Kat Mülkiyetine Göre Eklenti Ve Tahsisli Alan (Yargı Kararlarıyla)
Kat mülkiyetinde sıkça karıştırılan konulardan biri, bir yerin eklenti mi yoksa tahsisli alan mı olduğudur. Her iki kavram da bağımsız bölümlerle ilişkili kullanımları ifade eder; ancak hukuki sonuçları farklıdır. Eklenti, tapuya işlenir ve mülkiyet hakkının bir parçası sayılır. Tahsisli alan ise yalnızca kullanım hakkı sağlar ve ortak yerler arasında kalır.
Bu ayrım; garaj, teras, depo ve bahçe gibi alanların nasıl kullanılacağı, devredilip devredilemeyeceği ya da başkasına kiralanıp kiralanamayacağı gibi soruların yanıtında belirleyicidir. Bu yazı, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay kararları doğrultusunda bu iki kavramı açık ve anlaşılır şekilde ele almaktadır.
EKLENTİ
Eklentinin tanımı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 2/a’da yapılmıştır.: “Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerler”
Eklenti konusuna getirilen kriterler ise Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 6’da düzenlenmiştir:
Buna göre “Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur. Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir. Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, EKLENTİLER ve ortak yerlerde KENDİLİĞİNDEN devredilmiş, kayıtlanmış ve kiralanmış olur.”
Yasa metninde eklenti olarak sayılan yerlerin sonunda “gibi” ifadesinin kullanılması eklenti olarak belirlenebilecek yerlerin maddede sayılanlarla sınırlı olmadığını ifade eder. Buna göre çatı, teras, havuz, kombiye geçilen yerlerde kazan dairesi, kısmen tamamen bahçe kapıcı dairesi gibi yerler eklenti olarak belirlenebilir. Ancak sığınak ve koridor gibi ortak kullanımın dışına çıkarılması mümkün olmayan yerler eklenti olarak belirlenemez.
Eklentilerin bağımsız bölümlere eşit olarak dağıtılması şart değildir. Bir bağımsız bölümün çok sayıda eklentisi olabilir, ancak bir eklenti birden fazla bağımsız bölüme tahsis edilemez, o zaman ortak alan kapsamında değerlendirilir. Tapuya geçerli şekilde kaydedilmiş eklentiler orantısız olsa da geçerlidir ve sözleşme serbestisi ilkesi kapsamında hukuk tarafından korunur:
Kat mülkiyeti kurulurken 42 numaralı bağımız bölüme eklenti olarak tahsis edilen ve tapu siciline de bu şekilde geçirilen kayıt ile yönetim planı hükmünün, bu anataşınmazdan bağımsız bölüm satın aldığı anlaşılan davacıları da bağlayacağı muhakkak olup, davalılardan …’nun malik olduğu 42 numaralı bağımsız bölüme eklenti olarak tahsis edilen garaj ve otoparkı tek başına kullanmasında herhangi bir yasal engel bulunmamaktadır. (Yargıtay 20. HD., E. 2017/3618 K. 2018/5453 T. 10.9.2018)
Kat mülkiyeti kurulurken 2 numaralı bağımız bölüme eklenti olarak tahsis edilen ve tapu siciline de bu şekilde geçirilen kayıt ile yönetim planı hükmünün, bu anataşınmazdan sonradan bağımsız bölüm satın aldığı anlaşılan davacıları da bağlayacağı muhakkak olup, davalıların malik ve intifa hakkı sahibi oldukları 2 numaralı bağımsız bölüme eklenti olarak tahsis edilen garaj ve müştemilatı da tek başlarına kullanmasında herhangi bir yasal engel bulunmamaktadır. (Yargıtay 18. HD., E. 2007/9099 K. 2007/10982 T. 11.12.2007)
Eklenti ait olduğu bağımsız bölümün ayrılmaz bir parçası olup, bağımsız bölümün mülkiyeti eklentiyi de kapsar. Bağımsız bölümün başkasına devri, kayıtlanması ve kiralanması halinde eklentilerde devredilmiş, kayıtlanmış ve kiralanmış sayılacaktır:
Dernek olarak kullanılan bölümün davalı …’a ait 13 nolu bağımsız bölümün eklentisi niteliğinde depo olduğu anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 6. maddesi gereğince bağımsız bölüm eklentisi niteliğindeki depolar bağımsız bölümün bütünleyici parçası niteliğinde olup o bağımsız bölümün malikinden ayrı olarak kullanılamaz. Bu husus nazara alınarak 13 nolu bağımsız bölümün eklentisi niteliğinde olan deponun dernek olarak kullanılmasına son verilmesi suretiyle eski hale iadesi gerekir. (Yargıtay HGK., E. 2017/2001 K. 2022/81 T. 8.2.2022)
Bağımsız bölüm ile eklentisi farklı kişilere satılamaz veya kiraya verilemez:
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 6. maddesi gereğince bağımsız bölüm eklentisi niteliğindeki depolar bağımsız bölümün bütünleyici parçası niteliğinde olup o bağımsız bölümden ayrı olarak kullanılamaz. Yasanın bu hükmü gereği bağımsız bölümün kömürlük niteliğindeki eklentilerinin amacı dışına çıkarılarak konut olarak kiraya verilmesi mümkün değildir. Bu nedenle mahkemece davacıların eklentilere ilişkin talebinin reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. (Yargıtay 5. HD., E. 2020/7917 K. 2021/478 T. 25.1.2021)
Somut olayda ihalesi yapılan Ek 3 nolu garajın 5 nolu bağımsız bölümün, Ek 5 nolu garajın ise 7 nolu bağımsız bölümün eklentisi olduğu ve tapu sicilinde her iki garajın da eklenti olarak şerh verildiği görülmüştür. Yukarıda belirtilen yasa hükümleri uyarınca eklentinin tabi olduğu bağımsız bölümden ayrı olarak haczi ve satışı mümkün değildir. Bu husus kamu düzeni ile ilgili olup, mahkemece re’sen nazara alınmalıdır.
O halde mahkemece, açıklanan nedenlerle bağlı oldukları bağımsız bölümlerden ayrı olarak yapılan eklenti niteliğindeki Ek 3 ve Ek 5 nolu garajlara ilişkin ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken bu hususun göz ardı edilerek, istemin tümden reddi isabetsiz olup, mahkeme kararının bozulması gerekirken onandığı anlaşılmakla borçlular vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü gerekmiştir. (Yargıtay 12. HD., E. 2010/29550 K. 2011/10767 T. 26.05.2011)
Eklentiler anayapının veya yapıların içinde ise mimari projede, dışında ise tapu veya kadastro planında belirtilir ama her iki durumda tapu kütüğünde ait oldukları bağımsız bölümün beyanlar hanesinde gösterilir. Sonradan eklenti olarak belirlenen yerlerde de bu prosedür gerçekleştirilmelidir:
Projelendirilmeyen ve eklenti olarak özgülendirilmeyen otoparkta tüm tapu maliklerinin kullanım hakkı bulunduğundan otoparka müdahalenin meni ve ecrimisil talebinin kabulü gerektiği, bilirkişilerin ecrimisil miktarına ilişkin teknik değerlendirmelerinin yeterli olduğu, istinaf eden davalıların sözleşme tarafı, işlem takipçisi ve taşınmaz kullanıcıları olmakla davada taraf ve husumet ehliyetini taşıdıklarından usul ve esasa uygun bulunan ilk derece mahkemesinin kararına karşı istinaf taleplerinin reddi gerektiği, istinaf edilmeyen ve kamu düzeninden görülmeyen sair hususlar değerlendirme dışı bırakıldığı belirtilerek istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. (Yargıtay 6. HD., E. 2022/3669 K. 2024/363 T. 24.1.2024)
Tapu müdürlüğü tarafından gönderilen katılan ve sanığa ait tapu kayıtlarının incelenmesinde, her iki tapu kütük kayıtlarında da kapalı garajın malikler adına tahsis edildiğine dair herhangi bir şerhin bulunmadığı, ortak yerlerden olan kapalı otopark alanlarının kimler tarafından nasıl kullanılacağına dair site yönetimince usulüne uygun olarak alınmış bir karar da bulunmaması gerekçesiyle sanık hakkında beraat kararı verilmiştir. (Yargıtay 8. CD., E. 2021/15718 K. 2023/9427 T. 30.11.2023)
Eklentiler amacı dışında kullanılamaz:
Dış cephe duvarında yapılan değişikliğin ve eklentinin bağımsız bölümle birleştirilmesi için ara duvarın kaldırılması işleminin anayapının statik dengesini olumsuz etkilemiş olup olmaması da sonucu değiştirmez. Yasanın buyurucu hükümleri dikkate alınarak, onaylı mimari projeye aykırılık oluşturan değişikliklerin projesine uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken bu konulardaki istemlerin de reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. (Yargıtay 18. HD., E. 2008/10123 K. 2009/779 T. 09.02.2009)
Toplu yapı kapsamında değilse başka parselde eklenti oluşturulamaz:
Tapu kayıtları, yönetim planları ve vaziyet planı üzerinde yapılan incelemede, F1 Villaları Sitesi’nin 2352 ada 1,2, ve 3 nolu parseller üzerinde, birden fazla parsel üzerinde kurulu bulunduğu, bu parseller ve ortak yerlerin KMK’nun 66. ve 67. maddeleri uyarınca birbirleriyle irtibatlı olduğuna ilişkin tapu kayıtlarında şerh bulunmadığı anlaşılmıştır.Eldeki uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından kaynaklanmaz. (Yargıtay 18. HD 2015/19148 E.- 2015/16913 K )
Eklentiye yapılan müdahale dava konusu edilip durdurulabilir:
634 sayılı Kanun’un 19 uncu maddesi uyarınca her kat maliki ana gayrimenkulün mimari durum ve güzelliğini korumaya mecbur olup, dosya kapsamı ile aksinin ispatlanamadığı ve yapılan müdahalenin ortak alanlardaki ve tapuda eklenti olarak görünen depo nitelikli kısımdaki müdahale davacı kat malikinin mülkiyet hakkı aleyhine olduğu gözetildiğinde mahkemesince davanın kabulüne karar verilmesi yerindedir. (Yargıtay 5. HD., E. 2023/10647 K. 2024/1221 T. 6.2.2024)
TAHSİSLİ ALANLAR
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Ortak yerler” başlıklı 67. Maddesi: “Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur. Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.” Şeklindedir.
Tahsisli Alanlarda Belirlilik İlkesi Tahsisli alanların geçerli olabilmesi için yönetim planına krokiyle işlenmiş olması gerekir. Bu, belirlilik ilkesinin bir gereğidir. Otopark gibi ortak alanların sadece şema ile değil, açık ve belirli şekilde yönetim planında gösterilmesi ispat bakımından önemlidir. Trafik akış şeması gibi çizimler yön göstericidir ama tahsis anlamına gelmez.
Tahsisli Alan ile Eklenti Arasındaki Fark Tahsisli alanlar, yönetim planında belirtilen ve bağımsız bölüme kullanım hakkı tanıyan yerlerdir. Eklentiler ise tapuda beyanlar hanesinde yer alır ve aynî hak niteliğindedir. Tahsisli alanlar, ortak kullanım alanlarında oluşturulan zilyetlik yoluyla bağımsız bölüme özgülenir. Bu durum, taşınmaza bağlı bir alacak hakkı doğurur. Eklenti ise doğrudan mülkiyet hakkına dâhildir ve istihkak hakkı sağlar.
Yönetim Planının Bağlayıcılığı Yönetim planları, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi uyarınca tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir. Hukuki niteliği, eşyaya bağlı borçtur ve bu borç taşınmazla birlikte devredilir.
Otopark, Depo, Teras ve Bahçeler Projede eklenti olarak gösterilmeyen otopark ve depolar, yönetim planına eklenerek tahsisli alana dönüştürülebilir. Eklenti olarak belirlenmiş alanlar daha güçlü koruma altındadır. Teras veya bahçe kullanımında bu ayrım özellikle önemlidir; eklenti değilse kullanım hakkı zayıf ve müdahaleye açıktır.
”Yargı Kararlarıyla İmar Para Cezaları ” makalemize buradan ulaşabilirsiniz.