşil alana denk gelen kısımlar ifraz edilir ve
  • Kalan kısmın imar parseli olarak kullanımı sağlanır.
• Bu ayrım, imar planına uygun inşaat ruhsatı verilebilmesi için Ayırma işlemi yapılabilir; ancak ruhsat alınabilmesi için, donatıya denk gelen alanlar terk edilmelidir. Terk, ifrazın ön koşulu değil, ruhsatın ön koşuludur.

3. Belediyelerin Terk Şartı Koyması Hukuka Aykırıdır

• Uygulamada bazı belediyeler, ifraz ve tevhit işlemlerini yola ya da yeşil alana bedelsiz terk şartına bağlamaktadır.
• Oysa imar mevzuatında, ayırma ya da birleştirme işleminin, malik tarafından yola bedelsiz terk yapılması şartıyla kabul edileceğine dair herhangi bir hüküm yoktur.

Belediyeler, plan uygulamalarını bir program dahilinde ve mali imkânlara göre yürütmelidir. Maliklerden zorla bedelsiz terk istenemez.

4. Kamulaştırma Şartı da Konulamaz

• Taşınmazın bir kısmı yola veya yeşil alana denk geliyorsa,
  • Belediye, ifraz ya da tevhit işlemini kamulaştırma yapılmadığı gerekçesiyle reddedemez.

Kamulaştırma yapılmadan ifraz veya tevhit işleminin yapılamayacağına ilişkin idari şartlar da geçersizdir.

Ayırma ve birleştirme işlemleri, imar planına uygunlukla sınırlıdır. Ne bedelsiz terk ne de kamulaştırma, bu işlemlerin ön koşulu olarak öne sürülemez. Bu tür talepler hukuka aykırı olduğu gibi, malikin mülkiyet hakkının da ihlali niteliğindedir.

Ayırma ve Birleştirme İşlemlerinde Hisse Çözümü (Ferdileştirme) Mümkün müdür?

1. Hisse Çözümünün (Ferdileştirmenin) Tanımı

• Hisse çözümü; müşterek mülkiyette (paylı veya elbirliği mülkiyeti) bulunan bir taşınmazın ifraz işlemi yoluyla, ortak mülkiyetten çıkarılarak hissedarlara müstakil parseller şeklinde tahsis edilmesidir.

2. Mülkiyet Türleri ve Etkisi

• Paylı mülkiyet: Hissedarların payları bellidir (örneğin ½, ¼).
• Elbirliği mülkiyeti: Paylar belirli değildir; maliklerin mülkiyet hakkı taşınmazın tamamına yaygındır (örneğin miras ortaklığı). Hisse çözümünün yapılabilmesi için maliklerin hangi parselin kime ait olacağına açıkça anlaşması Bu anlaşma yoksa ferdileştirme yapılamaz.

3. Ferdileştirme Yapılabilmesinin Şartı: Oybirliği

• Eğer maliklerin tamamı arasında paylaşma anlaşması sağlanmışsa,
  • Bu durumda ifraz sonucu ortaya çıkan her bir parsel,
  • O parselin tahsis edildiği malik adına tekil tapu olarak tescil edilebilir.

4. Anlaşma Yoksa Ortak Tescil Zorunluluğu

• Malikler arasında anlaşma sağlanamamışsa:
  • Oluşan tüm yeni parseller, eski ortaklık yapısıyla, tüm paydaşlar adına ortak tescil edilir.
  • Hangi paydaşın hangi parseli kullanacağı hukuken belirlenmiş sayılmaz. Rıza yoksa ferdileştirme yapılamaz; sadece şekli bölünme olur, fiilî paylaşım gerçekleşmez.

5. Paylı Mülkiyetin Sona Erdirilmesi (Medeni Kanun m. 698-699)

• Her paydaş, malın paylaşılmasını isteme hakkına
• Paylaşma:
  • Aynen bölünme (fiziksel olarak bölüşme) veya
  • Satış ve bedel paylaşımı şeklinde yapılabilir.
• Anlaşma sağlanamazsa, her paydaş:
  • Mahkemeye başvurarak aynen taksim kararı Malikler kendi aralarında anlaşamazlarsa, mahkeme kararıyla ferdileştirme yapılabilir. Bu takdirde ifraz edilen her bir parsel, mahkemece belirlenen malik adına tescil edilir.

 Hisse çözümü, tek başına bir imar uygulaması değil, medeni hukuk ve mülkiyet rejimiyle iç içe geçmiş teknik bir düzenlemedir. Maliklerin oybirliği yoksa, ifraz işlemi sonucu her parsel yine tüm maliklerin ortaklığıyla tescil edilir. Anlaşmazlık halinde mahkeme yoluyla taksim süreci işletilmelidir.

”Tarla Bölme Ve Parsellemenin Şartları” makalemize buradan ulaşabilirsiniz.