Kat Mülkiyetinde Yönetim Planı (Yargı Kararlarıyla)
Giriş
Apartman ve site yaşamı, farklı insanların bir arada yaşamasını gerektiren özel bir düzendir. Bu düzenin sorunsuz işlemesi için herkesin uyması gereken bazı kurallara ihtiyaç vardır. İşte bu kuralların yazılı olduğu belgeye yönetim planı denir.
Yönetim planı, apartmanın nasıl yönetileceğini, ortak alanların nasıl kullanılacağını, yöneticinin görevlerini ve hatta aidatların nasıl belirleneceğini düzenler. Sadece bir belge değil, kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir.
Ancak uygulamada yönetim planı çoğu zaman dikkatle okunmadan imzalanır, yıllarca rafta bekler, anlaşmazlık yaşanınca hatırlanır. Oysa bu belge, hem bireysel hakların hem de ortak yaşamın temelini oluşturur.
Bu yazıda, yönetim planının taşıdığı hukuki anlam, hangi konuları kapsayabileceği, nasıl değiştirileceği ve hangi durumlarda geçersiz sayılabileceği Yargıtay kararları eşliğinde incelenecektir.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun “Yönetim plânı” başlıklı 28. maddesine göre YÖNETİM PLÂNININ NİTELİKLERİ:
- Sözleşme Niteliği Taşır: Yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yani, herkes için geçerli ve zorunlu bir metindir.
- Yönetim Tarzını Düzenler: Ana gayrimenkulün nasıl yönetileceğini, hangi esaslara göre yönetim yapılacağını belirler.
- Kullanma Maksat ve Şeklini Belirler: Ortak alanların ve bağımsız bölümlerin ne amaçla ve nasıl kullanılacağını düzenler.
- Yönetici ve Denetçi Ücretlerini Belirler: Yönetici ve denetçilerin alacakları ücret ve hak edişler açıkça bu planda yer alır.
- Yönetime Ait Diğer Hususları Düzenler: Yönetim planı, yönetime ilişkin sair tüm hususları içerebilir (örneğin; toplantı zamanı, aidat belirleme usulleri, oy kullanma usulleri vs.).
- Kanun ve Genel Hükümlere Tâbidir: Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, yönetimle ilgili ortaya çıkan anlaşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümler çerçevesinde çözülür.
- Değişiklik İçin Nitelikli Çoğunluk Gerekir: Yönetim planının değiştirilmesi, bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuna bağlıdır.
- Mahkemeye Başvuru Hakkı Saklıdır: Kat maliklerinin, madde kapsamında mahkemeye başvurma hakkı saklıdır (örneğin yönetim planının iptali veya düzeltilmesi için).
- Bağlayıcılığı Geniştir: Yönetim planı ve sonradan yapılan değişiklikler, sadece kat maliklerini değil, onların külli ve cüzi haleflerini, ayrıca yönetici ve denetçileri de bağlar.
- Tescil ve Saklama Zorunluluğu Vardır: Yönetim planı ve değişikliklerinin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve kuruluş belgeleri arasında saklanır.
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 18 yönetim planının bağlayıcılığını düzenlemiştir
Kat malikleri; bağımsız bölümlerini, eklentilerini ve ortak alanları kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirlerini rahatsız etmemek, haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür. Yönetim planı, kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.
Ayrıca, kat maliklerinin borçları; kiracılar, oturma hakkı sahipleri ve bağımsız bölümden devamlı olarak faydalanan kişilere de uygulanır. Bu kişiler borçlardan kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumludur.
YÖNETİM PLANI İLE DÜZENLEBENİLECEK DURUMLARA ÖRNEKLER
Yönetim Kurulu Tarafından Para Cezası Uygulanabilmesi İçin Yönetim Planında Açık Hüküm Bulunmalıdır
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E: 2010/7759, K: 2010/12174
Yöneticiye veya yönetim kuruluna para cezası kesme yetkisi istisnai bir yetkidir ve ancak yönetim planında açıkça yer alması hâlinde hukuki geçerlilik kazanır. Ceza uygulanacak fiillerin ve bunlara karşılık gelen miktarların yönetim planında düzenlenmiş olması zorunludur. Aksi durumda, yöneticinin ya da kurulun aldığı kararlar, apartman panolarında ilan edilse veya Whatsapp gruplarında duyurulsa bile, hukuki sonuç doğurmaz. Yargıtay, bu kararında yönetim planına uygun şekilde verilmiş para cezası uygulamasını onaylamıştır.
Yönetim Planında Yer Alan “Bekâra Kiraya Verilemez” Hükmü, İptal Edilmedikçe Bağlayıcıdır
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E: 2008/388, K: 2008/3679, T: 27.03.2018
Bir bağımsız bölümün bekar bir kişiye kiraya verilmesini yasaklayan yönetim planı hükmü, mülkiyet hakkını sınırlayıcı ve temel haklara müdahale niteliği taşısa da, yargı kararıyla iptal edilmediği sürece geçerliliğini korur. Yargıtay, bu kararında söz konusu düzenlemenin hak ve özgürlüklerle çelişse bile mevcut haliyle kat maliklerini bağlamaya devam edeceğini ifade etmiştir. Bu içtihat, yönetim planındaki sınırlayıcı hükümlerle mülkiyet hakkı arasında nasıl bir denge kurulması gerektiğine dair dikkat çekici bir örnek teşkil etmektedir.
Yönetim Planında Mesken Kullanımına Getirilen Sınırlama, Ticari Faaliyeti Engeller
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E: 2011/176, K: 2011/318, T: 18.05.2011
Yönetim planında açıkça “bağımsız bölümlerin sadece mesken olarak kullanılacağı” düzenlenmişse, bu sınırlama hem bizzat oturma hem de konut amacıyla kiraya verme sınırları çerçevesinde geçerlidir. Tüm maliklerin yazılı izni olmadıkça dairelerin ticari faaliyette, örneğin doktor muayenehanesi olarak kullanılması mümkün değildir. Yargıtay, yönetim planının hem eski hem de değişiklikten sonraki halini değerlendirerek, konut dışı kullanımı yasaklayan bu hükmün bağlayıcılığını teyit etmiştir.
Konut Olarak Kayıtlı Taşınmaz, Kat Maliklerinin 4/5 Onayı Olmadan Ticari Amaçla Kullanılamaz
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E: 2024/12509, K: 2025/4640, T: 08.04.2025
Tapuda mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölüm, yönetim planında aksi belirtilmediği sürece ve kat maliklerinin beşte dördünün yazılı izni alınmaksızın ticari amaçla kullanılamaz. Bu kararda, konut niteliğindeki taşınmazın dans kursu olarak kullanılmasının yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı olduğu tespit edilmiştir.
Yönetim Planında Ücret Yoksa, Sonradan Kurul Kararıyla Ücret Belirlenemez
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E: 1984/6650, K: 1984/6726, T: 17.09.1984
Yönetim planında yöneticilere ücret ödenmeyeceği yazıyorsa, kat malikleri kurulu bu kararı değiştiremez; ancak beşte dört çoğunlukla yönetim planı değiştirildiği takdirde ödeme yapılabilir. Yargıtay, bu kararıyla yönetim planına aykırı şekilde alınan kurul kararının geçerli olmayacağını vurgulamıştır.
Kat Malikleri Kurulunun Görev ve Yetkileri Yönetim Planıyla Belirlenebilir
Kat malikleri kurulunun hangi konularda karar alabileceği ve nasıl çalışacağı, yönetim planı ile ayrıntılı şekilde düzenlenebilir. Kanun, bu konuda sınırlayıcı bir engel koymadığı için, kurulun görev ve yetki sınırları, planla genişletilebilir ya da daraltılabilir.
Yasaklayıcı Bir Hüküm Yoksa, Dış Cepheye Tabela Asılması Mümkündür
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E: 2017/2801, K: 2018/3966, T: 28.05.2018 – E: 2017/3331, K: 2018/7306, T: 13.11.2018
İşyerinin bulunduğu bağımsız bölümün dış cephesine tabela ya da reklam panosu asılması, binanın mimarisini bozmadığı ve cephe sınırlarını aşmadığı sürece serbesttir. Ancak bu serbesti, yönetim planında ya da kat malikleri kurulunun kararlarında açık bir yasaklama bulunmaması hâlinde geçerlidir.
Projeye ve Yönetim Planına Aykırı Klima Ortak Alanda Bırakılamaz
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E: 2010/3535, K: 2010/9289, T: 21.06.2010
Ortak alanlara yerleştirilen klima gibi cihazlar, projeye ve yönetim planına aykırıysa orada kalamaz. Yargıtay, bu kararında aykırılığın tespiti hâlinde mahkemenin cihazın sökülmesine karar vermesi gerektiğini vurgulamış, kaldırma talebinin reddini hukuka aykırı bulmuştur
Ortak Giderler, Yönetim Planında Belirtildiği Gibi Arsa Payına Göre Paylaştırılmalıdır
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E: 2013/1384, K: 2013/3070, T: 05.03.2013
Yönetim planında ortak giderlerin arsa payına göre paylaştırılacağı belirtilmişse, kat malikleri kurulu farklı bir yöntem belirleyemez. Bu kararda Yargıtay, yönetim planına aykırı olarak m² esasına göre gider paylaşımı yapılmasına yönelik kurul kararını geçersiz saymıştır. Ortak giderlerin paylaştırma yöntemi, yönetim planı değiştirilmeden kurul kararıyla değiştirilemez; bunun için tüm kat maliklerinin beşte dördünün onayı gereklidir.
Yönetim Planında Belirtilen Ödeme Tarihi, İhtar Olmaksızın Temerrüt Nedeni Sayılır
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E: 2002/474, K: 2002/514, T: 12.06.2002
Yönetim planında aidat veya avans ödemesi için açık bir vade belirlenmişse, kat maliklerinin ayrıca yazılı olarak uyarılmasına gerek yoktur. Her kat maliki, borcunu yönetim planına göre belirlenen tarihte kendiliğinden öğrenip ödemekle yükümlüdür. Bu tarihin gelmesiyle birlikte borç muaccel hâle gelir ve temerrüt gerçekleşmiş sayılır. Yargıtay, bu kararıyla yönetim planının sözleşme niteliğini ve doğrudan temerrüt doğurucu gücünü teyit etmiştir.
Yönetim Planında İzin Varsa, Klima ve Reklam Tabelası Ortak Alana Konabilir
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E: 2010/8614, K: 2010/13764, T: 25.10.2010
Yönetim planında açıkça izin verilmişse, klima ünitesi çatıya veya terasa konabilir; reklam tabelası bina cephesine ya da yan cephelere yerleştirilebilir. Bu kullanım, ortak alanın mülkiyetini değiştirmez. Yargıtay, yönetim planında belirtilen bu tür düzenlemelerin geçerli olduğunu ve diğer maliklerin rızasına gerek olmadığını ifade etmiştir.
Yönetim Planı, Bağımsız Bölümün Kullanımını Oybirliği Şartına Bağlayabilir
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E: 2005/695, K: 2005/759, T: 21.12.2005
Yönetim planında, bir bağımsız bölümün tapuda yazılı niteliği dışında kullanılabilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması gerektiği açıkça belirtilmişse, bu hüküm geçerlidir ve bağlayıcıdır. Yargıtay, “müşavirlik bürosu” gibi konut dışı kullanımların da bu yasak kapsamında olduğunu belirtmiş, yönetim planının öncelikle dikkate alınması gerektiğini vurgulamıştır. Yönetim planı, Kanuna aykırı olmadığı sürece hâkim için ilk başvuru kaynağıdır.
Yönetim Planında Yasak Varsa Evcil Hayvan Beslenemez
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E: 2017/3018, K: 2022/6, T: 18.01.2022
Yönetim planında yüksek katlı binalarda evcil hayvan beslenemeyeceği açıkça yazılmışsa, bu kurala herkes uymak zorundadır. Yargıtay, köpek beslenmesini yasaklayan bu hükme rağmen davanın reddedilmesini doğru bulmamış ve yönetim planının bağlayıcı olduğuna dikkat çekerek kararı bozmuştur.
Yönetim Planı, Yöneticinin Nasıl Seçileceğini Belirleyebilir
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E: 2013/3037, K: 2013/6047, T: 11.04.2013
Yönetim planında, blok yöneticisi ve denetçisinin ancak ada/parsel kat malikleri kurulunun onayıyla seçilebileceği belirtilmişse, bu düzenleme geçerlidir. Yargıtay, bu hükmün Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırılık taşımadığını belirtmiş ve yönetim planında seçim usulüne ilişkin getirilen kuralların uygulanabileceğini kabul etmiştir.
Yönetim Planında “Mesken” Denmişse Büro Dahi Açılamaz
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E: 2010/617, K: 2010/637, T: 08.12.2010
Yönetim planında bağımsız bölümlerin sadece mesken olarak kullanılacağı yazıyorsa, bu bölümler avukatlık bürosu gibi amaçlarla da kullanılamaz. Yargıtay, böyle bir değişiklik için tüm kat maliklerinin oybirliği gerektiğini belirterek, mesken dışı kullanımı hukuka aykırı bulmuştur.
Yönetim Planıyla Ortak Alan Tahsisi Mümkün Müdür?
Yönetim planı ile ortak yerlerin bazı bağımsız bölümler lehine kullanımına izin verilebilir. Ancak bu tahsis, mülkiyet hakkı vermez, yalnızca kullanma yetkisi tanır. Kullanım hakkı devredilemez, değişiklik yapılamaz ve ortak yer niteliği ortadan kalkmaz. Sığınak, tesisat odası gibi mutlak ortak yerler ise hiçbir şekilde özel kullanıma bırakılamaz.
Karar Özetleri
Kullanım hakkı verilebilir ama yapılamaz – Tahsis, mülkiyet hakkı doğurmaz
Yargıtay 18. HD, E: 2013/1897, K: 2013/3127, T: 05.03.2013 Yönetim planında ortak bir yerin belirli bir bağımsız bölüm lehine kullanımına izin verildiyse, bu alan değiştirilemeden olduğu gibi kullanılabilir. Ancak bu hak malikine o alanda inşaat yapma veya tasarrufta bulunma yetkisi vermez.
Tahsis yapılsa da yerin ortak alan niteliği değişmez
Yargıtay 18. HD, E: 2002/6, K: 2004/722, T: 10.02.2004 Ortak bir yerin yönetim planıyla bir bağımsız bölüme tahsis edilmesi, burasının ortak yer olmaktan çıktığı anlamına gelmez. Mülkiyet hakkı doğmaz, yalnızca kullanım izni verilir.
Sığınak gibi alanlar hiçbir suretle tahsis edilemez
Yargıtay 18. HD, E: 2009/12939, K: 2010/5919, T: 13.04.2010 Yönetim planıyla ortak alanlardan bazı bölümler belirli bağımsız bölümler lehine tahsis edilebilir. Ancak sığınak gibi mutlak ortak alanlar hiçbir şekilde özel kullanıma konu edilemez. Bu yöndeki hüküm yasaya aykırıdır ve iptal edilmelidir.
Yargıtay 20. HD, E: 2019/1113, K: 2019/2029, T: 21.03.2019 Sığınak, tesisat odası gibi özel amaca tahsisli yerler hariç olmak üzere, kalan ortak alanların bir veya birkaç bağımsız bölüme kullanım için bırakılması mümkündür. Ancak yönetim planında açık şekilde belirtilmiş olmalı ve özel alanlar dışarıda tutulmalıdır.
Bahçenin sadece bir malik lehine tahsisi eşitlik ilkesine aykırı değildir
Yargıtay 5. HD, E: 1982/5476, K: 1982/5580, T: 31.05.1982 Bahçenin bir bölümü bir bağımsız bölüme tahsis edilmişse ve bu durum yönetim planında yer alıyorsa, bu düzenleme eşitlik ilkesine aykırı kabul edilmemiştir. Dava reddedilmiştir.
Daha önce muvafakat verilen tahsis için sonradan dava açılamaz
Yargıtay HGK, E: 2010/269, K: 2010/268, T: 12.05.2010 Yönetim planıyla bir bölümün kullanım hakkı bir bağımsız bölüme verildiyse ve diğer kat malikleri buna önceden muvafakat ettiyse, daha sonra bu kullanıma itiraz etmek dürüstlük kuralına aykırıdır.
YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİ
Değişiklik için beşte dört çoğunluk gerekir
Yargıtay 18. HD, E: 2012/29, K: 2012/2554, T: 12.03.2012 Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi uyarınca, yönetim planının değiştirilebilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı onayı gerekir. Toplantıya 387 kişilik siteden yalnızca 203 kişi katılmış ve yeterli çoğunluk sağlanamamıştır. Bu nedenle alınan değişiklik kararlarının iptali gerekirken davanın reddi hukuka aykırıdır.
Yönetim planı değişikliği genel kurulda alınmalıdır; mahkeme değiştiremez
Yargıtay 18. HD, E: 2008/9229, K: 2008/12777, T: 01.12.2008 Yönetim planı değişiklikleri yalnızca kat malikleri kurulu tarafından yapılabilir. Bu değişikliklerin tapuya tescili de maliklerin sorumluluğundadır. Mahkemenin, maliklerin yerine geçerek yönetim planında değişiklik yapması ve tapuya tesciline karar vermesi mümkün değildir.
YÖNETİM PLANI HÜKÜMLERİNİN İPTALİ VE GEÇERSİZLİĞİ
🔹 Kanuna aykırı hükümler yeni maliklere uygulanamaz
Yargıtay 18. HD, E: 1997/3003, K: 1997/4118, T: 01.05.1997 Yönetim planında, yasada yer almayan ve bağımsız bölümle ilgili olmayan düzenlemeler varsa, bu hükümler sonradan gelen maliklere uygulanamaz. Mahkeme bu gibi maddelerin kanuna uygunluğunu araştırmadan karar veremez.
🔹 Mimari projeye aykırı ya da diğer taşınmazları ilgilendiren maddeler geçersizdir
Yargıtay 18. HD, E: 1996/7360, K: 1996/8323, T: 08.10.1996 Yönetim planı sadece ana taşınmazın iç yönetimiyle ilgili konuları kapsayabilir. Komşu parsellerle birleşik kullanımı mümkün kılan maddeler bağlayıcı olamaz.
🔹 Gelecekte imar değişikliği olursa kat maliklerinin önceden muvafakat ettiğine dair hüküm geçersizdir
Yargıtay 18. HD, E: 2004/8944, K: 2005/639, T: 10.02.2005 İmar yasası değişirse kat maliklerinin otomatik olarak izin vereceğine dair düzenleme, tüm maliklerin rızasını gerektiren konularda geçerli sayılmaz.
🔹 Özel Kullanımlı Ortak alanlar bir kişiye sınırsız şekilde tahsis edilemez
Yargıtay 18. HD., E. 1999/6211, K. 1999/7670, T. 14.06.1999
Bir apartmanın bodrum katındaki kapıcı dairesi, kalorifer dairesi ve sığınak gibi alanların bir bankaya tamamen ve sınırsız şekilde bırakılması, Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırıdır. Çünkü bu alanlar yasa gereği “ortak yer” olarak kabul edilir ve tüm kat maliklerinin ortak kullanım hakkı vardır. Yönetim planı ile dahi bu yerler bir kişiye devredilemez.
🔹 Ortak alanda tesis ve değişiklik için beşte dört çoğunluk gerekir
Yargıtay 18. HD, E: 2010/9333, K: 2010/13806, T: 25.10.2010 Kat maliklerinden biri ortak alanda tadilat yapmak istiyorsa, beşte dört çoğunluğun yazılı izni gerekir. Bu kural hem yasa hem yönetim planı ile güvence altına alınmıştır.
🔹 Yönetim planı iptal davası tüm kat maliklerine yöneltilmelidir
Yargıtay 5. HD., E. 2021/9801, K. 2021/13191, T. 15.11.2021
Kat maliklerinden biri, yönetim planının bazı maddelerinin yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek iptalini isteyebilir. Ancak bu dava, tüm kat maliklerini doğrudan ilgilendirdiğinden, davanın tüm maliklere yöneltilmesi zorunludur. Tüm taraflar davaya dâhil edilmeden karar verilmesi doğru değildir.
🔹 Kat mülkiyetine geçişte mahkeme yönetim planını kendiliğinden tamamlayabilir
Yargıtay 18. HD., E. 1993/140, K. 1993/2851, T. 05.03.1993
Normalde yönetim planı tüm kat maliklerinin imzasıyla oluşturulmalıdır. Ancak eğer kat mülkiyetine geçiş için ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa ve taraflar gerekli belgeleri sunmazsa, mahkeme yönetim planını kendisi tamamlayabilir ve imzalamayan maliklerin yerine geçerek bu belgeyi geçerli sayabilir. Bu durum, sadece Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesinde öngörülen özel davalarda mümkündür.
🔹 Her durumda mahkeme yönetim planını iptal edemez
Yargıtay 18. HD., E. 2014/14018, K. 2014/15014, T. 28.10.2014
Yönetim planında ortak alan kullanımlarına dair düzenlemeler varsa ve bu düzenlemeler Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırılık içermiyorsa, bu tür planların iptali mahkeme yoluyla istenemez. Eğer maliklerin planı değiştirmesi isteniyorsa, bu ancak beşte dört çoğunlukla alınacak bir karar ile mümkündür. Mahkeme doğrudan maliklerin yerine geçerek bu kararı veremez.
TOPLU YÖNETİMLERDE YÖNETİM PLANI
Yasa öncesi toplu yapılarda ilk yönetim planı değişikliği için salt çoğunluk yeterlidir.
Yargıtay 20. HD., E. 2019/6460 K. 2020/373 T. 3.2.2020
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na 5912 sayılı Kanun ile eklenen Geçici 2. maddeye göre, 14.11.2007 tarihinden önce kurulmuş toplu yapılarda, ilk yönetim planı değişikliği salt çoğunlukla yapılabilir.
Bu kararda, F1 Bankalılar Sitesi’nde 30 yıldır süren ortak yönetim uygulaması ve mevcut yönetim planındaki hükümler dikkate alınarak, sitenin toplu yapı sayılması gerektiği belirtilmiştir.
Yargıtay 20. HD., E. 2018/109 K. 2018/1200 T. 20.2.2018
Davaya konu site, 30 yıldır devam eden fiili yönetim uygulaması, güvenlik, bahçe düzeni ve site içi ulaşım gibi fiziki koşullarıyla toplu yapı olarak kabul edilmiştir.
5912 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi uyarınca, 14.11.2007 tarihinden önce kurulan toplu yapılarda, mevcut yönetim planı geçerli olup, yeni yönetim seçilene kadar yönetim planı değişiklikleri salt çoğunlukla yapılabilir.
Toplu yönetime geçilmiş olsa da her parselin ayrı yönetim planı olabilir.
Yargıtay 20. HD., E. 2017/830 K. 2017/4368 T. 15.5.2017
Toplu yönetime geçilmiş olması, her parselin kendine ait yönetim planı olmasına engel değildir. Bu durumda, birden fazla yönetim planı bulunması hâlinde, ortak kullanım alanlarına dair kısıtlayıcı veya engelleyici hükümlerin neler olduğu tespit edilmelidir. Ayrıca, tescilli yönetim planının tanınmamasına veya ayrılmaya ilişkin düzenlemeler ile iptali istenen planın çelişen hükümleri karşılaştırılmalı ve bu kapsamda ayrıntılı inceleme yapılmalıdır.
Toplu yönetime geçilmemişse, her parselin kendi yönetim planı esas alınır.
Yargıtay HGK., E. 2023/572 K. 2024/351 T. 3.7.2024
Dört ayrı parselde ortak bir yönetim planı yoksa, sadece ortak alanlarla ilgili kararlar alınabilir. Her parsel kendi yönetim planına göre hareket eder. Bu durumda, parseller arası ortak yönetim kurulmadan yapılan toplantılar ve alınan kararlar geçersiz sayılır. Mahkeme bu durumu gözetmeden davaları reddetmiş, karar bu nedenle bozulmuştur.
Toplu yapı kurulmamışsa, her blok kendi kat malikleriyle yönetim planını değiştirebilir. Temsilcilerin kendi aralarındaki çoğunluk yeterli değildir.
Yargıtay 18. HD., E. 2015/13485 K. 2015/14650 T. 19.10.2015
Söz konusu site birden fazla parsel üzerinde kurulu olmakla birlikte, henüz Kat Mülkiyeti Kanunu’nun toplu yapılara ilişkin özel hükümlerine göre toplu yönetim sistemine geçilmemiştir. Bu nedenle, her blok kendi yönetim planına göre hareket etmelidir. Yönetim planında yapılan değişikliklerin geçerli olabilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün onayı gerekir. Oysa yalnızca blok yöneticilerinin kendi aralarında sağladığı çoğunlukla yapılan değişiklik geçerli sayılmış, mahkemece bu yanlış değerlendirilmiştir.
Tek parselde kurulu sitelerde, yönetim planı değişikliği için tüm maliklerin 4/5 çoğunluğu gerekir.
Yargıtay 18. HD., E. 2010/8986 K. 2010/15084 T. 11.11.2010
Toplu yapı hükümleri yalnızca birden fazla parsel üzerinde kurulu, bağlantılı yapılar için geçerlidir. Oysa bu davada konu olan site, tek parsel üzerinde kurulmuş ve toplu yapıya geçiş şartlarını taşımamaktadır. Bu durumda, 2003 yılında oluşturulan mevcut yönetim planının değiştirilebilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre kat maliklerinin beşte dördünün onayı ile mümkündür. Ancak bu çoğunluk sağlanmadan alınan kararlar geçerli değildir.
DAVA SÜRECİNE İLİŞKİN BİLGİLER
Kat malikleri, yönetim planı veya Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı işlemler nedeniyle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. Maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesine dava açabilirler. Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Bu maddeye göre, kat malikleri, yönetim planının uygulanmasından veya ortak yaşam kurallarından doğan uyuşmazlıklarda mahkemeye başvurma hakkına sahiptir. Mahkeme, dava konusu hususları, kanun ve yönetim planı hükümleri doğrultusunda inceleyip karar verir.
Kat Mülkiyetinden Kaynaklanan Aidat Ve Ortak Gider Alacağı İle İcra İnkâr Tazminatı Talebine İlişkin Davalarda Ana Taşınmazın Bulunduğu Yer Mahkemesi Kesin Yetkilidir. Yargıtay, 5. Hd., E. 2020/10195 K. 2020/10472 T. 30.11.2020
Kat mülkiyetinden kaynaklanan aidat ve ortak gider alacağı ile icra inkâr tazminatı talebine ilişkin davalarda Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesine göre, ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bilindiği üzere, kesin yetki, kamu düzeni ile ilgili olduğu gibi 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 114/1-ç maddesi uyarınca da dava şartı olup yargılamanın her aşamasında istek olmaksızın gözetilir. Belirtilen yetkinin kesin yetki niteliğinde olmasına göre; dava konusu taşınmazın bulunduğu yerin 1. Sulh Hukuk Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.
Zorunlu Dava Arkadaşlığı – Taraf Teşkili
Yargıtay 18. HD., E. 2015/18717 K. 2016/3825 T. 7.3.2016 Yönetim planının kanunun emredici hükümlerine aykırı olması halinde, kat malikleri bu maddelerin iptali için her zaman mahkemeye başvurabilir. Yönetim planının bazı maddelerinin iptali, kat maliklerinin haklarını yakından ilgilendirir. Bu nedenle, tüm kat maliklerinin davaya mutlaka dahil edilmesi gerekir. Öncelikle tüm kat maliklerinin davaya taraf olarak katılması, taraf teşkilinin sağlanması gereklidir. Aksi halde, esas hakkında karar verilmesi hukuka uygun olmaz.
Mahkeme Taleple Bağlıdır – Eski Hale İade Talebinin Net Olmaması
Yargıtay 18. HD., E. 2013/19914 K. 2014/301 T. 14.1.2014
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre, yönetim planı yönetim tarzını, kullanım amacını ve yönetici ile denetçilerin ücretlerini düzenleyen, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir. Dava konusu taşınmazın yönetim planının 12. maddesinde, kat malikleri kurulunun oybirliği olmadan bağımsız bölümlerin tapuda kayıtlı nitelikleri dışında kullanılamayacağı belirtilmiştir. Tapuda büro olarak kayıtlı olan bölümün, bu maddeye göre büro dışı amaçlarla kullanımı yasaktır. Davacı ise bu bölümün işyeri olarak kullanılmasının önlenmesini talep etmemiş, sadece mimari projeye aykırı tadilatların eski hale getirilmesini istemiştir. Mahkemenin, davacının açık talebi olmadan ofis olarak eski hale getirilmesine karar vermesi doğru değildir. Bu nedenle verilen hüküm usul ve esas yönünden isabetsiz bulunmuş ve HUMK’nun 428. maddesi gereğince bozma kararı verilmiştir.
Tapu Müdürlüğüne Karşı İdari Dava
Yargıtay 3. HD., E. 2011/9592 K. 2011/20952 T. 19.12.2011 (Yönetim Planının Tapu Kütüğüne İşlenmemesi Nedeniyle İdari Dava) Dava konusu, tadil edilen site yönetim planının tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmesi talebinin, ilgili Tapu Müdürlüğü tarafından reddedilmesi üzerine açılmıştır. Yönetim planı değişikliği işlemlerinin yapılmaması iddiası üzerine, bu işlem idari bir tasarruf olarak değerlendirilmiştir. Kamu kanunlarının uygulanmasına ilişkin uyuşmazlıklarda ve bu tür görevlerin yerine getirilip getirilmediğinin tespitinde, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 2. maddesi uyarınca idari yargının görevli olduğu kabul edilmiştir. Böylece, Tapu Müdürlüğü aleyhine açılan dava idari dava kapsamındadır.