Kat Maliklerinden İzin Almadan Yapılabilecek Tadilatlar
Apartman hayatında yapılan her değişiklik için diğer kat maliklerinden izin alınması gerekmez. Özellikle bağımsız bölüm içinde kalan, yapıya zarar vermeyen ve ortak alanlara müdahale etmeyen tadilatlar, hukuken serbesttir. Yargıtay kararları da bunu açıkça ortaya koymaktadır. Bu yazıda, hangi durumlarda izin gerekmediğini, hangi tadilatlara yönetim planı ile izin verilip, yasaklanabileceği ve hangi sınırlar içinde hareket edilebileceğini örnek içtihatlarla ele alacağız.
“Sırf bağımsız bölüm içerisinde kalan (su, elektrik, ısınma gibi ortak tesisler ile kolon, kiriş, tavan vb. ortak yerlere müdahale niteliği taşımayan) ve yapının statiğine zarar vermeyen değişiklikler için muvafakat alınmasına gerek yoktur.” (Yargıtay 20. HD. E. 2018/2913 K. 2019/2489 T. 09.04.2019)
“Bağımsız bölüm içerisinde kalan ve ortak tesis niteliği kazanamayan kanalizasyon ve su tesislerinin o bağımsız bölüm maliki tarafından onarılması gerekir.” (Yargıtay 5. HD. 1983/1646 E., 1983/1719 K. 28.02.1983)
“Bodrum ve zemin katlarda bulunan bağımsız bölümlerin balkonlarındaki kapılarla pencerelerin dış yüzeylerine, diğer daireler için tehlike oluşturmamak koşuluyla, yatay bağlantısı ve bombesi olmayan düz ve dikey demir parmaklık takılmasında güvenlik açısından zorunluluk bulunduğundan kat maliklerince karar alınmasına gerek yoktur.” (Yargıtay HGK 14.01.2015 E.2013/18-1466 K. 2015/42)
“Ortak yer ve tesislerdeki bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Onarım giderlerinden tüm kat malikleri arsa payları oranında sorumludur.” (Yargıtay 5. H.D. 25.11.2020 E.2020/7807 K. 2020/10386)
“Projeye aykırı inşa edilmiş çatıdan sızan sular sebebiyle zarar gören davacının, bu zararının önlenmesini istemek ve somut olayda olduğu gibi gerekli tamiratları yaptırıp, bedelini, arsa payları oranında diğer maliklerden talep etmek hak ve yetkisine sahip olması adalet ve hakkaniyet ilkelerine uygun düşer.” (Yargıtay 18. HD 2007/4909 E. 2007/4744K. 24.5.2007)
“Ana gayrimenkulün mimari projesinde asansörün öngörüldüğü yerinin de inşa edilmiş olduğu anlaşılmaktadır. Dava projede öngörülen asansörün inşasının sağlanmasına yönelik olduğu için Kat Mülkiyeti Kanununun 42. maddesinin öngördüğü koşulların gerçekleşmesine gerek yoktur. Çünkü anılan madde, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde, fakat projede öngörülmeyen hususlardaki ek ve ilaveleri kapsamaktadır.” (Yargıtay 18. HD. 1996/3352 E. 1996/3992 K. 16.04.1996)
YÖNETİM PLANININ TADİLATLARLA İLİŞKİSİ
Yönetim planında yasaklanmayan ve mimari projede değişiklik gerektirmeyen tadilatlar izin alınmadan yapılabilir:
“Yönetim planında yasaklanmayan Bahçe bitkisi, şimşir ağaçları ve camlar ile sınır uygulanmasına ilişkin taleplerin, bu hususların mimari projede gösterilebilecek hususlardan olmaması, bu nedenle de mimari projeye aykırılık teşkil etmemesi nedeniyle asıl dava ve karşı dava yönünden şimşir ağaçları, çit ve bahçe bitkisi için açılan davaların reddine” (Yargıtay 20. HD., E. 2017/4855 K. 2017/8118 T. 23.10.2017)
Yönetim planında yapımına izin verilen, ruhsat gerektirmeyen, mimari projede değişiklik gerektirmeyen ve cepheyi değiştirmeyen tadilatlar onay alınmadan yapılabilir:
“Pergola, bahçede, bina cephelerini değiştirmemek kaydıyla terasta, hafif yapı malzemelerinden dikme ve sık kirişleme ile yapılan ve üzerine yeşil bitki örtüsü sardırılan, etrafı açık, gölgelik amaçlı, üst tarafı yağıştan korunma amacıyla kapalı ve her iki yanı açık şekilde inşa edilen giriş saçağının “sabit nitelikte olmadığı, taşıyıcı sistemi etkilemediği, yapının brüt alanını arttırmadığı ve kapalı alan oluşturmadığı” (İstanbul BİM, 5. İDD, E. 2017/2015 K. 2019/3434 T. 26.11.2019)
Yönetim planı ile bağımsız bölümün kullanımına tahsis edilen bir alan ortak alan niteliğinde olduğu için ilave inşa faaliyet kat maliklerinin beşte dördünün yazılı onayını gerektirir:
“Dosya içindeki bilgi ve belgelerin ve bilirkişi raporunun incelenmesinde davalının zemin kat dairesinin arka bahçesinin 15.30 m²’lik kısmında tik ağacından platform yaptığı anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin ikinci bendi gereğince kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yaptıramaz. Ortak yerin kullanımının yönetim planı veya projesi ile bir veya bir kaç kat malikine bırakılması mümkün ise de, bu kullanım hakkı o kat malikine ortak yeri olduğu gibi kullanma hakkı vereceğinden bu yerde yeni tesis ve değişiklikler yapma hakkı vermez. Kaldı ki, yönetim planının 18. maddesinde kat maliklerinin kullanım hakkı münhasıran kendi bağımsız bölümüne tahsis edilmiş alanlarda mevcut rengi, karakteri görünümü değiştirecek ve etkileyecek nitelikte tesis yapamayacakları da düzenlenmiştir. Buna göre mahkemece davanın kabulü gerekirken yazıl gerekçe ile reddi doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 18. HD., E. 2015/8140 K. 2016/3830 T. 7.3.2016)