Taşınmazı Sattırmadan Paylaştırma-Aynen Taksim (Yargı Kararlarıyla) Av. Kübra BİLGİN & Av. Gökhan BİLGİN
Ortaklığın satışsız giderilmesi, mülkiyetin özünü koruyup uyuşmazlığı kalıcı biçimde bitiren “ince işçilik”tir: Taşınmaz imar hukukuna göre bölünebilir olacak, bölünme ekonomik değeri zedelemeyecek, teknik rapor ve idari onaylar (ifraz projesi, encümen kararı) tamamlanacak; yapı mevcutsa kat mülkiyetine geçiş mümkün kılınacak, gerekirse ivazla denkleştirme sağlanacaktır. Hâkim, taleple bağlı kalarak ve bilirkişi desteğiyle önce aynen taksimin kapısını zorlar; paydaş iradesi oluşmamışsa kura devreye girer, fiilî kullanım varsa korunur, tescille sonuç hukukî kimliğini bulur. Bu yaklaşımda satış bir çare değil, son çaredir: Şartlar oluşuyorsa pay, “paraya çevrilmeden” bağımsız değere dönüşür; paydaşlık sona erer.
GENEL KRİTERLER
Aynen Taksim İlkesi ve Satışın “Son Çare” Olması ve Aynen Taksim Talep Edilmese Bile Mümkünse Satışa Engellemesi
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu — E: 2017/2791, K: 2021/875, T: 29.06.2021
“Bu davada satış talep edilmiş olsa bile hâkim, malın aynen bölünmesi mümkün oldukça malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verecektir (TMK m. 699/2). Bu hâlde aynen paylaşmanın mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır. Aynen paylaşmanın mümkün olduğu anlaşıldığı takdirde, satış yoluyla paylaşma kararı verilemeyecektir. Aynen paylaşmanın mümkün görülmediği durumda talep olması hâlinde satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilecektir.”
Elbirliği Payı Üzerinden Kısmi Ortaklık Giderimi Talep Edilemez
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu — E: 1993/809, K: 1994/59, T: 16.02.1994
“Bir taşınmazda müşterek (paylı) mülkiyet varken, bir paydaşın ölümü nedeniyle yalnızca onun payının iştirak (elbirliği) mülkiyetine dönüşmesi durumunda, sadece o pay yönünden ortaklığın giderilmesi talep edilemez. Bu payın bölünmeye uygunluğu sonucu değiştirmez; mülkiyet durumu esas alınır.”
Hakim Taleple Bağlıdır: Aynen Taksim Talebi Satışa Dönüştürülemez
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi — E: 2014/4203, K: 2014/7743, T: 10.06.2014
“Ortaklığın giderilmesi davasında hâkim taleple bağlıdır (HMK m. 26). Dava yalnız ‘aynen taksim’ talebiyle açılmış ve bilirkişi raporlarıyla aynen taksimin mümkün olmadığı anlaşılmışsa, satış kararı verilemez; dava reddedilir.”
Aynen Taksim İçin Her Paydaşa Bir Parça Verilmesi Mümkün Olmalıdır
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu — E: 1969/1244, K: 1969/861, T: 01.12.1969
“Ortaklığın giderilmesi davasında aynen taksime karar verilebilmesi için, dava konusu taşınmaz malın bütün hissedarlara birer parça verilmek suretiyle taksiminin mümkün olup olmadığı araştırılmak gerekir.”
Payların Dağıtımında Uyuşma Sağlanamazsa Hakim Kura (Ad Çekme) Yöntemine Başvurur
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu — E: 1962/6-29, K: 1962/64, T: 21.11.1962 (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi — E: 1982/8238, K: 1982/8418, T: 05.10.1982)
“Medeni Kanun’un 628. maddesine göre payların verilmesi, paydaşların kendi aralarında uyuşmasıyla olur. Bu mümkün olmazsa hâkimin takdirine gidilecektir. Bu takdirinde, olabildiği kadar afakiliği kaldırmak üzere, Medeni Kanun’un miras paylaştırılmasına ilişkin 509. maddesindeki hükmün kıyas yoluyla uygulanması ve ad çekmeye (kura yöntemine) başvurulması gerekir.”
İntifa Hakkı Taşınmazın Bütün Cüzlerine Şamildir
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi — E: 1960/4334, K: 1960/4963, T: 05.07.1960
“Taşınmaz malın belli bir payı üzerinde intifa hakkına sahip olan kimsenin bu hakkı, taşınmaz malın her cüzüne şamildir. Bu nedenle mahkemenin, aynen taksimine karar verdiği taşınmazın bazı parçalarını paydaşlar üzerinde intifa hakkı yokmuş gibi bırakması ve taksim sonucunda meydana gelen parçalardan yalnız birini intifa hakkı ile yükümlü tutması usul ve kanuna aykırıdır.”
Aynen ve Satış Yoluyla Karma Paylaşım Hukuka Aykırıdır
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi — E: 1963/2083, K: 1963/1829, T: 11.04.1963
“Ortaklığın giderilmesinde bir kısmın aynen taksimi, kalan kısmın ise satışla dağıtımı şeklinde karma karar verilmesi hukuka aykırıdır. Mahkeme ya tüm taşınmazı aynen taksim etmeli ya da tamamını satışa çıkararak paylaşmalıdır.”
Paydaşlar Anlaşamazsa Satış Umuma Yapılmalıdır
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi — E: 1995/12275, K: 1995/12541, T: 25.12.1995
“Taraflar ittifak edemediğine göre, taşınmazın umum arasında satışına karar verilmesi gerekirken, paydaşlar arasında satışına karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.”
Taksim Talebi Kat Mülkiyetine Çevirme İstemi Anlamına Gelir
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi — E: 1995/11881, K: 1995/12114, T: 14.12.1995
“Dava dilekçesinde açıkça, taşınmaz malın taksimi ve mümkün olmadığı takdirde satış suretiyle ortaklığın giderilmesi istenmiştir. Taksim istemi, paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlere tahsisi istemini de kapsadığından, hâkim bu hususu nazara almak ve Kanun’un aradığı şartların gerçekleşmesi hâlinde kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermek zorundadır.”
İmar Planı İptali Davasının Sonucu Beklenmeden Karar Verilemez
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi — E: 2010/3042, K: 2010/6904, T: 08.06.2010
“İmar planının iptali için açılan davada, şüyuulandırma işleminin iptaline karar verilmesi hâlinde ortada artık bir imar parseli kalmayacağından, paydaşlığın giderilmesi davası da konusuz hâle gelir. Bu nedenle mahkeme, idari yargıda açılan söz konusu davanın sonucunu beklemeli ve oluşacak duruma göre esas hakkında karar vermelidir. İdari dava sonuçlanmadan hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır.”
İmar Mevzuatı ve Değer Kaybı Ölçütü Çerçevesinde Aynen Taksimin Koşulları
Bir taşınmazın aynen paylaşılabilmesi, yalnızca mülkiyetin şekliyle ilgili teknik bir işlem değildir; imar hukukunun sınırları ve taşınmazın ekonomik bütünlüğü bu sürecin belirleyici iki eksenidir. Bu nedenle, mahkeme tarafından verilecek bir aynen taksim kararında hem mevzuata uygunluk hem de taşınmazın değerini koruma ilkesi birlikte gözetilmelidir.
- İmar Mevzuatı Bakımından İfrazın Mümkün Olması
Üzerinde yapı bulunmayan taşınmazlarda aynen paylaşmanın öncelikli koşulu, ayırmanın (ifrazın) imar mevzuatına göre yapılabilir nitelikte olmasıdır. Hakim, bu değerlendirmeyi yaparken 3194 sayılı İmar Kanunu ile Planlı veya Plansız Alanlar İmar Yönetmelikleri hükümlerini esas alır.
a) İmar Planı Bulunan Yerlerde
İmar planına tabi alanlarda ifraz, İmar Kanunu’nun 15. maddesi ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 19–22. maddeleri uyarınca yapılabilir. Bu kapsamda:
- Yol, yeşil alan, park, otopark ve meydan gibi kamu hizmetine ayrılmış alanlara isabet eden kısımlar ayrılamaz veya birleştirilemez.
- Parselasyon planı yapılmadan bir imar adasında ifraz veya tevhit işlemi yapılamaz.
- Oluşacak yeni parseller, imar planında veya yönetmelikte öngörülen asgari büyüklüklerin altında
- Parselin kamu hizmetine ayrılan kısmı çıktıktan sonra geriye kalan bölüm müstakil inşaat yapmaya elverişli değilse, ifraz işlemi yapılamaz.
b) İmar Planı Bulunmayan Yerlerde
Planı bulunmayan alanlarda Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 13. ve 15. maddeleri uygulanır. Bu çerçevede parselin:
- Genişliğinin en az 20 metre, derinliğinin en az 30 metre olması,
- Kamuya geçmiş bir yola cephesi bulunması,
- Terk yoluyla yol oluşturulmaması ve çıkmaz sokaklara cephe verilmemesi
c) Köy ve Mezra Yerleşik Alanlarında
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 43. maddesine göre köy ve mezraların yerleşik alanlarında yapılacak ifrazlarda:
- Parsellerin kamuya geçmiş yola cephesi bulunmalı,
- Parsel genişliği en az 15 metre, derinliği en az 20 metre olmalı,
- En fazla beş parsel oluşturulabilmeli ve bu parseller yeniden ifraza tabi tutulmamalıdır.
d) Yerleşme Alanı Dışındaki (İskan Dışı) Bölgelerde
İmar planı bulunmayan iskan dışı alanlarda:
- Her parselin en az 5.000 m² büyüklüğünde olması,
- Kamuya geçmiş bir yola en az 25 metre cepheye sahip bulunması zorunludur. Bu alanlarda yeni yerleşme alanı oluşturma amacıyla ifraz yapılamaz ve terk yoluyla yol oluşturulamaz.
e) Tarım Arazilerinde
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8. maddesi, tarım arazilerinin ifrazını ciddi şekilde sınırlandırır. Tarımsal faaliyetin ekonomik sürdürülebilirliğini koruyabilmek amacıyla, yeter büyüklüğe ulaşmış araziler “bölünemez eşya” niteliği kazanır ve tapu kütüğüne “ifraz edilemez” şerhi konulur. Asgari büyüklükler:
- Mutlak ve özel ürün arazilerinde 2 hektar,
- Dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar,
- Örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar,
- Marjinal tarım arazilerinde 2 hektar.
Kat Mülkiyetine Konu Yapılarda Aynen Paylaşma
Eksiklikler Giderilerek Kat Mülkiyeti Kurulması Önceliklidir
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi — E: 2018/3752, K: 2021/3309, T: 18.05.2021
“Mahkemece öncelikle, davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesi veya varsa tadilat projesi araştırılmalı; proje yoksa, yapının mevcut hâlinin imar mevzuatına uygunluğu değerlendirilmelidir. Yapı, imara veya fenne aykırılık teşkil etmiyor ya da bu aykırılıklar giderilebiliyorsa, eksikliklerin tamamlanması ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesinde sayılan belgelerin tamamlanması için ilgili tarafa yeterli süre verilmelidir.
Bu işlemler yerine getirildikten sonra, her bağımsız bölümün değeri ve arsa payı bilirkişi tarafından belirlenerek, fiilî taksim varsa buna göre, yoksa kura çekilerek paylaştırma yapılmalıdır. Gerekiyorsa ivaz (bedel farkı) belirlenip paylar denkleştirilmelidir. Paydaşların yönetim planını imzalamaktan kaçınması hâlinde, bunlar imzalanmış sayılarak kat mülkiyeti kurulmalı ve ortaklık bu yolla giderilmelidir. Ancak bu koşullar yerine getirilmezse, satış yoluna gidilmesi gerekir.”
Kat Mülkiyeti Talebi Yargılamanın Her Aşamasında İleri Sürülebilir
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi — E: 2017/3288, K: 2018/6443, T: 16.10.2018
“Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesinin son fıkrası uyarınca, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden biri yargılamanın —temyiz aşaması dâhil— herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını isteyebilir.”
Belgelerin Tamamlanması Hâkimin Müdahalesiyle Sağlanabilir
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi — E: 1991/11772, K: 1991/12155, T: 15.10.1991
“Bilirkişi incelemesi sonucu ana yapının kat mülkiyetine çevrilmesinin uygun olduğu tespit edilmesine rağmen, 634 sayılı Kanun’un 12. maddesine göre gerekli belgeler tamamlanmadığı gerekçesiyle taşınmazın satış suretiyle ortaklığının giderilmesine karar verilmiştir. Oysa Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, 12. maddede öngörülen belgelerin tamamlanması kat mülkiyeti kurulabilme şartları arasındadır ve ilgililer bu belgeleri düzenlemeye yanaşmadıklarında, hâkimin müdahalesiyle bu eksikliklerin tamamlanması mümkündür.
Bu nedenle mahkemece, belgelerin re’sen tamamlanarak kat mülkiyetine çevrilmek suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekirken, satış yoluna gidilmesi usul ve yasaya aykırıdır.”
Kat Mülkiyeti Yoluyla Paylaşımda Her Paydaşa Bir Bağımsız Bölüm Tahsis Edilmelidir
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi — E: 1970/992, K: 1970/1525, T: 07.04.1970
“Kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilirken, her paydaşa bir bağımsız bölüm düşmelidir. Hâkim, bu paylaşımı yaparken her paydaşa özgülenen bağımsız bölümü ve bu bölüme doğru orantılı arsa payını da kararda açıkça göstermelidir.”
Üzerinde yapı bulunan taşınmazlarda aynen taksimin ilk şartı, yapının yasal zeminde varlık kazanmış olmasıdır. Bu nedenle mahkeme, öncelikle inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izninin (iskan belgesi) bulunup bulunmadığını araştırır.
Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, aynen paylaşma talebi, kat mülkiyetinin kurulması talebini de içerir. Dolayısıyla bina mevcutsa, hâkim, bu yapı üzerinde kat mülkiyetinin kurulup kurulamayacağını incelemelidir.
- Ruhsat ve Yapı Kullanma İzni Bulunan Yapılar
Eğer yapının hem inşaat ruhsatı hem de yapı kullanma izni varsa, kat mülkiyeti kurulabilir. Bu durumda her bir paydaşa, pay oranına ve gerekirse ivaz (denkleştirme bedeli) ilavesine göre bir bağımsız bölüm tahsis edilerek ortaklık aynen taksim suretiyle giderilir. Kat mülkiyeti tescil edildikten sonra paylaşım, artık hukuken ve teknik olarak tamamlanmış sayılır.
- Ruhsatsız veya İskansız Yapılar
Yapının ruhsatı veya yapı kullanma izni yoksa, mahkeme ilgili belediye veya il özel idaresinden bilgi ister. Varlığı hâlinde onaylı proje veya tadilat projesi, yoksa yapının mevcut hâliyle imar planına ve fen kurallarına uygunluğu araştırılır.
- Uygunluk tespit edilirse, yapı kat mülkiyetine çevrilebilir.
- Eksiklikler giderilebilir nitelikteyse, bu eksikliklerin paylaşmayı talep eden tarafa tamamlattırılması
Yargıtay’a göre, yapının projeye aykırı olması, projesiz inşa edilmiş bulunması veya bazı bağımsız bölümlerin kullanıma elverişli olmaması hâllerinde dahi, mevzuata uygun hâle getirilebiliyorsa bu eksikliklerin tamamlanması yoluna gidilmelidir.
- Kat Mülkiyetine Çevrilemeyen Yapılar
Eğer yapının ruhsatlandırılması ya da iskan alması mevzuat gereği imkânsızsa, kat mülkiyeti kurulamaz. Bu durumda taşınmazın hukuken bölünebilirliği ortadan kalkar ve mahkeme, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir.
Üzerinde Kat Mülkiyetine Tabi Bina Bulunan Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi
Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortaklığın giderilmesi, diğer taşınmaz türlerinden farklı olarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 54. maddesi uyarınca yürütülür. Bu düzenleme, paydaşların mülkiyet bütünlüğünü koruyarak ortaklığı sona erdirebilmeleri için özel bir usul öngörür.
Öncelikle paydaşlar, paylaşmanın şekli konusunda kendi aralarında bir anlaşmaya varmışlarsa, bu anlaşma bağlayıcıdır ve mahkemece uygulanır. Ancak uzlaşma sağlanamazsa, devreye mahkeme girer ve paylaşma süreci bilirkişi incelemesi ile başlar.
Sulh hukuk mahkemesi, her taşınmazın ortaklıktan önceki gerçek değerini tespit ettirir. Bu değerler, bilirkişilerce yapılan inceleme ve piyasa koşulları dikkate alınarak belirlenir. Mahkeme, belirlenen değerler arasındaki oranı gözeterek, taşınmazların paydaşlar arasında kat mülkiyeti esasına göre paylaşımına karar verir.
Bu süreçte amaç, taşınmazın ekonomik bütünlüğünü koruyarak mümkün olan en adil dağılımı sağlamaktır. Her bir bağımsız bölümün konumu, kullanım amacı, yüzölçümü ve değeri dikkate alınır; paylara karşılık gelen arsa payları bu unsurlar doğrultusunda yeniden düzenlenir.
Sonuçta, yapı üzerinde mevcut kat mülkiyeti korunarak ya da mahkeme kararıyla yeni bir kat mülkiyeti oluşturularak, paydaşlardan her birine bağımsız bölüm tahsisi yapılır. Böylece taşınmazın satılmasına gerek kalmadan, mülkiyet kişisel hâle getirilmiş olur.
3-Üzerinde Yapı Bulunmayan Taşınmazlarda Aynen Paylaşma Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Üzerinde yapı bulunmayan taşınmazlarda ortaklığın satış yapılmadan giderilmesi, taşınmazın imar mevzuatına uygun biçimde bölünebilir olmasına bağlıdır. Mahkeme öncelikle taşınmazın ayrılabilirliğini (ifrazını) teknik olarak inceletir.
Bu amaçla görevlendirilen bilirkişi, taşınmazın yüzölçümü, imar planı ve fiilî durumu dikkate alınarak bir ifraz projesi hazırlar. Hazırlanan proje, taşınmaz belediye veya mücavir alan sınırları içindeyse belediye encümeni, dışında ise il özel idaresi tarafından incelenir. İlgili idarece, ayırmanın imar kanunu ve yönetmelik hükümlerine uygun olduğu yönünde görüş verilmesi hâlinde mahkeme, taşınmazın aynen taksimine karar verebilir.
Paydaşlar arasında kimin hangi kısmı alacağı konusunda uzlaşma sağlanamazsa, hakim huzurunda kura çekilerek paylaştırma yapılır. Kura yöntemi, taraf iradesinin oluşmadığı durumlarda adil paylaşımı sağlayan son çare mekanizmasıdır.
Ortaklığın Giderilmesinde Miras ve Fiilen Kullanım
Payların denkleştirilmesi, ivaz ilavesi veya kura çekilmesi gibi yöntemler, kural olarak miras yoluyla kazanılan taşınmazlarda uygulanabilir. Buna karşılık, müşterek mülkiyette taraflar taşınmazı kendi aralarında fiilen bölüşmüş ve her biri belirli bir bağımsız bölümü uzun süredir tek başına kullanıyorsa, mahkemenin yeniden kura çekmesine veya ivaz hesaplamasına gerek yoktur.
Bu durumda, her paydaşın fiilen kullandığı bölüm hukuken de kendisine özgülenir. Fiilî kullanımın hukuken tanınması, mülkiyet hakkının maddi gerçeklikle uyumunu sağlar. Çünkü Yargıtay uygulamalarına göre, kat mülkiyetine elverişli yapılarda fiilî taksim mevcutsa, kat mülkiyeti kurulurken bu fiilî kullanımın korunması gerekir. Bu yaklaşım, hem paydaşlar arasındaki fiilî dengeyi sürdürür hem de ortaklığın giderilmesi sonrasında ortaya çıkabilecek yeni uyuşmazlıkların önüne geçer.
3.1-Ayırma Projesi Hazırlattırılması
Üzerinde yapı bulunmayan taşınmazlarda aynen paylaşmanın ilk adımı, taşınmazın nasıl bölünebileceğini gösteren ayırma (ifraz) projesinin hazırlanmasıdır. Mahkeme, bu proje için teknik bir bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi, projesini hazırlarken imar planı, imar mevzuatı ve plan notlarını dikkate almakla yükümlüdür.
Ayırma projesi yalnızca taşınmazın bir bölümünü değil, tamamını kapsayacak şekilde düzenlenmelidir. Paydaşlardan biri onay vermedikçe taşınmazın bir kısmının paylı mülkiyet olarak bırakılması mümkün değildir.
Aynen paylaşma sürecinde ayırma projesi düzenlenmesi zorunlu bir aşamadır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E: 2013/16473, K: 2014/5670, T: 02.05.2014
“Mahkemece kamu malı niteliğindeki cami ve müştemilatının bulunduğu kısım ile ilgili teknik bilirkişiye ifraz (taksim) projesi düzenlettirerek belediye encümeninden ifrazının mümkün olup olmadığı araştırılmalı, ifrazı mümkün ise caminin ve kullanım alanının bulunduğu kısmın ifraz edilerek bırakılması, geriye kalan kısım için ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.”
Bilirkişi Seçimi
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2002/2492 K: 2002/2691 T: 15.04.2002
“Bölümlere arsa payı tahsis edilirken de daha önce gelişi güzel verilen zemindeki arsa payları nazara alınmaz. Bu işlemler için bir hukukçu ve iki teknik elemanın bilirkişi olarak seçilmesinde yarar vardır.”
3.2-İvaz İlavesi
Ortaklığın aynen paylaşma yoluyla giderilmesi mümkündür; ancak bu durumda bölünen taşınmaz parçalarının değerleri birbirine tam olarak eşit olmayabilir. İşte bu durumda, ivaz ilavesi devreye girer.
İvaz, denkleştirme amacıyla eklenen para bedelidir. Paydaşlardan birine, değeri diğerine göre daha düşük bir parsel düşmüşse, aradaki farkın para olarak tamamlanması sağlanır.
Aynen Taksimde Değer Eşitliği ve İvaz İlkesi
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi — E: 2017/1136, K: 2021/396, T: 27.01.2021
“Aynen bölünerek paylaştırmanın (taksimin) mümkün olduğu hâllerde, bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmüyorsa, eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesinde öngörülen belgelerin tamamlanmasıyla, her bir paydaşa —veya elbirliği hâlinde birden fazla paydaşa— en az bir bağımsız bölüm verilerek kat mülkiyeti oluşturulmalı, bölümler arasındaki değer farkı ise ivaz ilavesiyle denkleştirilmelidir.
Ancak paydaşlar arasında anlaşma bulunmadıkça, hâkim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi biçiminde aynen taksim kararı veremez.”
İvaz İlavesi ve Kura Usulüyle Adil Paylaştırma
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi — E: 2016/1918, K: 2018/1899, T: 13.03.2018
“Aynen bölünerek paylaştırmanın (taksimin) mümkün olduğu hâllerde, bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmüyorsa, eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır.
Ancak paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça, hâkim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde bir taksim kararı veremez.
Belediye Encümeni veya İl İdare Kurullarınca 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümlerine uygun bulunan ifraz projesinde, kimlere hangi bölümlerin verileceği belirlenir; bu konuda paydaşlar uzlaşamazlarsa, hâkim huzurunda kura çekilerek paylaştırma yapılır.”
İvaz Bedelinin Deposu Aynen Taksimin Ön Koşuludur
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi — E: 2013/11904, K: 2013/13267, T: 23.10.2013
“İvaz bedeli depo edildiği takdirde, ortaklık taksim suretiyle giderilmelidir. Depo edilmezse, aynı hak karşı tarafa tanınmalı; her iki taraf da ivaz bedelini kesin süre içinde depo etmezse, bu durumda satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmelidir.”
3.3-Paydaşlar Arasında Gruplandırma
Ortaklığın giderilmesi davalarında taksim talep edildiğinde, mahkeme öncelikle taşınmazın pay ve paydaş durumuna göre bölünebilirliğini araştırır. Ancak bu araştırma sonucunda, paydaşlar arasında anlaşma (sulh) sağlanmadıkça, hâkim kendiliğinden gruplandırma yaparak bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanların diğer paydaşlara verilmesine karar veremez.
Başka bir ifadeyle, mahkemenin re’sen — yani paydaşların açık rızası olmadan — taşınmazı gruplar hâlinde paylaştırma yetkisi yoktur. Böyle bir bölünme ancak tarafların karşılıklı muvafakatiyle mümkündür.
Ayrıca, paydaşlar onay vermedikçe taşınmazın bir kısmı paylı mülkiyet olarak bırakılamaz. Ortaklığın giderilmesi davasının amacı, birlikte mülkiyete son vermek olduğundan, taşınmazın bir kesiminin paylı kalması ortaklığı tamamen sona erdirmediği için hukuken kabul edilemez.
Bu sebeple hâkim, taksim kararını yalnızca tam ayrılmayı sağlayacak şekilde ve paydaşların iradesine uygun olarak verebilir.
3.4-Yetkili Kamu İdaresinden Görüş Sorulması
Aynen Bölünmede İmar Uygunluğu Encümen veya İl İdare Kurulunca Onaylanmalıdır
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi — E: 2017/1136, K: 2021/396, T: 27.01.2021
“Aynen bölünerek paylaştırma (taksim) yapılması hâlinde, teknik bilirkişiye ifraz projesi düzenlettirilir. Taşınmaz belediye veya mücavir alan sınırları içinde ise bu proje ilgili belediyeye, belediye sınırları dışında ise İl İdare Kurulu’na gönderilerek taksimin mümkün olup olmadığı sorulur.
3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümlerine uygunluk onayı verilirse, onaylanan ifraz projesinde kimlere hangi bölümlerin verileceği belirlenir. Paydaşlar bu konuda anlaşamazlarsa, hâkim huzurunda kura çekilerek paylaştırma yapılır.
Buna karşılık, onay makamından olumsuz cevap gelmesi hâlinde, taşınmazın satış suretiyle ortaklığının giderilmesine karar verilmesi gerekir.”
İfraz Projesi Encümene Sunulmadan Verilen Karar Eksik İncelemeye Dayanır
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi — E: 2013/16632, K: 2014/2043, T: 18.02.2014
“Somut olayda, dava konusu taşınmazın 1/2 payının davacıya, 1/2 payının ise davalıların murisine ait olduğu anlaşılmıştır. Fen bilirkişisi tarafından hazırlanan krokide davalılara ait bölüm ile arsa niteliğinde olan kısım ayrı ayrı gösterilmiş, Belediye Encümeni’nin kararıyla taşınmazın ifrazının mümkün olduğu belirtilmiştir.
Ancak, encümen kararı bilirkişi tarafından hazırlanan ifraz projesi encümene sunulmadan önce alınmıştır. Bu nedenle, taşınmazın teknik bilirkişi tarafından hazırlanacak ifraz projesinin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 16. maddesi uyarınca belediye encümenine sunulması ve encümen kararına göre hüküm kurulması gerekir.
İfraz projesi encümene sunulmadan verilen karar eksik incelemeye dayanır.”
Bilirkişi tarafından hazırlanan ayırma projesi tamamlandıktan sonra, mahkeme bu projeyi ilgili kamu idaresine göndererek ayırmanın imar mevzuatına uygun olup olmadığını sormalıdır. Taşınmaz belediye veya mücavir alan sınırları içinde yer alıyorsa bu değerlendirme belediye encümeni, bu sınırlar dışında ise il encümeni tarafından yapılır.
İmar planına göre ayırma ve birleştirme işlemlerinin onaylanması yetkisi 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 16. maddesi uyarınca yalnızca encümenlere aittir. Bu nedenle, encümen kararı olmadan yalnızca belediye başkanı ya da idari birim tarafından verilen bir uygunluk yazısı, mahkemeye bağlayıcı görüş niteliği taşımaz.
Encümen tarafından verilen görüş, mahkemenin aynen paylaşma talebi hakkında karar verebilmesi için belirleyici niteliktedir. Eğer idare, taşınmazın mevcut durumu itibarıyla ayrılmasının mümkün olmadığını bildirirse, aynen paylaşma yolu kapanır; ancak uygunluk görüşü verilirse, encümen kararı ile onaylanan proje esas alınarak taşınmaz aynen paylaştırılabilir.
3.5-Aynen Paylaşma Sonrası Tescil ve Paylaştırma Usulü
Encümen kararıyla ayırma projesinin onaylanmasının ardından, dosya tapu ve kadastro müdürlüklerine gönderilir ve yeni oluşan parsellerin tescili sağlanır. Bu aşama tamamlanmadan ortaklığın giderilmesine karar verilemez; zira tescil işlemi, yeni parsellerin hukuken varlık kazanmasını sağlar ve mahkeme kararının uygulanabilirliği için zorunludur.
Tescil işlemi yapıldıktan sonra, mahkeme hangi parselin hangi paydaşa düşeceğini belirler. Bu belirleme yapılmadan önce, oluşan parsellerin değer yönünden denkleştirilmesi gerekir. Ortaklığın giderilmesi davalarında önemli olan, payların miktar değil değer bakımından eşit hale getirilmesidir. Eğer ayırma sonucu oluşan parseller arasında değer farkı varsa, bu fark ivaz (para) ilavesiyle giderilir. Bilirkişi, her parselin değerini ve gerekiyorsa eklenecek para miktarını tespit eder; böylece paydaşlar arasında ekonomik eşitlik sağlanır.
Değer eşitlemesi tamamlandıktan sonra, hangi parselin kime verileceği belirlenir. Bu konuda kural, paydaşların kendi aralarında anlaşmalarıdır. Anlaşma sağlanmışsa hakim bu iradeye uygun karar verir. Ancak taraflar arasında uzlaşma yoksa, hakim re’sen paylaştırma yapamaz; bu durumda paylaşım kura yoluyla yapılır. Kura çekimi, adaletin objektif biçimde sağlanması amacıyla zorunlu ve bağlayıcı bir yöntemdir.
Son aşamada, hangi parselin hangi paydaşa isabet ettiği belirlendikten sonra, mahkeme ortaklığın giderilmesine ve ayırma projesine göre oluşan parsellerin paydaşlar adına tapuya tesciline karar verir.