Komşunun Kiracısını Tahliye Ettirmek

Giriş

Bir arada yaşamanın en zor yanı, farklı hayatların tek bir çatı altında buluşmasıdır. Kurallar bu buluşmayı kolaylaştırmak için vardır; çünkü kural, çatışmayı önlemenin, huzuru mümkün kılmanın yoludur. Ne var ki bizim kültürümüzde kuralla olan ilişki hep problemli olmuştur. Bazı komşular için kural, uyulması gereken bir çerçeve değil; aşılması gereken bir engel gibi görülür. Böyle olunca ortak yaşam, dayanışmanın değil tahammülün konusu hâline gelir. Bir evin penceresinden taşan gürültü, diğerinin sabrını tüketir; bir dairedeki hoyratlık, tüm apartmanın huzurunu boğar.

Kiracısından düzenli olarak kirasını alan bağımsız bölüm maliki çoğu zaman sessiz kalır; “Ben paramı alıyorum, gerisi beni ilgilendirmez” der. Ancak çekilmez hale gelen yük, yan dairede oturan komşunun omuzlarındadır. İşte bu noktada devreye, komşu maliklerin hangi hakları kullanabileceği sorusu girer. Kat Mülkiyeti Kanunu bu konuda yol gösterir; fakat yolun nereye çıktığını bilmeden adım atmak, çoğu zaman kaybedilmesi kaçınılmaz davalar açmakla sonuçlanır.

Özellikle Kanun’un 33. maddesinde düzenlenen “hakimin müdahalesi” hükmü, uygulamada çoğu kez yanlış yorumlanmakta; doğrudan tahliye sebebi olmadığı hâllerde açılan davalar reddedilmektedir. Böylece hakkını arayan malik, kuralsızlığı kural edinmiş bir kiracıya karşı mücadele ederken hukuki zemini yanlış kurduğu için mağduriyetini büyütmekte, adeta ikinci kez cezalandırılmaktadır. Bu çalışma, işte bu yanlış adımların ve gereksiz kayıpların önüne geçmek; komşunun sorunlu kiracısına karşı hangi yollara başvurabileceğini açık ve doğru biçimde ortaya koymak amacıyla hazırlanmıştır.

Komşunun kiracısını tahliye ettirmek meselesi gündeme geldiğinde yanıtı en çok merak edilen sorular şunlardır:

• Komşu, hangi hallerde doğrudan kiracının tahliyesini isteyebilir?
• Hangi durumlarda bağımsız bölümün satışı yoluyla tahliye mümkündür?
• Kat maliklerinin imza toplayarak kiracıyı tahliye ettirmesi mümkün müdür?
• Kat malikleri kurulunun veya yönetimin bu süreçteki yetkisi nedir?

Bu makalede, Yargıtay kararları ışığında bu sorulara açıklık getirilecek; doğrudan tahliye imkânı, satış yoluyla tahliye, kat malikleri iradesi ve yönetim müdahalesi başlıkları altında mesele ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

Dava Açma Yetkisinin Kaynağı

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bir kat maliki tek başına Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açabileceği gibi, birden fazla kat malikinin birlikte dava açması da mümkündür. Yönetici ise Kanun’un 35/d maddesi uyarınca kat maliklerinin ortak menfaatlerini korumakla görevli olduğundan ayrıca yetki almaksızın dava açabilir. Bununla birlikte uygulamada yöneticiler çoğunlukla kat malikleri kurul kararı almayı tercih etmekte, böylece hem yetkilerini güçlendirmekte hem de tüm maliklerin ortak iradesini arkasına alarak hareket etmektedir.

Bağımsız Bölümün Amaç Dışında Kullanılması (Mesken – İşyeri Sorunu)

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesi, tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılmasını yasaklamaktadır. Yönetim planında açıkça izin verilmedikçe, meskenin büro, dükkân veya ticari amaçla kullanılması mümkün değildir. Bu yasağa aykırılığın tespiti halinde, Kanun’un 33. maddesi devreye girer ve hakimin müdahalesi istenir.

Mahkeme bu durumda doğrudan tahliye kararı veremez. Öncelikle bağımsız bölümün eski hale getirilmesine yani mesken olarak kullanılmasına karar verir ve malik ile kiracıya bu kararı yerine getirmeleri için uygun bir süre tanır. Verilen süre içinde yükümlülük yerine getirilmezse, bu kez kiracının tahliyesine hükmedilir.

“Kat Mülkiyeti Yasası 33. maddesi gereğince öncelikle davalılara dava konusu bağımsız bölümü meskene dönüştürmeleri için uygun bir süre verilmesi ve bu süre içerisinde meskene dönüştürmedikleri takdirde kiracının tahliyesine karar verilmesi gerekir. “ (Yargıtay 18. HD., 13.10.2015, E. 2015/8139, K. 2015/14348, Yargıtay 18. HD., 02.06.2014, E. 2014/5459, K. 2014/9720)

Davacı vekili dava dilekçesinde her ne kadar yalnızca davalının dava konusu bağımsız bölümden tahliyesini talep etmiş ise de, çoğun içinde az da vardır kuralından hareketle, tahliye talebi aynı zamanda tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılmasının önlenmesi için eski hale getirme talebini de kapsadığından, mahkemece öncelikle eski hale getirmeye karar verilip, davalıya Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi gereğince kararın yerine getirilmesi için makul bir süre verilmesi gerektiği düşünülmeden tahliyeye karar verilmesi doğru görülmemiştir. (Yargıtay 18. HD., E. 2014/18299 K. 2015/6282 T. 20.4.2015)

“Kat Mülkiyeti Yasası’nın 33. maddesine göre; tapuda mesken olarak kayıtlı iken işyeri olarak kullanılan bağımsız bölümün meskene dönüştürülmesi için mahkemece bağımsız bölümün malik ve kiracısına uygun bir süre verilmesi, karar gereği süresi içinde yerine getirilmezse kiracının tahliyesine karar verilmesi gerekirken, mahkemece doğrudan tahliyeye karar verilmiş olması,” (Yargıtay Kararı – 18. HD., E. 2014/5459 K. 2014/9720 T. 2.6.2014)

Özet: Bağımsız bölümün kullanım amacı dışında işletilmesi halinde izlenecek yol şudur:

1. Önce eski hale getirme kararı,
2. Bu karar için süre verilmesi,
3. Süre sonunda yerine getirilmezse tahliye kararı.

Rahatsızlık Verici Kullanım-Çekilmezlik Sebebiyle Tahliye Talebi

Rahatsızlık verici kullanım, doğrudan tahliye sebebi değildir. Mahkeme önce uyarı ve önleme yoluna gider, bu uyarılar yerine getirilmezse KMK m. 33’ün yaptırımları uygulanır. Tahliye ancak amaç dışı kullanım (KMK m. 24) gibi ayrıksı durumlarda söz konusu olabilir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 18. maddesi hükmüne göre kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirlerini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu Yasada kat maliklerinin borç ve yükümlerine ilişkin olan hükümler bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir biçimde sürekli olarak yararlananlara da uygulanır. Anılan Yasanın 33. maddesi hükmüne göre de kat maliklerinden birinin ya da başka bir nedene dayanarak devamlı bir biçimde yararlanan kimsenin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri anataşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir. Hakim ilgilileri dinledikten sonra bu Yasaya ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına göre derhal kararını verir ve bunun tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi gereğini ilgiliye tefhim ve tebliğ eder. Belirlenen süre içinde hakimin kararının yerine getirilmemesi durumunda ve bu yolda bir başvuru söz konusu olduğunda ise, maddenin son fıkrasında yazılı olan cezai yaptırım uygulanır.

Özetle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 18. ve 33. maddeleri birlikte değerlendirildiğinde; bağımsız bir bölümde oturanın diğer bağımsız bölümde oturanlara rahatsızlık vermesi durumunda o kişinin ya da kişilerin bağımsız bölümden tahliyesinin anılan madde hükümlerinde öngörülmediği, bu hususun ancak 24. maddedeki yasal düzenleme için geçerlidir. Rahatsız edici kullanımın önlenmesi için mahkemece saptanacak olan önlemlerin alınması ve bunların belirlenen süre içerisinde yerine getirilmemiş olması durumunda ise bu yolda bir başvuru halinde 33. maddenin son fıkrasındaki yaptırım uygulanır. (Yargıtay 18. HD., E. 2013/2060 K. 2013/3128 T. 05.03.2013)

Somut olayda, davalı kiracılar kat mülkiyetli ana taşınmazın F-Blok 5 nolu bağımsız bölümünden yararlanan kişiler konumunda olup, davada bu kişilerin alt katta oturan davacıya rahatsızlık verdiği ve huzursuzluk yarattığı ileri sürülmekte olup, bu olgu toplanan kanıtlarla, özellikle dinlenen tanık anlatımlarıyla saptandığına göre mahkemece davalının sözü edilen rahatsızlık verici ve huzursuzluk yaratıcı eylemlerinin önlenmesi konusunda gerekli uyarının yapılmasına hükmetmesi ve ilgiliye tefhim ve tebliğ ile yetinilmesi gerekirken üçüncü kişiler arasındaki sözleşmeye müdahale edecek şekilde kira sözleşmesinin feshi ve 5 nolu bağımsız bölümün tahliyesi yolunda hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir. (Yargıtay 18. HD., E. 2010/5824 K. 2010/11556 T. 20.09.2010)

 Çekilmezlik Hâli ve Mülkiyetin Devri Suretiyle Tahliye (KMK m.25)

 Kat maliki, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğer maliklerin haklarını çekilmez derecede ihlal etmelidir. Komşuluk ilişkilerinde katlanma sınırları aşılırsa, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi kapsamında mülkiyetin devri istenebilir. Yargıtay 18. HD., E. 2012/4472, K. 2012/6369, T. 28.05.2012

Çekilmezlik Sınırını Aşmasa da Rahatsız edici davranışlar varsa, dava reddedilmemeli; en azından uyarı kararı verilmelidir. Yargıtay 18. HD., E. 2010/6756, K. 2010/12743, T. 07.10.2010 

Gürültü gibi rahatsızlıklar, başka yollarla giderilebilecekse doğrudan tahliye veya mülkiyet devri kararı verilemez. Yargıtay 18. HD., E. 2015/20534, K. 2016/496, T. 18.01.2016

Davalının kat mülkiyeti yükümlülüklerine aykırı davranarak apartman hayatını çekilmez hâle getirdiği, daha önce açılan davada köpeğin tahliyesine karar verildiği, bu kararın icra takibiyle infaz edilmeye çalışıldığı ancak netice alınamadığı durumda KMK 25. maddeye göre mülkiyet devri talebinde, uyarı, infaz ve kat malikleri kararı gibi süreçler tamamlanmışsa, dava esasına girilerek değerlendirme yapılmalıdır. Yargıtay 20. HD., E. 2017/828, K. 2017/6172, T. 4.7.2017

Kiracıların Eylemlerinden Sorumluluk: – Kat maliki olmayan kişilerin eylemleri, ancak malik ile eylem birliği olduğu kanıtlanırsa dikkate alınabilir. – Kiracıların rahatsız edici kullanımı hâlinde, doğrudan tahliye mümkün değildir; bu durum önce KMK 33. madde kapsamında uyarı ve süre verilerek giderilmelidir. Devam etmesi ve koşulların oluşması hâlinde 25. maddeye göre mülkiyet devri talep edilebilir. Yargıtay 18. HD., E. 2015/4105, K. 2015/17346, T. 30.11.2015

Hakimin Müdahalesi Kararının Yerine Getirilmemesi Nedeniyle Mülkiyetin Devri Talebi: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi kapsamında mahkemece verilen uyarı kararının geçerlilik kazanabilmesi için, davalıya açıkça tebliğ edilmesi veya icra yoluyla infaz edilmesi zorunludur. Bu süreç işletilmeden, KMK 25. maddeye dayalı olarak mülkiyet devri istenemez. Yargıtay 18. HD., E. 2003/8423, K. 2013/10272

KARAR ŞARTI:
Diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla dava açma kararı almış olması gerekir (aksi kararlaştırılmadıkça). Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi uyarınca mülkiyetin devri davası açılabilmesi için gerekli olan, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınmış bir kararın bulunmaması davanın reddi sebebidir. Yargıtay 20. HD., E. 2017/3661, K. 2017/9065, T. 7.11.2017

Kat mülkiyeti kurulmuş olması şarttır; ancak yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin 2/3’ü bitmişse, kat irtifaklı taşınmazlarda da KMK 25. madde uygulanabilir. Yargıtay 18. HD., E. 1994/7814, K. 11714

Kat Malikleri Kurulu, Yönetim ve İmza Toplama

Kiracının tahliyesi için kat maliklerinin imza toplayarak doğrudan karar alması mümkün değildir. Tahliye kararı yalnızca mahkeme tarafından verilebilir.

Kat malikleri veya yönetici, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir. Mahkeme, önce uyarı ve eski hâle getirme kararı verir, süre tanır; şartlar yerine getirilmezse tahliyeye hükmeder.

Kat malikleri kurulu kararı ya da imza listesi ise yalnızca yöneticinin dava açmasına yetki verir ve mahkemede ortak iradeyi göstermek bakımından önem taşır. Ancak tek başına tahliye sonucunu doğurmaz.

Özet : İmza → Tahliye sağlamaz. Yalnızca dava açma yolunu açar; tahliye ancak hâkim kararıyla mümkündür.

Tahliye Kararının İnfazı

Yasal Dayanak: İcra ve İflas Kanunu m. 30 ve devamı (ilamların infazı)

Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen tahliye kararı, ilamlı icra yoluyla uygulanır. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, icra dairesinin veya icra mahkemesinin bu kararı yorum yoluyla değiştirme yetkisinin bulunmamasıdır. Karar, mahkemenin hüküm fıkrasında nasıl yazıldıysa o şekilde infaz edilir; kapsam genişletilemez, daraltılamaz ve hiçbir şekilde yeniden şekillendirilemez.

📌 Yargıtay 12. HD., 17.09.2019, E. 2019/9458, K. 2019/12854: Tahliye kararı infazda aynen uygulanmalı, icra mahkemesi hükmü yorumlayarak değiştiremez.

“……adresindeki tapuda mesken olarak kayıtlı bulunan 2 nolu dairenin eski hale getirilerek meskene dönüştürülmesine, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi gereğince bunun için davalıya bir aylık süre verilmesine, verilen bu süre içerisinde taşınmaz meskene dönüştürülmediği takdirde davalı kiracının buradan tahliyesine” karar verildiği görülmüştür.

Buna göre takip dayanağı ilamın hüküm kısmının aynen infazı zorunlu olup, dar yetkili icra mahkemesinin, yorum ve tahmin yoluyla hüküm kısmını değiştiremeyeceği açıktır.” (Yargıtay 12. HD., E. 2019/9458 K. 2019/12854 T. 17.9.2019)