Kat Mülkiyetinde Ortak Gider ve Aidat Tüm Yönleriyle (YARGI KARARLARIYLA)

Kat Mülkiyetinde Ortak Gider ve Aidat Tüm Yönleriyle (YARGI KARARLARIYLA)

 Kat mülkiyeti, bir arada yaşamın hukuk düzeni içinde sınırlarını belirleyen bir sistemdir. Bu sistemin sağlıklı işlemesi, her malik ve kullanıcının ortak giderlere zamanında ve eksiksiz katılımıyla mümkündür.

Ortak gider, yalnızca mali bir yükümlülük değil; ortak yaşamın sürdürülebilmesi için zorunlu bir sorumluluktur. Ancak uygulamada, aidatların ödenmemesi, bağımsız bölümün devri, kiracının sorumluluğu veya gecikme tazminatı gibi konular en sık uyuşmazlık doğuran alanlardan biridir.

Bu çalışma, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay kararları ışığında, ortak gider borcunun kapsamını, temerrüdün sonuçlarını ve devirden sonraki sorumluluğu sade bir biçimde ele almaktadır.

        I. Kavramsal Çerçeve ve Hukuki Dayanak

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, ortak yaşam alanının sürdürülebilmesi için her kat malikine mali katkı yükümlülüğü getirir. Bu yükümlülük, mülkiyet hakkının sosyal sınırlarından biridir: bireyin mal üzerindeki tasarruf yetkisi, ortak yaşamın masraflarına katılma zorunluluğuyla dengelenmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 1976/5-18, K. 1977/189 (25.02.1977) kararında yönetim planıyla farklı düzenleme yapılabileceğini kabul etmiştir. Dolayısıyla, kat malikleri ister aralarında ister yönetim planı aracılığıyla, yasal düzenlemeden sapabilirler; ancak ortak gider yükümlülüğünü tamamen kaldıramazlar.

        II. Katılım Esasları

1. Arsa Payına Göre Katılım (Kural)

Kat maliklerinin ortak giderlere katılımı arsa payı oranında belirlenir; her malik, payına düşen borçtan diğer maliklerle birlikte müteselsilen sorumludur.

Yargıtay 18. HD., E. 1998/1656, K. 1998/3626, T. 13.04.1998

“Kat Mülkiyeti Yasası’nın 20. maddesi uyarınca ortak giderlerin arsa payına göre hesaplanması gerekmektedir. Davalı her malik, arsa payına düşen ortak gider, aidat, yönetim giderleri ve diğer masraflar üzerinden payına düşen oran dahilinde borcun tamamından sorumludur. Bu sorumluluk müteselsil nitelikte olup, bağımsız bölüm maliki olduğu sürece her malik diğerleriyle birlikte müteselsilen sorumludur. Bunun aksine bir karar verilmesi mümkün değildir.”

2. Eşit Pay veya Farklı Katılım (Anlaşma Hâli)

Kat malikleri, ortak giderlere katılım oranını yasadaki düzenlemeden farklı şekilde kararlaştırabilir; bu kararlar iptal edilmedikçe tüm malikleri bağlar. Hâkim, geçerli bir kurul kararını değiştiremez.

Yargıtay 18. HD., E. 2013/2413, K. 2013/3073, T. 05.03.2013

“Kat Mülkiyeti Yasası’nın 20. maddesi gereğince kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinin korunması, güçlendirilmesi ve onarım giderleriyle ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payları oranında katılmakla yükümlüdürler. Ancak ortak giderlere katılım, kat malikleri kurulunca farklı şekilde kararlaştırılabilir. Kat malikleri kurulu kararıyla belirlenen aidatların yönetim planına uygun olmadığını düşünen kat malikleri, KMK’nın 33. maddesi uyarınca bu kararların iptali için dava açabilirler. Somut olayda, aidatların eşit paylaştırılmasına karar verilmiş, bu karar iptal edilmemiştir. Bu durumda hâkim, kat maliklerinin iradesi yerine geçip giderlere arsa payı oranında katılmaya karar veremez.”

3. Yönetim Planı İstisnaları

Kat maliklerinin ortak gider sorumluluğu, yönetim planında aksi kararlaştırılmadıkça Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca belirlenir; bağımsız bölümün fiilen kullanılmaması malik sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Yargıtay 18. HD., E. 2015/12082, K. 2015/996, T. 22.01.2015

“Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça ortak giderlerden yönetim planında belirtilen şekilde, yönetim planında hüküm yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi çerçevesinde sorumludur. Dosya kapsamından, davalıların 40 numaralı bağımsız bölümün malikleri olduğu anlaşılmıştır. Yönetim planında bu bağımsız bölümün ortak giderlerden muaf tutulduğuna dair bir hüküm veya buna ilişkin bir kurul kararı bulunmamaktadır. Bu nedenle, bağımsız bölümün kullanılmıyor olması maliklerin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Mahkemece, ortak gider borcunun hesaplanarak buna hükmedilmesi gerekirken, kullanım durumu esas alınarak sorumluluktan kurtarılması doğru görülmemiştir.”

Kat malikleri, ortak giderlere katılım oranlarını yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararıyla belirleyebilir; böyle bir düzenleme bulunmadığında Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uygulanır. Yönetim planına veya yasal düzenlemelere aykırı olduğunu düşünen kat maliki, bu kararlara karşı iptal davası açabilir; hâkim, iptal edilmemiş kurul kararının yerine geçerek yeni bir paylaşım oranı belirleyemez.

Yargıtay 18. HD., E. 2012/9381, K. 2012/11154, T. 15.10.2012; Yargıtay 18. HD., E. 2013/2413, K. 2013/3073, T. 05.03.2013

“Kat maliklerinin ortak giderleri kat malikleri kurulu toplantısında belirleyebilecekleri gibi yönetim planıyla da giderlerin paylaşım şekli belirlenebilir, aksi hâlde Kat Mülkiyeti Yasası’nın 20. maddesi hükümleri uygulanır. Kat malikleri kurulu kararının yönetim planına veya Yasa hükümlerine aykırı olduğu iddiasında olan kat maliki, ortak giderlerle ilgili karara karşı iptal davası açabilir. Hâkim, kat maliklerinin iradeleri yerine geçip ortak giderlere arsa payı oranında katılmaya karar veremez.” 

 Kat malikleri kurulunun, tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyunu alarak verdiği bir karar, aynı zamanda yönetim planı değişikliği niteliği taşır.

Yargıtay 18. HD., E. 2005/1259, K. 2005/3657, T. 14.04.2005

“Bütün kat maliklerinin beşte dördünü karşılayan bir oranla alınmış bir kat malikleri kurulu kararının, aynı zamanda yönetim planı değişikliği sayılması gerekecektir.”

Kat malikleri kurulunca alınan ortak giderlere katılım payına ilişkin yönetim planı değişikliği, hüküm doğurabilmesi için tapu kütüğünün beyanlar hanesine tescil edilmelidir; aksi hâlde geçerlilik kazanmaz.

Yargıtay 18. HD., E. 2013/1470, K. 2013/5144, T. 01.04.2013

“Kat malikleri kurulu toplantısında ortak giderlere katılım payı ile ilgili alınmış yönetim planı değişikliğinin tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmesi gerektiği, aksi takdirde bir hükmünün bulunmadığı ifade edilmiştir.”

Yönetim planında açıkça muaf tutulan giderler için malik sorumlu tutulamaz; bilirkişi raporunda bu husus dikkate alınmadan yapılan hesaplamaya göre karar verilemez.

Yargıtay 18. HD., E. 2013/2726, K. 2013/3008, T. 05.03.2013

“Yönetim planının 31. maddesinde, zemin katta bulunan bağımsız bölüm maliklerinin asansörün bakım ve işletme giderlerine katılmayacakları düzenlenmiştir. Davalının zemin katta malik olduğu ve aidat bedeli içinde asansör giderlerinin de yer aldığı anlaşılmasına rağmen, yönetim planı gereğince sorumlu olmadığı bu giderler de dahil edilerek hesaplama yapan bilirkişi raporuna göre karar verilmesi doğru görülmemiştir.”

Yönetim planı hükümleri uyarınca dükkân malikleri yönetim planında açıkça belirtilen giderlerden muaf tutulabilir. Yargıtay 18. HD., E. 2001/10764, K. 2001/11486, T. 13.12.2001 “Yönetim planının 25. maddesine göre dükkân sahipleri yalnızca asansörle ilgili ortak giderler ve koşullu olarak ortak su giderlerinden muaftır. Bunun dışındaki tüm ortak giderlerden diğer kat malikleri gibi sorumludurlar.”

Yönetim planı, kat mülkiyetinin kurulduğu anda düzenlenip imzalandığında, tüm kat maliklerini ve bunların külli veya cüz’i haleflerini bağlayan sözleşme niteliğindedir; halef sıfatıyla sonradan malik olan kişi “karara katılmadım” diyerek yönetim planının hükümlerine karşı dava açamaz. Yargıtay HGK., E. 2002/18-551, K. 2002/568, T. 26.06.2002 “Kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki malik veya malikler tarafından düzenlenip imzalanan yönetim planı, yasanın anılan maddesi gereği olarak bütün kat malikleriyle bunların külli ve cüzi haleflerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde olup, yasalara aykırılık teşkil etmediği takdirde, bunun herhangi bir hükmünün değiştirilmesi veya iptali yetkisi kat malikleri kuruluna aittir.”

III. Kişisel Sorumluluk

1. Malik (Asıl Sorumlu)

Ortak gider ve aidat borcundan asıl olarak kat maliki sorumludur; ancak kiracı, kat maliki ile birlikte kira bedeli tutarıyla sınırlı olmak üzere her ay için müteselsilen sorumludur.

Yargıtay 20. HD., E. 2016/1981, K. 2017/3785, T. 02.05.2017

“Ortak gider ve aidat borcundan kural olarak kat maliki sorumludur. Kiracı ise kat maliki ile birlikte söz konusu borçlardan kira miktarı kadar her ay için müteselsil sorumlu bulunmaktadır.”

2. Kiracı

Kira sözleşmesinde ortak giderlerin kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılsa dahi, yönetime karşı sorumluluk kat malikine aittir; bu düzenleme sadece malik ile kiracı arasındaki iç ilişkiyi bağlar.

Yargıtay 18. HD., E. 2003/5873, K. 2003/6533, T. 17.09.2003

“Bağımsız bölüm malikinin kiracısı ile yaptığı kira sözleşmesinde ortak giderlerin kiracı tarafından ödeneceğinin kararlaştırılmış olması aralarındaki iç ilişkiyi düzenlemeye yönelik olup, yönetime karşı ortak giderleri ödemekle yükümlü olan kat maliki sıfatıyla bağımsız bölüm malikidir.”

Kiracı, kira sözleşmesi hükümleri uyarınca ortak giderlerden kira miktarıyla sınırlı olmak üzere sorumludur; mahkeme bu sınırı gözeterek karar vermelidir.

Yargıtay 18. HD., E. 2006/1820, K. 2006/2566, T. 30.03.2006

“Mahkemece, davacının istemi doğrultusunda belirlenen borç miktarından davalının ödemekte olduğu kira miktarı kadar sorumlu olacağı ilkesi gözetilip, belirlenen kira miktarının ödeme zamanı bakımından sınırını aşmamak kaydıyla tüm borcun tahsiline karar verilmelidir.”

Kiracı, sözleşmeye aykırı olarak fazla veya ödememesi gereken bir ortak gideri ödemişse, bu bedelin iadesini yalnızca kiraya veren malikten talep edebilir; yönetime karşı talep hakkı yoktur.

Yargıtay 18. HD., E. 1997/12665, K. 1998/1804, T. 26.02.1998

“Kiracı, kira sözleşmesine göre fazla bir ödemede bulunmuş ise veya sözleşmeye göre ödememesi gereken bir ortak gideri ödemiş ise onun iadesini ancak kiralayan bağımsız bölüm malikinden isteyebilir.”

 Kiracının fiilen taşındığı ve kullanmaya başladığı tarihten önceki dönemlere ait yönetim giderlerinden sorumlu tutulması doğru değildir. Yargıtay 18. HD., E. 2002/5342, K. 2002/6231, T. 30.05.2002 “Davalı, davaya konu bağımsız bölüme 1.4.1994 tarihinde taşınıp kullanmaya başladığı halde, 1993 yılı Kasım ayından itibaren yönetim giderlerinden sorumlu tutulmasının yanlış olduğunu savunmuş; dosya içerisindeki yazılı kira sözleşmesi de bu savunmayı doğrulamış olmasına rağmen, bilirkişi raporunda ve mahkeme kararında bu hususun gözetilmemesi doğru değildir.”

Kiracılık sıfatı dava açılmadan önce sona ermişse, yönetici tarafından kiracıya yöneltilen dava husumet yokluğu nedeniyle reddedilmelidir.

Yargıtay 18. HD., E. 2008/6189, K. 2008/7448, T. 23.06.2008

“Somut olayda davalı, hakkında icra takibi yapılmadan ve dava açılmadan önce kiracı olduğu bağımsız bölümden ayrılmış ve kiracılık sıfatı da sona ermiş bulunduğundan, yöneticinin davalı kiracı hakkında açmış olduğu davanın husumet yokluğu nedeniyle reddi gerekirken aksi yönde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”

Kiracı, taşınmazın olağan kullanımıyla ilgili giderlerden sorumlu olup, esaslı tamir giderleri kiralayana aittir; mahkeme bu ayrımı gözeterek karar vermelidir.

Yargıtay 20. HD., E. 2017/3359, K. 2017/10440, T. 12.12.2017

“Borçlar Kanunu’nun 258/2. maddesi uyarınca kiralananın alelade kullanılması ile ilgili ve kullanımdan doğan giderler kiracıya ait ise de, esaslı tamir giderleri kiralayana aittir. Bu durumda kiracı, taşınmazı kullanmanın karşılığı olarak kira parasıyla mütenasip ve alelade kullanımla ilgili tamir giderlerinden sorumlu olmalıdır. Mahkemece bu ilke gözetilmeden hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”

Kiracı, KMK m. 22 uyarınca ortak gider ve avans borcundan malik ile birlikte sorumludur; sözleşme gereği bu giderlerin malikçe karşılanması öngörülmüşse, kiracı yaptığı ödemeleri kiradan mahsup edebilir.

Yargıtay 18. HD., E. 1994/11248, K. 1994/12612, T. 20.10.1994

“Kiracı bağımsız bölüm maliki ile birlikte avans ve giderlerden sorumlu olup, kiracı ile malik arasındaki sözleşme bu giderlerin malikçe karşılanmasını öngörüyorsa, ödemede bulunan kiracı ödediği meblağı kiradan düşebilir.”

Kalorifer kazanı gibi ana taşınmazın demirbaş niteliğindeki ortak tesislerinde yapılan tadilat veya yenileme giderleri, kiracıya değil, kat malikine aittir. Yargıtay 18. HD., E. 2008/9018, K. 2008/13197, T. 25.12.2008 “Dava konusu ana taşınmazın tamamlayıcı parçası olan kalorifer kazanının tümden değiştirilmesi ile ilgili giderlerin kiracı tarafından değil, doğrudan kat maliki tarafından karşılanması gerekir.”

Kiracı, ortak tesislerden fiilen yararlanmadığını ileri sürerek ortak gider borcundan kaçınamaz.

Yargıtay 18. HD., E. 2001/8775, K. 2001/9406, T. 25.10.2001

“Kiracının, bulunduğu katta asansör kapısının açılmaması sebebiyle bu tesisten yararlanamadığını ileri sürerek giderlerden muaf tutulması mümkün değildir.”

3. İntifa/Sükna Hakkı Sahibi / Fiilen Yararlanan

Yönetim giderlerinden sorumluluk, fiilen bağımsız bölümden yararlanan kişiye aittir; intifa hakkı sahibi kullanım altında bulundurduğu sürece giderlerden sorumlu tutulur, çıplak mülkiyet sahibinden tahsil yoluna gidilemez.

Yargıtay 5. HD., E. 1981/11106, K. 1981/11836, T. 30.11.1981

“Bağımsız bölüm intifa hakkı sahibinin yararlanması altında bulunduğundan, yönetim giderlerinden bu kimsenin sorumlu tutulması gerekirken, çıplak mülkiyet sahibi davalıdan yönetim giderlerinin alınması doğru değildir.”

Yargıtay 20. HD., E. 2017/3332, K. 2018/7504, T. 26.11.2018:

“Genel gider ve avans borcundan dolayı yönetici veya kat maliklerinden her biri, bu alacağı tahsil etmek için ister borçlu olan bağımsız bölüm malikine, isterse onun bağımsız bölümünden kira akdine, sükna veya intifa hakkına ya da başka bir nedene dayanarak sürekli şekilde yararlanan kişiye veya her ikisine birlikte dava açabilir ya da icra takibi yapabilir.”

Bağımsız bölümden fiilen yararlanan kişi, yararlandığı döneme ilişkin aidat borcundan sorumludur.

Yargıtay 18. HD., E. 2005/5051, K. 2005/6180, T. 13.06.2005

“Somut olayda, bağımsız bölümden yararlanılan döneme ilişkin aidat borcundan yararlanan malikin kardeşinin sorumlu olduğunun kabulü ile mahkemece işin esasına girilip, tüm kanıtlar toplandıktan ve gerektiğinde bilirkişi incelemesi yaptırıldıktan sonra oluşacak sonuç doğrultusunda karar verilmesi gerekirken aksi yönde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”

Bağımsız bölümde malik ile birlikte sürekli oturan kişiler de, malikle hısımlık bağı olup olmadığına bakılmaksızın ortak gider ve aidat borcundan sorumludur.

Yargıtay 18. HD., E. 2002/12184, K. 2003/1121, T. 20.02.2003

“Bu kimselerin sorumlu olabilmeleri için malikle birlikte devamlı şekilde o bağımsız bölümde oturmaları yeterlidir. Bunların ayrıca malikin sıhri veya kan hısımları ya da üçüncü şahıslar olup olmamaları önemli değildir. Malikle hiçbir hısımlık bağı bulunmayanlar da ister malikle birlikte olsun isterse yalnız başlarına olsun dava konusu bağımsız bölümde devamlı surette oturmaları hâlinde ortak gider ve aidat borcundan sorumlu tutulmaları gerekir.” 

4. Paylı Malik

Bağımsız bölümde paylı malik olan kişi, aynı zamanda o bölümü fiilen kullanıyorsa, ortak gider ve aidat borcunun tamamından sorumludur.

Yargıtay 18. HD., E. 2014/11148, K. 2014/12316, T. 08.09.2014

“Davalının davaya konu bağımsız bölümde 1/2 hisse sahibi olmasının yanı sıra bu bağımsız bölümden yararlanan konumunda olduğundan mahkemece bağımsız bölümün ortak gider ve aidat borcunun tamamına hükmedilmesi gerekir.”

Paylı mülkiyette ortak gider borcu, müteselsilen tüm paydaşlardan istenebilir; borcun sadece pay oranına göre sınırlandırılması doğru değildir.

Yargıtay 18. HD., E. 2010/11483, K. 2010/16087, T. 13.12.2010

“Borcun Kat Mülkiyeti Yasası’nın 20. maddesinden kaynaklanması halinde, bu borcun bağımsız bölümde payı bulunan kat maliklerinden müteselsil sorumluluk hükümlerine göre istenmesinde yasal bir engel yoktur. Müteselsil borcun özelliği gereği, alacaklı borcun tamamını ödeme gücü bulunan herhangi bir paydaştan isteyebilir. Borcun tamamını ödeyen paydaşın diğer paydaşlara rücu hakkı saklıdır.”

  IV.Zaman Bakımından Sorumluluk

1. Mülkiyetin Kazanıldığı An

Ortak gider borcundan yönetime karşı sorumluluk, mülkiyetin fiilen kazanılmasıyla doğar; tescil işleminin tamamlanması zorunlu değildir.

Yargıtay 18. HD., E. 2004/6600, K. 2004/7716, T. 25.10.2004

“KMK 20. hükmüne göre ortak giderlerin ödenmesinden yönetime karşı kat maliki sorumludur. Bu sorumluluğun başlaması için mülkiyetin kazanılmış olması yeterli olup tescil gerekmez. Dosyadaki tapu kaydına göre bağımsız bölümün cebri icra yoluyla 18.01.2001 tarihinde gerçekleşen satışında ihale davalıya yapılmış ve bu yerin mülkiyeti davalıya geçmiştir. Hal böyle iken salt tapu kaydında davalının malik gözükmemesi esas alınarak pasif husumet ehliyetinin yokluğu gerekçesiyle red kararı verilmiş olması doğru görülmemiştir.”

2. Malik Değişimi

Kat malikinin ortak gider ve aidat ödeme yükümlülüğü, malik olduğu bağımsız bölümün tapuya tescil edildiği günden itibaren başlar; fiilen kullanmaması, geç teslim alması veya kiraya vermesi bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz. Yargıtay 18. HD., E. 2010/11429, K. 2010/15920, T. 09.12.2010 “Kat malikinin yukarıda sayılan ve Yasa’nın 20. maddesinde belirtilen giderlere katılma yükümlülüğü, her bir bağımsız bölüme tapu sicilinde malik olduğu günden itibaren başlar. Davalının mülkiyetinde olan bağımsız bölümlerle ilgilenmemesi, geç teslim alması, kullanamaması veya kiraya vermesi, ortak gider ve aidat borcunu ödeme yükümlülüğünden kendisini kurtaramaz.”

Tapu kaydının mahkeme kararıyla iptal edilmesi, malik sıfatıyla doğan ortak gider sorumluluğunu geçmiş dönemler için ortadan kaldırmaz.

Yargıtay 18. HD., E. 2015/962, K. 2015/3071, T. 02.03.2015

“Kat maliki davalı, maliki bulunduğu bağımsız bölümün tapu kaydı iptal edilinceye kadar ortak gider borcundan sorumludur. Mahkemece; takibe konu ortak gider borcunun doğduğu dönemde malik olduğu anlaşılan davalının ortak gider borcundan sorumlu tutulması gerekirken aksi yönde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”

Kat malikinin ortak gider sorumluluğu, borcun yasal olarak doğduğu tarihte malik olan kişiye aittir; önceki malik dönemine ait sürelerin bulunması, yeni maliki bu sorumluluktan kurtarmaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2001/18-642, K. 2001/662, T. 03.10.2001

“Bu katılım sorumluluğu borcun yasal olarak ödenmesi gereken tarihte malik olan kişiye aittir. Somut olayda, apartman kapıcısının görevden ayrılıp kıdem tazminatını hak ettiği tarihte davalı malik olup, yönetime ve sigortaya karşı bu borcun tamamından sorumludur. Hesaplanan kıdem tazminatına esas alınan sürenin bir bölümünün önceki malik dönemine ait olması, borcun doğduğu tarihte malik olan davalıyı bu sorumluluktan kurtarmaz. Şartlar varsa, ödediği kıdem tazminatının önceki malik dönemine isabet eden kısmı için rücu hakkını kullanabilir.”

Kat maliklerinin ortak gider sorumluluğu, malik oldukları dönemle sınırlıdır; satıştan sonra gerçekleşen giderlerden önceki malik sorumlu tutulamaz, aynı şekilde yeni malik de eski dönem borçlarından sorumlu değildir.

Yargıtay 18. HD., E. 2016/563, K. 2016/5312, T. 30.03.2016

“Her kat maliki, taşınmaza malik olduğu dönemin ortak giderlerinden sorumludur. Dava konusu icra takibi, 2012-2013 yılları bakiye ortak gider alacağının tahsili amacıyla yapılmıştır. Bu nedenle, davacıya 2012 ve 2013 dönemlerine ait alacak miktarları ayrı ayrı açıklattırılmalı, davalıya ait bağımsız bölümlerin tapu kayıtları getirtilip malik olunan dönem belirlenmelidir. Taraf delilleri toplandıktan ve yönetime ait işletme defteri incelendikten sonra, bilirkişiden denetime elverişli rapor alınarak tüm deliller birlikte değerlendirilmelidir.”

Kat maliki, yalnızca malik olduğu döneme ait ortak giderlerden sorumludur; yeni malik, taşınmazı satın aldığı tarihten önceki borçlardan sorumlu tutulamaz.
Yargıtay 18. HD., E. 2013/10272, K. 2013/10987, T. 09.09.2013
“Her kat malikinin kendi döneminde yaptığı ödemelerden sorumlu olacağı, bu itibarla taşınmazı satın alan yeni maliklerin ancak taşınmazı satın aldıkları tarihten itibaren ortak giderlerden sorumlu olacakları kabul edilmiştir.”

3. Kat İrtifakı Aşaması

Kat irtifaklı taşınmazlarda YAPI FİİLEN TAMAMLANMIŞ ve BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN ÜÇTE İKİSİ KULLANILMAYA BAŞLANMIŞSA, malik fiilen oturmasa bile ortak giderlerden sorumludur; ancak bu şartlar gerçekleşmemişse kat mülkiyeti hükümlerine göre aidat talep edilemez.

Yargıtay 18. HD., E. 2002/4522, K. 2002/5372, T. 07.05.2002

“Kat irtifaklı ana taşınmazda yapı fiilen tamamlanmamış ya da tamamlanmış olmakla birlikte bağımsız bölümlerden üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmamış ve davalı da orada fiilen oturmuyorsa, ancak bu takdirde kat mülkiyeti hükümlerine göre ortak aidatlardan sorumlu tutulamayacaktır. Aksi durumda davalı payına düşen ortak gider borçlarından sorumlu olacak ve ödemekten kaçınamayacaktır.”

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilmemiş yapılarda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanamaz; ancak yapılan ortak gider harcamaları, haksız zenginleşme veya vekâletsiz iş görme hükümlerine göre talep edilebilir.

Yargıtay 18. HD., E. 1997/12473, K. 1998/1082, T. 12.02.1998

“Anayapıda kat mülkiyeti ya da kat irtifakı tesis edilmemiş olduğu için Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanmaz ise de, davacı, kendisini yönetici kabul ederek harcanmış 1997 Ocak-Şubat yakıt bedelinde davalının payına düşeni istediğine göre, uyuşmazlık haksız zenginleşme veya vekâletsiz tasarruf hükümleri dairesinde çözümlenebilecek niteliktedir.”

   V.Gider Türleri ve Muafiyetler

Ortak gider, kat maliklerinin ortak yaşamın sürdürülmesi ve yapının korunması için birlikte üstlenmek zorunda oldukları mali yükümlülüklerdir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca her kat maliki, ana gayrimenkulün bakım, onarım, sigorta, yönetim ve işletme giderlerine — aksine bir sözleşme olmadıkça — arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Bu giderlere; binanın genel bakım ve onarımı, asansör, kalorifer, çatı, baca, ortak tesisler, sigorta, kapıcı veya güvenlik giderleri gibi kalemler dâhildir.

• Ortak tesis ve demirbaş giderleri:

Kat malikleri, aralarında aksi yönde bir anlaşma bulunmadıkça, ana gayrimenkulün onarım giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Yargıtay HGK., E. 2013/18-740, K. 2014/392, T. 26.03.2014

“KMK 20 gereğince kat malikleri, ana gayrimenkulün onarım giderlerine aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça arsa payı oranında katılmakla yükümlüdürler.”

Çatı veya baca zararının kaynağına göre sorumluluk farklılaşır; zarar belirli kat maliklerinin eyleminden doğmuşsa yalnızca onlar, zamanla oluşan eskime veya yıpranma sonucu meydana gelmişse tüm kat malikleri arsa payı oranında sorumludur.

Yargıtay 18. HD., E. 2013/8847, K. 2013/10341, T. 13.06.2013

“Baca ve çatıdaki zarar ve rahatsızlığın kat maliklerinden bir veya birkaçının eyleminden meydana geldiği anlaşılırsa bu kat maliklerince çatı ve bacanın onarımına, çatı ve bacada zaman içinde oluşan eskime, çürüme vs. den kaynaklanan bir zarar varsa bundan davacı da dâhil tüm kat malikleri arsa payları oranında sorumludur.”

Bağımsız bölümün kullanılmıyor olması, kat malikini ortak giderlerden sorumluluktan kurtarmaz; kullanımın bulunmaması gider yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Yargıtay 18. HD., E. 2015/12082, K. 2015/996, T. 22.01.2015

“Bağımsız bölümün malikleri tarafından kullanılmıyor olmasının, ortak giderlerden sorumlu tutulmamaları sonucunu doğurmayacağı kabul edilmiştir.”

Ortak yerlerin belirli bir kat malikine tahsis edilmesi, bu yerlerin ortak alan niteliğini ortadan kaldırmaz; bu alanlarda yapılan tamir veya onarım giderleri, sadece kullanan malikten talep edilemez. Ortak yerin tahsisi ve gider paylaşımı için ayrıca kat malikleri kurulu kararı alınması gerekir.

Yargıtay 18. HD., E. 2003/3163, K. 2003/4144, T. 20.05.2003; Yargıtay 18. HD., E. 1991/7, K. 1991/4, T. 19.11.1991

“Ortak yerlerin kullanımının kat maliklerinden birine özgülenmesi onu ortak yer olma niteliğinden çıkarmaz. Davalının teras katta yer alan bağımsız bölümünün ön ve arka cephelerindeki ortak yer olan terası kullanmış olması, bu terasın onarım giderlerinin tamamından sorumlu olmasını gerektirmez. Çatı katlarının etrafındaki açıklık yerler teras sayılan yerlerdendir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesine göre de ortak bir yerdir. Diğer kat maliklerinin bu terastan projeye göre faydalanamaması onun ortak yer niteliğini değiştirmez.”

• Bağımsız bölüm içi onarımlar:

Bağımsız bölüm içinde bulunan ve ortak tesis niteliği taşımayan kanalizasyon ile su tesisatının bakım ve onarımı, ilgili bağımsız bölüm malikine aittir.

Yargıtay 5. HD., E. 1983/1646, K. 1983/1719, T. 28.02.1983; Yargıtay 5. HD., E. 1989/20606, K. 1989/9368, T. 01.05.1989

“Bağımsız bölüm içerisinde kalan ve ortak tesis niteliği kazanmayan kanalizasyon ve su tesislerinin o bağımsız bölüm maliki tarafından onarılması gerekir.”

• Isıtma Giderleri ve Bireysel Isınma İstisnası

Bağımsız bölümün ısıtması, ana yapınınkinden tamamen ayrı bir tesisatla sağlanıyorsa malik, merkezi sistem giderlerinden muaf tutulabilir. Ancak merkezi sistemli yapılarda bireysel ısıtmaya geçilmesi bu sorumluluğu ortadan kaldırmaz.

Yargıtay 5. HD., E. 1975/3410, K. 1975/8110, T. 07.04.1975; Yargıtay 18. HD., E. 2010/1974, K. 2010/9323, T. 21.06.2010: “Bağımsız bölümün ısıtılması anayapınınkinden ayrı bir tesisatla sağlanıyorsa, malik ısıtma giderlerinden muaf tutulabilir. Ancak merkezi sistemden ayrılıp bireysel ısınmaya geçen malik, ortak ısınma giderlerinden sorumluluktan kurtulamaz.”

Buna karşılık, yönetim planında “kirada oldukları sürece genel giderlere katılırlar” gibi sınırlayıcı hükümler KMK m. 20’ye aykırıdır ve geçersizdir. Yargıtay 5. HD., E. 1989/19304, K. 1989/20832, T. 23.10.1989: “Yönetim planına konulan ‘ortak taşınmazdaki dükkânların kirada oldukları sürece genel giderlere katılırlar’ hükmü, KMK m. 20’ye aykırıdır; malik, kirada olmasa da giderlere katılmakla yükümlüdür.”

Ayrıca, projede kalorifer tesisatı bulunan bağımsız bölüm malikinin, radyatör taktırmamış olması, ortak ısıtma giderlerinden sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 1970/5-1072, K. 1970/30, T. 31.01.1973:“Projeye göre dükkânların kaloriferli olarak inşa edildiği ve kalorifer borularının mevcut olduğu hâlde radyatörlerinin takılmadığı saptanmıştır. KMK m. 20 gereği, ortak yer veya tesislerden yararlanılmaması, gider payının ödenmemesi için gerekçe olamaz.”

VI. Tahsil Usulü ve Belgeler

Kesinleşen işletme projesi veya kat malikleri kurulu kararı, İİK m.68 kapsamında belge niteliğindedir.

Yargıtay HGK., E. 2017/266, K. 2018/1767, T. 27.11.2018

“Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici veya diğer kat malikleri, gider veya avans payını ödemeyen kat malikine karşı yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve genel hükümlere dayanarak ilamsız icra takibi yapabilir. Gider veya avans payını süresinde ödemeyen kat maliki, geciken günler için aylık %5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Borçlu ödeme emrine itiraz ederse, yönetici veya kat malikleri, kesinleşmiş işletme projesine ya da kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararına dayanarak icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir; zira bu belgeler İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesi anlamında belge niteliğindedir.”

Kat malikinin ortak gider ödeme yükümlülüğü, işletme projesinin tebliğ edilmemesi, kesinleşmemesi, kat malikleri kurulunca karar alınmamış olması veya maliklerin toplantıya katılmaması yahut muhalif kalması durumlarında dahi devam eder.

Yargıtay 20. HD., E. 2017/8980, K. 2017/9136, T. 09.11.2017

“Yargıtay’ın kararlılık kazanan uygulamalarına göre, kat malikleri kurulunca herhangi bir karar alınmamış veya işletme projesi kat maliklerine tebliğ edilmemiş veya tebliğ edilip kesinleşmemiş olması, davalının kat malikleri kurulu toplantısına katılmaması, katılıp da muhalif kalması, kat maliklerinin ortak yaşam yeri olan apartman işlemlerinin sağlıklı yürütülebilmesi için, kat malikini ve onların bağımsız bölümünde kira sözleşmesine veya başka bir nedene dayanarak oturanları ortak gider borcunu ödeme sorumluluğundan kurtarmaz.”

Kanuni İpotek

Kat maliklerinin ortak gider borçlarını ödememesi hâlinde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca bu borçların teminatı olarak kanunî ipotek hakkı tesis edilebilir. Bu ipotek, yönetici veya diğer kat malikleri tarafından tapu müdürlüğüne başvurularak tescil ettirilebilir ve alacağın güvence altına alınmasını sağlar.

Ancak, kanunî ipotek tescil edilmemiş olsa dahi, ortak gider alacağı kanundan doğan niteliği gereği diğer alacaklara göre önceliklidir. Yargıtay, bu önceliğin ipotek tesciline bağlı olmadığını açıkça belirtmiştir:

Yargıtay 19. HD, 05.10.2006 T., E. 2006/6984, K. 2006/9192:
“Hükmünde öngörülen öncelik, KMK’nın 22/2. maddesinde öngörülen kanunî ipoteğin tescilini istemekten ayrı bir hak olup, ipotek tescil edilmemiş olsa bile ortak gider alacağının önceliği bulunmaktadır.”

VII. Gecikme Tazminatı, Faiz ve Temerrüt

1. Başlangıç Anı

• Yönetim planında tarih varsa:

Yönetim planında ödeme tarihi belirlenmişse, gecikme tazminatı bu tarihten itibaren işlemeye başlar.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2002/18-474, K. 2002/514, T. 12.06.2002

“Gecikme tazminatının başlangıç tarihi yönetim planında belirlenmişse, bu durumda kat malikinin gecikme tazminatı ödeme yükümlülüğü yönetim planında öngörülen tarihte başlar. Somut olayda, 10.02.1974 tarihinde oybirliğiyle kabul edilen yönetim planının 14. maddesi, ortak gider ve avansların her ayın en geç 5’ine kadar yönetime ödenmesi gerektiğini düzenlemiştir.

Dolayısıyla, yönetim planında belirlenen tarihte ortak gider ve avans borcunu ödemeyen kat maliki, ihtarnameye gerek olmaksızın temerrüde düşmüş sayılır ve gecikme tazminatından sorumlu olur.”

• Toplantıya katılan malik için:

İşletme projesinin hazırlanmasına ilişkin karara katılan ve imza atan kat maliklerine ayrıca tebliğ yapılmasına gerek yoktur.

Yargıtay 20. HD., E. 2017/5369, K. 2018/8325, T. 18.12.2018; Yargıtay 20. HD., E. 2017/4661, K. 2019/213, T. 17.01.2019

“İşletme projesi kat malikleri kurulu toplantısında alınan karar ile hazırlanmış ve kat maliki bu toplantıya katılmış ise, bu projenin bir daha karara katılmış olan kat maliklerine tebliğine lüzum yoktur.”

• Toplantıya katılmayan veya tebliğ almayan için: Tebliğ Edilen İşletme Projesi Hâlinde (KMK m. 37, Yargıtay. 12. HD, 17.06.2013, E.2013/14604, K.2013/22650) İşletme projesi yönetim tarafından hazırlanıp, imza karşılığı veya taahhütlü mektupla maliklere tebliğ edilmişse, kat malikinin borcu işletme projesinde belirtilen ödeme tarihinden itibaren muaccel hâle gelir.
• İşletme projesi veya karar tebliğ edilmemiş ve malik de toplantıya katılmamışsa, gecikme tazminatı ancak malik bu borçtan haberdar olduğu tarihten itibaren işler. Öğrenme tarihi de belirlenemiyorsa, dava dilekçesinin veya ödeme emrinin tebliğ tarihi esas alınır. Yargıtay 18. HD, 29.04.2003, E.2003/2470, K.2003/3480
• Yargıtay 18. HD, 29.04.2003, E.2003/2470, K.2003/3480: “Kat maliki aidat borcunu öğrendiği günün açıkça belirlenmesi gerekir. İcra takibinden önce öğrenmediği saptanırsa, gecikme tazminatı ödeme emrinin tebliğinden itibaren başlatılmalıdır.”

Gecikme tazminatının başlangıç tarihi, kat malikinin borcu öğrendiği tarihtir; borcun ilan tahtasına asılması tek başına öğrenme tarihi olarak kabul edilemez.

Yargıtay 18. HD., E. 2003/2470, K. 2003/3480, T. 29.04.2003

“Mahkemece, yukarıdaki esaslar dikkate alınarak davalının aidat borcunu öğrendiği günün açıkça belirlenmesi, icra takibinden önce öğrenmediğinin saptanması durumunda gecikme tazminatının ödeme emrinin tebliğinden itibaren başlatılması gerekirken, bu konuda yeterli inceleme ve araştırma yapılmadan ana taşınmazın ilan tahtasına asılan duyuru ile ortak gider borçlarının kat maliklerine duyurulmasının tek başına öğrenme tarihi olarak kabul edilerek, ödenmeyen ortak gider borcu için duyuru tarihinden başlatılmak suretiyle gecikme tazminatına hükmedilmiş olması doğru görülmemiştir.”

2. Oran

Kat maliklerinin ortak gider borcundan doğan sorumluluğu sabittir; bu borca uygulanacak faiz veya gecikme tazminatı oranı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca aylık %5 ile sınırlıdır. Yönetim planında veya kat malikleri kurulunca oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça bu oran artırılamaz.

Yargıtay 18. HD., E. 2010/10268, K. 2010/14027, T. 28.10.2010; Yargıtay 20. HD., E. 2017/989, K. 2018/463, T. 24.01.2018

“Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, davacıların ortak giderlerden sorumlu olduğu ve uygulanacak %5 faiz miktarı belirlenerek buna göre karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamıştır. Yasanın amir hükmü karşısında davalının da katılımı ile alınmış kat malikleri kurulu kararı olmadıkça %5 yerine daha yüksek oranda gecikme tazminatına hükmedilemez.”

Tüm kat malikleri katılmadıkça gecikme tazminat oranı yasal sınırı aşamaz; aksi halde uygulanamaz.

Yargıtay 18. HD., E. 2002/1550, K. 2002/3264, T. 28.03.2002

“Çoğunlukla alınan kararlarla yasal oranın üzerinde gecikme tazminatı belirlenmesi, toplantıya katılmayan veya karşı oy kullanan maliklere karşı bağlayıcı değildir. Yönetim planında daha yüksek bir oran öngörülmüşse, bu oran esas alınabilir. Somut olayda, yönetim planında yalnızca yasal orana atıf yapılmasına rağmen yönetici tarafından %15 oranında gecikme tazminatı uygulanmış olması doğru bulunmamıştır.”

3. Faizle Birlikte Talep

Gecikme tazminatı ile yasal faiz farklı hukuki niteliklere sahip olup, her ikisine birden hükmedilebilir.
Yargıtay 18. HD., E. 2015/7375, K. 2016/2813, T. 22.02.2016
“Gecikme tazminatı, asıl alacağın gününde ödenmemesi durumunda alacaklının gerçekleşeceği kabul edilen zararının karşılığıdır. Faiz ise, alacaklının zararı olup olmadığını dikkate almayan temerrüdün bir karşılığıdır. Bu iki kavram farklı olduğundan, talep var ise hem gecikme tazminatına hem de yasal faize hükmedilmelidir. Takip talebinde alacaklı vekili tarafından asıl alacağa takip tarihinden itibaren aylık %5 gecikme tazminatı ile birlikte yasal faiz de istendiği hâlde, asıl alacağa sadece gecikme tazminatı uygulanıp yasal faiz işletilmemesi doğru görülmemiştir.”

VIII. Temerrüdün Sonuçları ve Çekilmezlik

Kat maliki, ödemesi gereken aidat ve ortak gider borcunu yönetim planında belirlenen tarihte ve diğer tebliğ sayılan hallerde ödemediği takdirde temerrüde düşer ve gecikme tazminatıyla sorumlu olur. Yargıtay HGK, E. 2002/18-474, K. 2002/514, T. 12.06.2002:

“Her kat maliki, yönetime iletişim kurarak ödemesi gereken meblağı öğrendiği yönetim planında öngörülen tarihi geçirmeden ödemede bulunmalıdır. Aksi hâlde temerrüde düşeceğinden gecikme tazminatı ile sorumlu olacaktır.”

Temerrüdün başlıca sonuçları şunlardır:

1. Aylık %5 Gecikme Tazminatı ve Yasal Faiz Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 gereğince temerrüde düşen malik, aylık %5 gecikme tazminatına ek olarak yasal faizi de ödemekle yükümlüdür. 18 HD, E. 2015/7375, K. 2016/2813, T. 22.02.2016: “Asıl alacağa yalnızca gecikme tazminatı uygulanıp yasal faiz işletilmemesi doğru değildir; her ikisine birden hükmedilmelidir.”
2. İcra Takibi ve Dava Masrafları Temerrüt hâlinde yönetici veya kat malikleri, İcra ve İflas Kanunu m. 68 kapsamında kesinleşmiş işletme projesine veya kat malikleri kurulu kararına dayanarak ilamsız icra takibi Yarg. HGK, E. 2017/266, K. 2018/1767, T. 27.11.2018: “Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulu kararları, İİK’nin 68. maddesinde belirtilen belgelerden sayılır.”
3. Bazı Hizmetlerden Yararlanmanın Kısıtlanması (Yaptırım) Kat malikleri kurulu, aidat borcunu ödemeyen maliklere yönelik olarak belirli hizmetleri geçici olarak durdurabilir. Yargıtay 11 HD, E. 2004/8612, K. 2005/5042, T. 12.05.2005: “Aidat borçlularının borçlarını ödeyinceye kadar elektriklerinin kesilmesine ilişkin genel kurul kararı, bağlayıcıdır.”
4. Zamanaşımı
Aidat ve gecikme tazminatına ilişkin alacaklar beş yıllık zamanaşımı süresine tabidir (TBK m. 147/1). Yargıtay 20. HD, 02.04.2018 T., E. 2017/2882, K. 2018/2438:
   “Takip aidat borçlarına ilişkindir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 147/1. maddesine göre dönemsel edimler hakkındaki davalar beş yıllık zamanaşımına tabidir.
5. Çekilmezlik nedeniyle sattırma (KMK m.25 — temerrüt yönü):

• Temerrüt süreklilik kazanıp ortak yaşamı çekilmez hâle getirirse, diğer maliklerin ⅔ çoğunluk kararıyla bağımsız bölümün sattırılması Temerrüt bakımından kanunen çekilmezlik sayılan hâller: (i) iki yıl içinde üç kez icra/dava takibine sebebiyet verilmesi, (ii) Sulh hâkiminin KMK m.33 uyarınca verdiği emre 1 yıl uymama. Süre: Kararın öğrenilmesinden 6 ay, her hâlükârda 5 yıl içinde dava. Aykırılık dava/yargılama sırasında giderilirse devre hükmedilmez; ancak masraf ve vekâlet ücreti sorumluluğu doğar.
• YHGK, E. 1999/1052, K. 2000/10, T. 26.01.2000 – “Borç dava öncesi tamamen ödenmişse dava sebebi ortadan kalkar.”
• Yargıtay 18 HD, E. 2015/5187, K. 2015/18156, T. 09.12.2015 – “Aykırılık yargılama sürecinde giderilirse devre karar verilmez; masraf/vekâlet ücreti doğar.”

Çekilmezlik konusunda daha detaylı bilgi için: https://www.hukukihaber.net/sorunlu-kat-malikinin-bagimsiz-bolumunun-sattirilarak-cikartilmasi-yargi-kararlariyla

6. Cezai Şart

Yönetim planındaki cezai şart hükümleri, yalnızca planı imzalayan kat malikleri açısından bağlayıcıdır; imzası bulunmayan maliklere site yönetimi tarafından ceza uygulanamaz.

Yargıtay 5. HD., E. 2022/4871, K. 2022/9631, T. 30.05.2022

“Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi uyarınca yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Ancak ana taşınmaza ait yönetim planında, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda öngörülen hükümler dışında yapılan düzenlemelerin ancak ve ancak bunu imzalayan kat malikleri açısından bağlayıcı olduğu; Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen cezai şart ve benzeri sözleşmelerin ise sonradan malik olanları bağlamayacağı açıktır. Bu nedenle yönetim planında imzası bulunmayan maliklere site yönetimi tarafından cezai yaptırım uygulanamaz.”
Sonradan malik olanlara cezai yaptırım yüklenemez.

IX.Toplu Yapılarda Ortak Gider

Bir yapının toplu yapı sayılıp sayılmadığının belirlenebilmesi için, birden fazla parsel üzerinde kurulup kurulmadığı, bu parsellerde kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilip edilmediği, toplu yapı yönetimine geçilip geçilmediği ve parseller arası irtibatın tapu kayıtlarında sağlanıp sağlanmadığının araştırılması gerekir.

Yargıtay 18. HD., E. 2015/21900, K. 2016/787, T. 20.01.2016

“Dava konusu anataşınmazın birden fazla parsel üzerinde kurulu olup olmadığı, kurulu ise parsellerin ada ve parsel numarasının tarafların açıklamaları alınarak düzenlenecek tutanakla tespit edilip, bu parsellerde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulup kurulmadığı, birden fazla parselde kurulu ise 5711 sayılı Yasa ile değişik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre toplu yapı yönetimine geçilip geçilmediği, geçilmiş ise tarihi, Kat Mülkiyeti Yasası’nın 66 ve 67. maddeleri gereğince toplu yapıyı oluşturan imar parselleri ve ortak yerlerin tapuda birbirleriyle bağlantılarının sağlanıp sağlanmadığı belirlenmeden hüküm kurulamaz.”

Toplu yapılarda meydana gelen zarar veya giderlerin sorumluluğu, zararın hangi ortak yere ilişkin olduğuna göre belirlenir; sadece belirli yapılara tahsis edilmiş ortak yerlerin giderlerinden o yapıdaki kat malikleri, tüm siteye ait ortak yerlerin giderlerinden ise bütün kat malikleri sorumludur.

Yargıtay 11. HD., E. 2010/9427, K. 2011/5710, T. 10.05.2011

“Somut olayda, taraflar arasında birden fazla apartmandan oluşan site içinde ve D Blok apartmanın altında bulunan sigortalı işyerine bu binanın ortak pis su giderinden su sızdığı uyuşmazlık konusu değildir. Uyuşmazlık konusu, meydana gelen zarardan sadece bu apartmanda bulunan kat maliklerinin mi yoksa site içinde bulunan diğer blokların kat maliklerinin de sorumlu olup olmadığı meselesidir. Bu tür yapılarda toplu yapılara ilişkin özel hüküm olan KMK 72/I uygulanmalıdır.”

 Birden fazla parsel üzerinde kurulu olup 5711 sayılı yasa gereğince toplu yapı uygulamasına geçilmeyen sitelerde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanması mümkün değildir; bu nedenle site genel kurul kararları, İİK m.68 anlamında belge niteliği taşımaz.
Yargıtay 12. HD.’nin 03.01.2017 tarihli kararı
“Yönetim planının 1. maddesinde sitenin 2 parsel üzerinde kurulu olduğunun belirtildiği, yönetim planının 5711 sayılı yasa gereğince toplu yapı uygulamasına geçilmediği, bu nedenle birden fazla parsel üzerine kurulmuş ve 5711 sayılı yasa gereğince toplu yapı uygulamasına geçilmeyen site yönünden Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasının mümkün olmadığı, site genel kurulunca alınan kararların İİK’nun 68. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen belgelerden olmadığı anlaşıldığından, dar yetkili icra mahkemelerinde bu belgelere dayanmayan alacaklar için başlatılan icra takibinde itirazın kaldırılması talebi incelenemez; alacağın varlığı yargılamayı gerektirir.”

Toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitelerde Kat Mülkiyeti Kanunu değil, genel hükümler uygulanır.

Yargıtay 18. HD., E. 2012/4326, K. 2012/5635, T. 15.05.2012

“Dosya kapsamından, sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediği anlaşılmaktadır. Bu nedenle uyuşmazlıkta Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerekir. Dolayısıyla görev hususu da genel hükümler çerçevesinde belirlenmelidir.”

X.Dava/Takip Süreci

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yöneticinin ortak gider ve avans borçları için dava açma veya icra takibi başlatabilmesi ayrıca bir yetki kararına bağlı değildir. Yönetici, bu konuda doğrudan kanundan kaynaklanan temsil yetkisine sahiptir.

Yargıtay 18. HD, 02.11.2010 T., E. 2010/5726, K. 2010/14390:
“Kat Mülkiyeti Yasasının yöneticinin görevlerini düzenleyen 35. maddesinin (i) bendi hükmü, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyenlere karşı yöneticinin dava ve icra takibi yapabileceğini öngörmektedir… Dava açmak için yöneticinin ya da yönetim kurulunu oluşturan üyelerden her birinin kat malikleri kurulundan ayrıca yetki almasına gerek olmadığı gibi, yöneticinin kat maliki olmasında da zorunluluk yoktur.”

Kat maliklerinden ortak gider veya avans borçlarını ödemeyenlere karşı yönetici ya da diğer kat malikleri tarafından doğrudan icra takibi başlatılabilir. Bu takip sonucunda borçlu kat maliki itiraz ederse, alacaklı taraf bu kez itirazın iptali davası açarak takibin devamını sağlayabilir.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, itirazın iptali davası ile tahsil davasının birbirinden farklı dava türleri olduğudur. İtirazın iptali davasında mahkeme, yalnızca itirazın kaldırılmasına (iptaline) ve koşulları varsa icra inkâr tazminatına karar verebilir; ayrıca “alacağın tahsiline” hükmedemez. Tahsil davası ise başlı başına açılması gereken ayrı bir dava türüdür.

Bu ayrım, Yargıtay tarafından şu şekilde açıkça ortaya konulmuştur:Yargıtay 19. HD, 19.03.2004 T., E. 2004/4746, K. 2004/3086:
“İtirazın iptali davalarında mahkemece itirazın iptali ile yetinilecek ve istem varsa icra inkâr tazminatına hükmedilecektir. Ayrıca alacağın ve dolayısıyla faizin alınmasına karar verilmeyecektir. Tahsil davasında ise alacağın ve istem varsa faizin alınmadığına ilişkin olarak hüküm kurulacaktır… Hem itirazın iptali hem de alacağın alınması istemini içeren davalarda hâkim, davacının hangi seçeneği istediğini açıklattırmalı ve sonucuna göre hüküm kurmalıdır.”

Bu nedenle, ortak gider veya avans borçları için önce icra takibi, ardından itiraz hâlinde yalnızca itirazın iptali davası açılmalıdır.

Sonuç ve Değerlendirme

Kat malikinin ortak giderlere katılma borcu, mülkiyetin toplumsal yükümlülüğüdür.
Bu yükümlülük:

• Arsa payına,
• Malik sıfatına,
• Mülkiyet dönemine,
• Fiilî yararlanmaya dayanır.

Temerrüt, bu borcun ifa edilmemesi hâlinde doğar; hem gecikme tazminatı hem faiz hem de icra-yaptırım sonuçlarını doğurur.
Bağımsız bölüm devrinde, borcun aidat dönemine göre paylaştırılmasıyla adalet sağlanır; yönetim planı hükümleri ise, kat mülkiyetinin “sözleşmesel anayasası” niteliğindedir.