İskan/Yapı Kullanma İzni Verilmemesi Sorunu Ve Danıştay İçtihatları
Yapı kullanma izni, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30 ve 31. maddeleri ile Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 64 ve 65. maddeleri uyarınca, ruhsata ve onaylı projelere uygun biçimde tamamlanan yapının hukuken kullanılabilir hâle geldiğini tescil eden idari işlemdir. Bu izin, idarenin geniş bir takdir yetkisine değil; yalnızca yapının ruhsat, proje ve fen–sağlık kurallarına uygunluğunu denetleme görevine dayanır. Kanun, başvurunun otuz gün içinde sonuçlandırılmasını zorunlu kılmış; bu süre içinde bir karar verilmemesi hâlinde, yapının kullanılmasına izin verilmiş sayılacağını öngörmüştür. Ancak bu zımnî izin, yalnızca ruhsata uygun şekilde tamamlanan yapılar bakımından hüküm doğurur. Aykırılıklar içeren yapılarda otuz günlük sürenin geçmesi, idarenin denetim yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle yapı kullanma izninin verilmemesi, basit bir idari gecikme değil; mülkiyet hakkının fiilî kullanımını doğrudan etkileyen ve yargı denetimine açık bir idari sınırlamadır.
Bu çalışma, Danıştay içtihatları ışığında; başvurunun usulü ve belgeleri, zımnî izin ile ruhsata uygunluk ilişkisi, ruhsat süresi ve kısmi iskân uygulaması, plan ve ruhsat değişikliklerinin etkisi ve idarenin takdir yetkisinin sınırları çerçevesinde yapı kullanma izninin verilmemesi hâllerinde izlenmesi gereken hukuki yolu açıklığa kavuşturmayı amaçlamaktadır.
Yapı Kullanma İzni Verilmesi İçin Nasıl Başvuru Yapılmalıdır?
Yapı kullanma izni, yapının ruhsata ve onaylı projelere uygun olarak tamamlandığını gösteren ve yapının kullanılabilmesi için alınması gereken belgedir. Bu izin için yapı sahibinin, ilgili idareye yazılı olarak başvuruda bulunması ve başvuruya tapu, mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri ile diğer zorunlu belgeleri eklemesi gerekir. Belgelerin eksik sunulması hâlinde, idarenin başvuruyu incelemeden reddetmesi hukuka uygundur.
Danıştay kararlarına göre, yapı kullanma izni talebinde bulunurken fenni mesul raporları, enerji kimlik belgesi ve yapıya ilişkin fotoğraflar başvuru dosyasının zorunlu unsurlarıdır. Bu belgelerin sunulmaması, başvurunun şeklen geçersiz hâle gelmesine yol açar. Dolayısıyla idare, belgeleri eksik olan bir başvuruyu reddettiğinde takdir yetkisini kullanmış olmaz; kanunun emredici hükmünü uygular.
“Yapı kullanma izni talebine, mevzuatta öngörülen bilgi ve belgelerin eklenmediği görülmüş olup, bu durumda başvurunun reddine dair işlemde hukuka aykırılık bulunmadığına karar verilmiştir.” (Danıştay 6. Dairesi, 08.10.2020, E:2016/11303, K:2020/9068)
Yapılan Başvuruya İdarece Cevap Verilmemesi Hâlinde Zımnî Kabul Oluşur mu?
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesinin ikinci fıkrası, yapı kullanma izni başvurusunun en geç otuz gün içinde sonuçlandırılmasını zorunlu kılar. Aynı fıkrada, bu süre içinde işlem tesis edilmemesi hâlinde yapının kullanılmasına izin verilmiş sayılacağı da düzenlenmiştir. Ancak bu hüküm, tek başına değerlendirildiğinde yanlış sonuçlara yol açabilecek niteliktedir.
Danıştay’a göre, maddenin tamamı birlikte incelendiğinde, zımnî izin uygulamasının amacı; ruhsata ve projeye uygun şekilde tamamlanmış yapılar bakımından idarenin hareketsiz kalması sebebiyle doğabilecek mağduriyetleri önlemektir. Dolayısıyla, zımnî kabul ancak ruhsata aykırılığı bulunmayan yapılar için geçerlidir.
“Yapı kullanma izninin, ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlanan yapılar bakımından idarenin hareketsiz kalması sonucu doğabilecek mağduriyetleri önlemek amacıyla düzenlendiği; ruhsata aykırılık tespiti bulunan yapılarda zımnî kabulden söz edilemeyeceği” (Danıştay 6. Dairesi, 15.04.2019, E:2014/7635, K:2019/2594)
Yapı Kullanma İzni Neye Göre Verilir?
Yapı kullanma izni, ruhsatlı bir yapının tamamlanmasından sonra, yapının imar planına, ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına uygun biçimde inşa edildiğini gösteren idari belgedir. Bu nedenle izin, yalnızca fiziksel tamamlanma durumuna değil, aynı zamanda yapının hukuki ve teknik meşruiyetine bağlıdır.
İmar planı, bir bölgedeki yapılaşma biçimini ve arazi kullanım koşullarını belirlediğinden, yapı kullanma izni sürecinde esas alınacak belge imar durum belgesidir. İmar durum belgesine uygun olarak verilen yapı ruhsatı, iznin dayanağını oluşturur. Yapı ruhsatına aykırılık, süresi dolmuş ruhsat veya plan değişiklikleri, yapı kullanma izninin verilmesine engel teşkil eder.
- Ruhsat Süresi İçinde Tamamlanma Şartı
Danıştay’ın yerleşik içtihatlarına göre, yapı ruhsatının beş yıllık geçerlilik süresi içinde inşaatın tamamlanması ve yapı kullanma izninin alınması zorunludur. Beş yıllık süre dolmadan izin alınmamış yapılar hukuken tamamlanmış sayılmaz ve ruhsat süresinin dolmasıyla ruhsatsız duruma düşer.
Yapı, süresi içinde tamamlanmışsa ve mevzuatta öngörülen koşulları sağlıyorsa, idare yapı kullanma izni düzenlemekle yükümlüdür.
“… Uyuşmazlıkta, 06.08.2004 tarihinde yapı ruhsatı düzenlenen 4708 sayılı Yasa kapsamında bulunan yapının 26.01.2006 tarihinde düzenlenen iş bitirme tutanağına göre beş yıllık ruhsat süresi içerisinde tamamen bittiği ve hiçbir imalatı kalmadığından, Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliğinin 23. maddesinin 9. fıkrası uyarınca, Bayındırlık ve İskan Bakanlığının 05.10.2010 günlü, 2929 sayılı yazısında da tespit edildiği üzere, yapı sahibi olan davacının yapı kullanma belgesi talebi üzerine anılan maddedeki şartlar çerçevesinde Yapı Kullanma İzin Belgesinin düzenlenmesi gerekmektedir.” (Danıştay 6. Daire, 05.03.2015, E:2011/7355, K:2015/1331)
“Beş yıllık ruhsat süresi içinde yapı kullanma izin belgesi alınmadığından, yasal olarak tamamlandığı kabul edilemeyen yapının ruhsatsız hale geldiği; bu durumda yeni ruhsat alınmadan yapı kullanma izni düzenlenemeyeceği” (Danıştay 6. Daire, 29.11.2010, E:2008/12154, K:2010/10561)
- Plan ve Ruhsat İlişkisi
Yapı kullanma izni verilmesi, ruhsatın dayandığı imar planının geçerliliğine bağlıdır. Planın iptali veya parselasyon işleminin ortadan kalkması hâlinde, yapı ruhsatı da hukuki temelini kaybeder. Bu durumda, plan yeniden yürürlüğe girinceye kadar yapı kullanma izni verilemez.
“Uyuşmazlık konusu taşınmazı kapsayan alanda, belediye encümeninin 22.05.2007 tarihli kararıyla kabul edilen parselasyon işleminin Ankara 2. İdare Mahkemesi’nin 19.10.2010 tarihli kararıyla iptal edildiği, davalı idarece bu gerekçeyle yapı kullanma izni verilemeyeceğinin belirtildiği anlaşılmıştır.
Ancak, yapı kullanma izni talebine konu A3 ve A4 numaralı binaların ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapıldığı veya kullanılmalarında fen ve sağlık bakımından bir sakınca bulunduğu yönünde herhangi bir tespit yapılmadığı, ayrıca alana ilişkin imar planı ile yapı ruhsatlarının da iptal edilmediği görülmüştür.
Davacı, söz konusu binaların ruhsatına uygun olarak tamamlandığını ve iskâna hazır olduğunu belirterek 21.12.2010 tarihinde başvuruda bulunmuş; idarenin bu başvuruya cevap vermemesi üzerine zımnî ret oluşmuştur.
Mahkeme, yapı ruhsatı ve imar planı yürürlükte olan yapılara, yalnızca parselasyon işleminin iptali gerekçesiyle yapı kullanma izni verilmemesinin hukuka uygun olmadığı sonucuna ulaşmıştır.
Bu nedenle, yapı kullanma izni talebine ilişkin başvuru, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesi çerçevesinde değerlendirilip sonuçlandırılmalıdır.”
(Danıştay 6. Dairesi, 14.05.2015, E:2012/2119, K:2015/3100)
Buna karşılık, yapı ruhsatı geçerli olup plan değişikliği yapılmamışsa, idare yalnızca plan iptal davasına dayanarak izin vermekten kaçınamaz.
“Dava konusu işlemin içeriği incelendiğinde ve davacının talebi dikkate alındığında, uyuşmazlığa konu taşınmaza yapı kullanma izin belgesinin verilebilmesi için kanunda öngörülen şartlar açısından bir değerlendirmeye tabi tutulmasının gerektiği, ancak dava konusu işlemde buna ilişkin herhangi bir tespitte bulunulmadığının görüldüğü, dava konusu işlemin gerekçesinin yapı kullanma izin belgesiyle ilgili hususları içermediği sonucuna ulaşılmıştır.” (Danıştay 6. Daire, 15.05.2015, E:2012/7001, K:2015/3154)
- Yapının Bulunduğu Alanın Plan Değişikliği ve Yol Durumu
Yapının bulunduğu alanın imar planında yapılan değişiklikler, yapı ruhsatının ve dolayısıyla yapı kullanma izninin geçerliliğini etkiler. Özellikle yol, yeşil alan veya kamu kullanımına ayrılan kısımlar için yapı kullanma izni verilmesi mümkün değildir.
“Olayda, uyuşmazlığa konu yapı ruhsatı yürürlükteki imar planına göre verilmiş olmakla birlikte, yapının tamamlanmasıyla taşınmazın bir bölümünün sahil yoluna bitişik hale geldiği, bu durumun yol güzergâhında daralmaya neden olduğu ve araç trafiğini olumsuz etkilediği anlaşılmıştır.
Bu durumun, uzun süredir fiilen yol olarak kullanılan bir güzergâhın imar planına işlenmemiş olmasından kaynaklandığı, idarece bu eksikliğin giderilmesi amacıyla 05.04.2011 tarihli meclis kararıyla plan tadilatı yapıldığı ve söz konusu tadilatın Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın 15.09.2011 tarihli onayıyla kesinleştiği görülmüştür.
Bu nedenle, bir kısmı yolda kalan taşınmaz için verilen yapı ruhsatının, verildiği tarih itibarıyla hukuka uygun olmadığı; yapının bahçe duvarı ve sınırlarının da yeni plana göre yeniden belirlenmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır.
Dolayısıyla, davacılara ait taşınmaza yapı kullanma izni verilmemesine ilişkin belediye işleminin hukuka uygun olduğu, bu nedenle işlemin iptali yönündeki mahkeme kararında hukuki isabet bulunmadığına karar verilmiştir.”
(Danıştay 6. Dairesi, 11.06.2015, E:2012/2551, K:2015/4121)
- Kısmi Yapı Kullanma İzni
Ruhsat ve eklerine aykırılıklar tespit edilse dahi, bu aykırılıklar yapının tamamını etkilemiyorsa, sadece uygun bölümler için kısmi yapı kullanma izni verilebilir. Bu yaklaşım, uygulamada mağduriyetleri önlemeye yöneliktir.
“Yapının ruhsat ve eklerine aykırı olmayan, kullanılmasında fen bakımından sakınca bulunmayan kısımları için kısmi yapı kullanma izni verilebilir.” (Danıştay 6. Daire, 16.01.2017, E:2014/6757, K:2017/238)
- Tamamlanmamış veya İnşaatı Durdurulan Yapılar
“İnşaatı durdurulan bir yapının hukuka uygun biçimde tamamlanması ve yapı kullanma izni verilmesi mümkün değildir.” (Danıştay 6. Daire, 05.02.2020, E:2016/11622, K:2020/1022)
İdarenin Takdir Yetkisi Var mıdır?
Yapı kullanma izni başvurularında idarenin takdir yetkisi sınırlıdır. Başvuruya konu yapının, mevzuata uygun verilmiş ve hukuken geçerli bir ruhsata dayanarak inşa edilmesi hâlinde; idare, sadece yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlanıp tamamlanmadığını denetleyebilir. Bunun dışında, izin verilip verilmemesi konusunda serbest bir değerlendirme yapma yetkisi bulunmamaktadır.
“… Temyize konu mahkeme kararında, davacıya ait taşınmazı içine alan bölgede plan değişikliği yapıldığı, taşınmazın hızlı tren projesi kapsamında alt geçit alanı olarak belirlendiği ve kamulaştırma kararı alındığı, davacı tarafından da anılan işlemlere karşı dava açılmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde inşaası tamamlanan yapının hukuken geçerli ruhsata binaen yapıldığı, ne ruhsat hakkında ne de mezkur ruhsatın dayanağı imar planı hakkında herhangi bir iptal kararının bulunmadığı, ruhsat tarihinden sonra yapılan plan değişikliği ve kamulaştırma işleminin ise bakılan davanın konusunu oluşturmadığı, yapı kullanma izni başvurusu hakkında davalı idarenin, tamamlanmış yapının, ruhsata uygunluğunun denetimi dışında takdir hakkının bulunmadığı sonucuna ulaşılmıştır.”
(Danıştay 6. Dairesi, 05.03.2014, E:2013/2799, K:2014/1631)
İLGİLİ MEVZUAT VE GETİRİLEN KRİTERLER
Yapı kullanma izni, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30 ve 31. maddeleri ile Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 64 ve 65. maddelerinde ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Bu düzenlemeler, hem başvuru sürecinde aranacak belgeleri hem de idarenin inceleme yükümlülüğünü açıkça ortaya koymaktadır.
- 3194 Sayılı İmar Kanunu Hükümleri
- Madde 30 uyarınca, yapının tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için yapı ruhsatını veren idareden (belediye veya valilik) izin alınması zorunludur.
- Yapının ruhsat ve eklerine uygunluğu ile kullanılmasında fen bakımından bir sakınca bulunmadığı idarece tespit edilmelidir.
- Başvurular en geç otuz gün içinde sonuçlandırılmalı; bu süre sonunda karar verilmezse yapının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.
- Ancak bu hüküm, ruhsata uygun şekilde tamamlanmış yapılar için geçerlidir.
- Yapı kullanma izni verilmesi, yapı sahibini ruhsata aykırılıktan doğan sorumluluktan kurtarmaz.
- Madde 31 uyarınca, kullanma izni verilmeyen yapılara elektrik, su ve kanalizasyon bağlantısı yapılamaz. Yalnızca izin verilen bağımsız bölümler bu hizmetlerden yararlanabilir.
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Hükümleri
Yönetmelik, yapı kullanma izni sürecini ayrıntılı biçimde düzenlemiş ve idarelerin keyfî belge taleplerini önlemek amacıyla kapsamlı sınırlamalar getirmiştir.
2.1. Başvuru Sürecine İlişkin Esaslar (Madde 64)
Yapı kullanma izni başvurusunda:
- Yapının tamamen veya kısmen tamamlanmış olması gerekir.
- Başvuru dilekçesine eklenmesi zorunlu belgeler:
- Fenni mesuller veya yapı denetim kuruluşlarının uygunluk raporu,
- Enerji kimlik belgesi,
- Yapıya ait fotoğraflar.
- İdare, başvuru üzerine yapının ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına uygunluğunu ayrıca bir başvuru aramaksızın
- Yapı mevzuata uygunsa 30 gün içinde yapı kullanma izin belgesi düzenlenir.
- Eksiklik varsa, tamamlanması istenir ve sonrasında belge verilir.
- Kısmi kullanma izni verilebilmesi için:
- Ortak alanların tamamlanmış ve kullanılabilir olması,
- Aykırılığın bulunmaması şarttır.
- Beş yıllık ruhsat süresi içinde yapı kullanma izni alınmalıdır; aksi hâlde ruhsat hükümleri sona erer.
- Kullanma izni alınmadan yapıya elektrik, su, kanalizasyon ve benzeri bağlantılar yapılamaz.
- Bir parselde birden fazla bina varsa, aykırılığı bulunmayan binalara izin verilebilir.
- Yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığı belgelenmişse, proje müellifi veya şantiye şefi imzadan kaçınsa dahi belge düzenlenebilir.
- Fenni mesuller, görev alanlarına göre izin belgesini imzalamakla yükümlüdür.
2.2. Belge Taleplerine İlişkin Sınırlamalar (Madde 65)
İdarelerin başvuru sahibinden isteyebileceği belgeler sınırlı tutulmuştur. Bu kapsamda:
- Zorunlu belgeler:
- Başvuru dilekçesi,
- Fenni mesul veya yapı denetim raporu,
- Enerji kimlik belgesi,
- Yapıya ait fotoğraflar.
- İdarenin kendi kayıtlarında bulunan veya değişmediği beyan edilen belgeler yeniden istenemez.
- Diğer kamu kurumlarının elektronik ortamda erişime açtığı bilgiler için ayrıca belge talep edilemez.
- Numara tahsisi (numarataj) ve kanal bağlantısı gibi bilgiler ilgili birimlerce idareye elektronik ortamda sunulur; başvuru sahibinden istenmez.
- İdare, başvuru sahibinden aşağıdaki belgeleri kesinlikle isteyemez:
- Malzeme faturası veya irsaliyesi,
- Doğalgaz uygunluk belgesi,
- Yangın güvenlik (itfaiye) raporu,
- Sığınak raporu,
- Emlak alım vergisi veya ilişik kesme belgesi,
- Vergi borcu olmadığına dair yazılar,
- Belediye harç makbuzları veya benzeri belgeler.
- Tüm bilgi paylaşımı elektronik ortamda yapılmalı; idare bu verilerin erişimini sağlamakla yükümlüdür.