Tüm Yönleriyle El Atmanın Önlenmesi Davası (Yargı Kararlarıyla)

Tüm Yönleriyle El Atmanın Önlenmesi Davası (Yargı Kararlarıyla)

GİRİŞ


El atmanın önlenmesi ve ecrimisil davaları, taşınmaz mülkiyetine yönelen haksız müdahalelere karşı mülkiyet hakkının korunmasını sağlayan en temel hukukî başvuru yollarındandır. Bu davalarda, yalnızca fiili kullanıma değil, mülkiyet hakkına, paydaşlık ilişkilerine, aile hukukuna, kamu müdahalesine ve hatta kişisel haklara kadar uzanan geniş bir yelpazede değerlendirme yapılmaktadır.

Yargıtay kararları, bu alandaki yerleşik ilkeleri belirlemekle kalmaz; aynı zamanda hangi davranışların hukuka uygun sayılacağını, hangi durumların haksız müdahale teşkil edeceğini somut ölçütlerle ortaya koyar. Özellikle fiili taksim, paydaşlar arası rıza, ifraz sonrası hak sahipliği, kiracılık savunuları ve kamu kurumlarının plan dışı müdahaleleri gibi ihtilaflı alanlarda verilen kararlar, uygulayıcılara yol gösterici niteliktedir.

Bu derlemede, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil taleplerine konu olan farklı ihtilaf türleri sistematik bir şekilde gruplandırılarak sunulmuştur.

DAVA AÇMA SÜRECİNE İLİŞKİN USULÎ BİLGİLER

• El atmanın önlenmesi davası, taşınmazına izinsiz şekilde müdahale edilen malik veya zilyet tarafından açılabilir.
• Tapulu taşınmazlarda yalnızca malik ya da onun yasal temsilcisi, tapusuz taşınmazlarda ise üstün zilyet konumunda olan kişi dava açma hakkına sahiptir.
• Dava, müdahalede bulunan gerçek veya tüzel kişilere yöneltilmelidir ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
• El atmanın varlığını ispat yükü davacıya aittir. Mahkeme genellikle keşif ve bilirkişi incelemesi yaparak taşınmazdaki fiili durumu değerlendirir.
• Eğer müdahale yargılama sırasında sona ermişse, dava reddedilmez; “karar verilmesine yer olmadığına” hükmedilir.
• Ayrıca ecrimisil talebi varsa, bu talep beş yıllık zamanaşımına tabidir ve geçmişe dönük olarak dava tarihinden geriye doğru hesaplanır.

El atmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarında başarı şansını artırmak için bazı temel hususlara dikkat edilmelidir:

• Davalının taşınmaza fiilen müdahale ettiğinin açıkça ispatlanması gerekir; yalnızca geçmişte kalan ya da soyut iddialar yeterli değildir.
• Kullanımın ne zaman haksız hâle geldiği doğru tespit edilmeli; malik önceden rıza göstermişse, ecrimisil ancak rızanın geri alındığı tarihten itibaren talep edilebilir.
• Paydaşlar arasında fiili taksim varsa, buna aykırı kullanım el atma sayılır.
• Ecrimisil isteniyorsa, emsal kira bedelleri, kullanım alanı ve bilirkişi raporları net olmalıdır.
• Hapis hakkı veya kiracılık savunuları ise süresinde ve geçerli delillerle ispatlanmalıdır.
• Dava açmadan önce ihtar çekilmesi, hem süreci sağlamlaştırır hem de başlangıç tarihi konusunda delil oluşturur.
• Davacı sıfatı açısından, tapuda malik veya paydaş sıfatı taşıyıp taşımadığı kontrol edilmeli, mülkiyeti sona eren kişilerin dava açamayacağı unutulmamalıdır.

I. PAYDAŞ İLİŞKİLİ EL ATMALAR VE FİİLİ KULLANIMLAR

• Fiilen Kullanılan Paya İlişkin El Atmanın Önlenmesi Talebi

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi – E. 2018/6707, K. 2018/18313 – T. 07.11.2018

Paydaş, payına karşılık fiilen çekişmesiz olarak kullandığı bir yer varsa el atmanın önlenmesi davası açamaz.
Çünkü fiili taksim durumunda, kullanım sınırları geçici olarak korunmalı ve el atmanın önlenmesi değil, ortaklığın giderilmesi veya resmi taksim yolu tercih edilmelidir.

• Paydaşın Fiili Kullanım Alanına Yapılan Müdahale

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi – E. 2014/16171, K. 2016/4820 – T. 19.04.2016
Fiili kullanımda davacının payına düşen alan işgal ediliyorsa el atmanın önlenmesi talebi kabul edilir.
Çünkü fiilen kullanılan ve taraflar arasında zımni olarak paylaştırılmış alana yönelik müdahale, paydaşın kullanım hakkını ihlal eder ve bu ihlal yargı müdahalesini haklı kılar.

• Paydaş Rızası Olmadan Yapılan Kiralama ve Haksız Kullanım

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi – E. 2018/3161, K. 2018/19827 – T. 06.12.2018
Paydaşlardan biri, diğer paydaşların rızası olmadan taşınmazı üçüncü kişiye kiralayamaz; bu durumda el atmanın önlenmesi ve ecrimisil talebi mümkündür.
Çünkü taşınmazın tamamı üzerinde ortak mülkiyet söz konusu olduğundan, rıza dışı kiralama işlemleri diğer paydaşların haklarını ihlal eder ve haksız el atma teşkil eder.

• Paydaş İzni Olmadan Üçüncü Kişiye Kullandırma

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi – E. 2018/3161, K. 2018/19827 – T. 06.12.2018
Paydaşlardan biri, taşınmazı diğer paydaşların izni olmadan üçüncü kişilere kullandırırsa, bu kullanım haksız sayılır ve el atmanın önlenmesi ile ecrimisil istenebilir.
Çünkü paylı mülkiyette her paydaş, ortak taşınmazın tamamı üzerinde payı oranında hak sahibidir; diğerlerinin rızası alınmaksızın yapılan tahsis, ortak kullanım hakkını ihlal eder.

• Paydan Fazla Kullanımda El Atma ve Ecrimisil

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi – E. 2014/16357, K. 2016/4690 – T. 18.04.2016
Paydaşın payından fazla yer kullandığı tespit edilirse, el atmanın önlenmesine ve fazla kullanım için ecrimisile karar verilir.
Çünkü her paydaş, taşınmazın tamamı üzerinde payı oranında hak sahibidir; bu oranı aşan kullanımlar diğer paydaşların hakkını ihlal eder ve müdahale niteliği taşır.

• Fiili Taksim Yoksa ve Davacı Yer Kullanamıyorsa El Atma Vardır

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi – E. 2015/8104, K. 2015/9014 – T. 17.06.2015
Paydaşlar arasında fiili taksim yoksa ve davacı payına karşılık yer kullanamıyorsa, el atma gerçekleşmiş sayılır.
Çünkü fiili taksim bulunmadığında taşınmazdan tüm paydaşların eşit şekilde yararlanması esastır; bu hakkın engellenmesi fiili el atma sayılır.

• Taksim Davası Tebliği İntifadan Men Tarihidir

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi – E. 2014/13940, K. 2014/18257 – T. 24.11.2014
Paydaşlar arasında taksim davası açılmışsa, dava dilekçesinin tebliği intifadan men tarihidir.
Çünkü bu tarihten itibaren diğer paydaşların ortak kullanımı engellenmiş sayılır ve haksız kullanıma karşı ecrimisil talep hakkı doğar.

• Fiili Taksime Aykırı Kullanım El Atmadır

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi – E. 2014/16171, K. 2016/4820 – T. 19.04.2016
Fiili taksim varsa, taraflar buna uymalıdır. Kullanım anlaşmasına aykırı müdahale el atmadır.
Çünkü fiili taksim zımni bir kullanım sözleşmesi niteliğindedir; buna aykırı davranışlar diğer paydaşın hakkını ihlal eder.

• Uzun Süreli Fiili Kullanım Ahde Vefa ile Korunur

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – E. 2017/1-1200, K. 2017/890 – T. 03.05.2017
Fiili taksim veya uzun süreli fiili kullanım varsa, iyi niyet ve ahde vefa ilkesi gereği bu durum korunur.
Çünkü yerleşmiş kullanım düzeni taraflar arasında güven ilişkisi oluşturur; buna aykırı müdahale, hakkın kötüye kullanımı teşkil eder.

• Fiili Taksimli Alandaki Yıkım Talebi Tek Paydaş Tarafından da Açılabilir

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi – E. 2014/14086, K. 2016/2003 – T. 22.02.2016
Yıkım istenen yapı, fiili taksimli alandaysa ve yalnızca bir paydaş dava açmışsa, husumet nedeniyle reddedilmez. Esasa girilmelidir.
Çünkü her paydaş, kendi hakkına yönelen müdahaleye karşı bireysel dava açma yetkisine sahiptir; ortak dava zorunluluğu yoktur.

• Taşınmazda Kullanım Varsa ve Davacıya Yer Bırakılmamışsa El Atma Vardır

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi – E. 2014/16357, K. 2016/4690 – T. 18.04.2016
El atma fiili, taşınmazda fiilen kullanım varsa ve davacıya terk edilmiş alan bulunmuyorsa kabul edilir.
Çünkü ortak taşınmazın tamamı diğer paydaşın fiili tasarrufunda olup davacı kullanım dışı bırakılmışsa, bu durum mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelir.

II. BOŞANMA VE AİLE KONUTU İLİŞKİSİNDE EL ATMA

• Boşanma Sonrası Malik Olmayan Eşin Kullanımının Haksızlığı

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi – E. 2014/16769, K. 2016/5022 – T. 25.04.2016
Boşanma sonrası malik olmayan eş taşınmazı kullanmaya devam ediyorsa, el atma haksızdır ve ecrimisil istenebilir.
Çünkü boşanma ile birlikte aile konutu olma niteliği sona erer ve malik olmayan eşin mülkiyet hakkına aykırı kullanımı haksız hale gelir.

• Boşanma Sonrası Tahliye Etmeyen Eşe Karşı Ecrimisil ve Tahliye Talebi

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi – E. 2014/8156, K. 2015/7962 – T. 01.06.2015
Boşanma sonrası malik olan eşin, taşınmazı tahliye etmeyen eski eşe karşı ecrimisil ve tahliye talebi haklıdır.
Çünkü boşanma kararıyla birlikte mülkiyet hakkı tam anlamıyla malik eşe geçer ve eski eşin kullanımına dayanak olacak meşru bir zemin kalmaz.

• Boşanma Sonrası Hâkimiyetin Devamı ve El Atma

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi – E. 2014/16769, K. 2016/5022 – T. 25.04.2016
Eski eşin boşanma sonrası taşınmazı fiilen terk etmemesi hâlinde hâkimiyet devam eder ve el atma oluşur.
Çünkü boşanma ile aile konutu vasfı sona erdiğinden, taşınmaz üzerindeki fiili hâkimiyetin sonlanması için anahtarın teslimi gibi fiziki tasarrufların bırakılması gerekir; aksi takdirde kullanım hakkı kalmayan kişi haksız zilyet durumuna düşer.

III. MÜLKİYET VE TEMSİL HAKKI BAĞLAMINDA EL ATMA

• El Atmanın Önlenmesinde Malik Olmayan Kişinin Dava Açma Ehliyeti

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi – E. 2016/9509, K. 2017/1199 – T. 20.02.2017
Mülkiyete dayalı el atmanın önlenmesi davalarında, davayı ancak tapu maliki veya onun yetkilisi açabilir. Malik olmayan kişi adına açılan dava, aktif husumet yokluğu nedeniyle reddedilir.
Çünkü mülkiyet hakkına dayalı bir talepte bulunmak, yalnızca bu hakkın sahibi olan ya da onun hukuken yetkilendirdiği kişiler aracılığıyla mümkündür; aksi takdirde dava taraf ehliyeti bakımından dinlenemez.

• İfraz Sonrası Mülkiyeti Kalmayan Kişi El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Talebinde Bulunamaz

 Yargıtay 1. Hukuk Dairesi – E. 2016/5405, K. 2016/5148 – T. 26.04.2016
İfrazdan sonra taşınmazda mülkiyet hakkı sona eren kişi, el atmanın önlenmesi veya ecrimisil talebinde bulunamaz.
Çünkü el atma ve ecrimisil talepleri, mülkiyet hakkına dayanır; bu hak sona erdiğinde, kişi artık dava ehliyetini kaybeder. Yalnızca ifrazdan sonra da mülkiyet hakkı süregelen kişiler bu tür taleplerde bulunabilir. Ayrıca ecrimisil, ancak kişinin hak sahibi olduğu döneme ilişkin olarak, pay oranı gözetilerek hesaplanabilir.

• İfraz Sonrası Sadece Mülkiyeti Devam Eden Paydaş El Atmanın Önlenmesini Talep Edebilir

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi – E. 2016/5405, K. 2016/5148 – T. 26.04.2016
Taşınmaz davadan önce ifraza tabi tutulmuşsa, sadece ifraz sonrası mülkiyet hakkı devam eden paydaşlar, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil talebinde bulunabilir.
Çünkü mülkiyet hakkı, el atma ve ecrimisil davalarının ön koşuludur. İfrazla birlikte mülkiyet sona ermişse, kişi artık taşınmazla ilgili bu tür taleplerde bulunamaz. Ecrimisil de yalnızca mülkiyeti süren paydaş lehine ve ifraz ile dava tarihi arasındaki dönemle sınırlı olarak hükmedilebilir.

• Mülkiyet Hakkı, Üzerinde İntifa Hakkı Bulunsa Dahi El Atmaya Karşı Korunur

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – E. 2014/1-1425, K. 2016/1039 – T. 09.11.2016
Mülkiyet hakkı sahibi, taşınmaz üzerinde intifa hakkı kurulmuş olsa bile el atmanın önlenmesini talep edebilir.
Çünkü intifa hakkı, kullanım yetkisini devretse de, mülkiyet hakkı sona ermez ve malik hâlen taşınmazın korunmasını talep edebilir. İntifa hakkı sahibinin dava açmamış olması, malikin bu yöndeki dava hakkını ortadan kaldırmaz.
Ancak fiili kullanım malik iznine dayanıyorsa, bu dönem için ecrimisil talep edilemez. Dava açılmasıyla birlikte malik muvafakatini geri almış sayılır; bu tarihten itibaren el atma haksız hâle gelir. Davalının, intifa hakkı sahibinden kaynaklanan bir kiracılık ilişkisini ispat etmesi hâlinde ise el atma hukuka uygun sayılabilir. Bu nedenle kiracılık ilişkisi titizlikle araştırılmalıdır.

IV.HAKSIZ FİİLİ EL ATMALAR VE KAMUSAL MÜDAHALELER

• Kullanım İzninin Geri Alınması Sonrası Haksız El Atma

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – E. 2009/1-401, K. 2009/473 – T. 04.11.2009
Mülk sahibinin verdiği kullanım izni geri alındıktan sonra el atma haksız hâle gelir ve ecrimisil talep edilebilir.
Çünkü artık mülkiyet sahibinin rızası ortadan kalkmış olur ve bu tarihten sonraki kullanım, hukuka aykırı hale gelir.

• Plan Dışı Kamu Müdahalesi Haksız Fiildir ve Adli Yargı Görevlidir

Yargıtay 4. Hukuk Dairesi – E. 2016/15911, K. 2017/426 – T. 13.01.2017
El atma kamu hizmeti sırasında plan dışı gerçekleşmişse, eylem adli yargıda değerlendirilir.
Çünkü plan ve projeye dayanmayan kamu müdahalesi, hizmet kusurundan ziyade haksız fiil niteliği taşır ve özel hukuk hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir.

• Tapusuz Taşınmazlarda Zilyetliğe Dayalı El Atmanın Önlenmesi Davası Açılabilir; Üstün Zilyetlik Araştırılmalıdır

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – E. 2014/64, K. 2015/1485 – T. 03.06.2015
Tapusuz taşınmazlarda veya üçüncü kişi adına tapulu yerlerde, üstün zilyetlik kime aitse el atmanın önlenmesi davasını o kişi açabilir.
Çünkü zilyetliğe dayalı el atma davalarında mülkiyet değil, fiilî hâkimiyet esas alınır. Mahkeme, tarafların tüm delillerini toplayarak, tanıkları taşınmaz başında dinleyerek ve üstün zilyetliği tereddütsüz belirleyerek karar vermelidir. Bu yapılmadan verilen ret kararı doğru değildir.

V.HİCAR VE KİRA İLİŞKİLERİNDEKİ EL ATMA DEĞERLENDİRMESİ

• Ecrimisil Talebinde Çelişkili Bilirkişi Raporları Giderilmeli, Fiili Kullanım ve Projeye Uygunluk Netleştirilmelidir

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi – E. 2014/11542, K. 2015/13875 – T. 30.11.2015

Ecrimisil talebinin değerlendirilmesi için, bilirkişi raporları arasındaki çelişki giderilmeli, bağımsız bölümlerin fiili kullanımı ve projeye uygunluğu netleştirilmelidir.
Çünkü ecrimisil, fiili el atmaya ve kullanımın hukuka aykırı olmasına bağlıdır; bu durumun tespiti çelişkisiz ve teknik olarak açıklığa kavuşturulmuş bilirkişi raporlarına dayanmalıdır.

• İcra Satışı Sonrası Ecrimisil Talebinde Tahliye Süresi ve İşgalin Sürekliliği Değerlendirilmelidir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi – E. 2019/1534, K. 2019/2933 – T. 13.05.2019

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi – E. 2018/15175, K. 2018/19714 – T. 05.12.2018

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi – E. 2014/15856, K. 2015/566 – T. 19.01.2015

İcra ihalelerinde ecrimisil talebi için 15 günlük tahliye süresi verilip verilmediği ve işgalin bu süreden sonra devam edip etmediği değerlendirilmelidir.
Çünkü İİK m.135/2 gereği, taşınmazın teslimi için borçluya ya da üçüncü kişiye verilen 15 günlük tahliye süresi dolmadan ecrimisil istenemez; ancak işgalci satıştan haberdarsa veya ihale tarafıysa bu süre beklenmeden de ecrimisil talep edilebilir.

• Elatmanın Önlenmesi Davası Reddedildiyse, Ecrimisil Talebi de Reddedilmelidir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi – E. 2018/9649, K. 2018/13297 – T. 28.05.2018
Elatmanın önlenmesi davası kesinleşmiş şekilde reddedilmişse, aynı taşınmaza yönelik ecrimisil talebi de reddedilmelidir.
Çünkü ecrimisil, haksız el atmaya bağlı olarak talep edilebilen bir tazminat türüdür. El atmanın hukuken sabit olmadığı veya daha önce açılan elatmanın önlenmesi davasında reddedildiği durumlarda, ecrimisil talebi hukuki dayanaktan yoksun kalır. Yargıtay, aynı taşınmaz için el atmanın önlenmesi davası reddedilen davacının, ecrimisil talebinde de bulunamayacağını açıkça belirtmiştir.

• Payına Karşılık Belirli Bölümü Kullanan Paydaşa Ecrimisil Talep Edilemez; Taşınmazın Tamamına Müdahale Olursa Ecrimisil Doğar

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi – E. 2015/10187, K. 2015/11551 – T. 08.10.2015
Paydaşın, taşınmazın tamamını fiilen kullanması veya diğer paydaşların payına doğrudan müdahalesi varsa ecrimisil doğabilir. Ancak sadece kendi payına karşılık gelen bölümü kullanan paydaşa karşı ecrimisil talep edilemez.
Çünkü ecrimisil, haksız ve fazlaya ilişkin kullanıma dayanır. Yargıtay, ecrimisil taleplerinde harici veya fiili taksimin varlığının, kat mülkiyeti kurulup kurulmadığının, kullanım oranlarının ve emsal kira bedellerinin ayrıntılı şekilde değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir.
Ayrıca, tüm paydaşları bağlayan bir kullanım planı veya sözleşme yoksa, her somut kullanım durumu dikkatle irdelenmelidir. Belirsiz alacak davasında zamanaşımı ise ıslah tarihine göre değil, fiili el atma tarihine göre değerlendirilmelidir.

• Elatmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Davasında Kiracılık Savunusunun İspat Yükü Davalıdadır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi – E. 2014/16670, K. 2016/4758 – T. 19.04.2016
Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davasında, kiracılık savunusunda bulunan davalı, bu iddiasını geçerli delillerle ispatlamakla yükümlüdür. Her türlü delille ispat mümkündür.
Çünkü kira ilişkisi, bir hukuki işlem niteliğindedir ve yazılı sözleşme, tanık beyanı veya benzeri hukuken geçerli delillerle ispatlanmalıdır.
Yargıtay, kira ilişkisini doğrulayan herhangi bir belge bulunmadığında, kullanımın davacının rızasına dayalı sayılmayacağını, bu nedenle elatmanın haksız olduğunu ve ecrimisile hükmedilmesi gerektiğini belirtmiştir. Kiracılık ispat edilemediği hâlde davanın reddi hukuka aykırıdır.

• Dava Konusuz Kalmışsa Reddine Değil, “Karar Verilmesine Yer Olmadığına” Hükmedilmelidir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi – E. 2014/15401, K. 2016/493 – T. 19.01.2016
El atmanın önlenmesi davası yargılama sırasında konusuz kalırsa, mahkeme davayı reddetmemeli, “karar verilmesine yer olmadığına” hükmetmelidir.
Çünkü dava açıldıktan sonra müdahale sona ermişse, artık yargılama konusu kalmamıştır. Reddine karar verilmesi, davacıyı haksız çıkarır. Yargıtay bu tür durumlarda “konusuz kalan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına” karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir.

VI. HARİCİ SATIŞ, KİŞİSEL HAKLAR VE HAPİS HAKKI

• Harici Satışa Dayalı Fiili Kullanımda TMK 994’e Göre Hapis Hakkı

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi – E. 2018/10871, K. 2018/14007 – T. 12.06.2018
Harici satışa dayalı fiili kullanım varsa, ödenen bedele göre TMK 994’e göre hapis hakkı tanınabilir.
Çünkü zilyet, iyi niyetli olarak taşınmazı devralmış ve bedel ödemişse, taşınmazı terk etmeden önce yaptığı harcama veya ödemenin karşılığını almadan mülkiyet sahibine iade etmek zorunda değildir; bu durumda hapis hakkı doğar.

• Hapis Hakkı Def’inin Usule Uygun Sürede İleri Sürülmesi Zorunludur.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi – E. 2018/6294, K. 2018/13903 – T. 11.06.2018
Hapis hakkı savunması (def’i) süresinde ve usule uygun olarak ileri sürülmelidir; aksi hâlde dinlenemez.
Çünkü TMK 994’e dayanan hapis hakkı, bir def’i niteliğindedir ve bu tür savunmalar, ön inceleme aşamasında ve süresinde yapılmazsa, mahkeme tarafından değerlendirilemez; yargılamanın ilerleyen safhalarında ileri sürülemez.

• Harici Satın Alma Kişisel Hak Sağlar, Mülkiyet Sahibinin El Atmanın Önlenmesini Talep Hakkı Vardır.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi – E. 2018/6044, K. 2018/12011 – T. 02.05.2018
Harici satış sözleşmesiyle taşınmaz kullanan kişi, tapuda malik olmayan biri sayılır; bu durumda malik, el atmanın önlenmesini talep edebilir.
Çünkü tapulu taşınmazlarda mülkiyet hakkı ancak resmi şekilde devredilebilir. Haricen yapılan satışlar kişisel hak doğurur; ayni hak sağlamaz. Bu nedenle davalı taşınmazı iyi niyetli de olsa haksız şekilde kullanmaktadır. Yargıtay, el atmanın önlenmesi talebinin kabulü gerektiği hâlde reddini hukuka aykırı bulmuştur.

VII. KAÇAK YAPI VE EKONOMİK DEĞER

• Kaçak Yapılar Üzerindeki Fiili Kullanım da El Atma ve Ecrimisil Davasına Konu Olabilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi – E. 2014/20623, K. 2017/3198 – T. 06.06.2017
Kaçak veya hakkında yıkım kararı bulunan yapılar, ekonomik değer taşıdığı sürece, bu yapılar üzerindeki fiili kullanımlar el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarına konu edilebilir.
Çünkü mülkiyet hakkı sadece hukuken tanınan yapılara değil, fiilen kullanılan ve ekonomik değeri bulunan yapılara da koruma sağlar. Payına denk düşen bir kullanım hakkı bulunmayan paydaş, diğer paydaşın fiili müdahalesine karşı dava açabilir. Harici taksim veya fiili kullanım anlaşmaları varsa, bu durum “ahde vefa” ve iyi niyet ilkeleri kapsamında dikkate alınmalıdır. Mahkeme, bu anlaşmaların varlığını ve fiili kullanımı detaylı şekilde araştırmalıdır.

VIII. KAT MÜLKİYETİNDE EL ATMANIN ÖNLENMESİ

Kat Malikinin Ortak Bahçeyi Çitle Çevirmesi


Yargıtay 20. Hukuk Dairesi – E. 2017/2359, K. 2018/7850 – T. 04.12.2018


Kat malikinin ortak alana kalıcı yapı veya sınırlandırma getirebilmesi için diğer maliklerin beşte dördünün yazılı rızası gerekir.
Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi gereğince, ortak alanlarda yapılacak inşaat, tesis ve benzeri müdahaleler, yeterli çoğunluğun yazılı iznine bağlıdır. Aksi hâlde yapılan müdahale hukuka aykırı sayılır ve kaldırılması gerekir.

Ortak Alan Olan Çatıya Projeye Aykırı Müdahale


Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – E. 2011/563, K. 2011/733 – T. 28.09.2011


Ortak alanlara yapılan müdahaleler, yapı projesine ve yönetim planına uygun olmalıdır.
Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi uyarınca projeye aykırı müdahaleler giderilmelidir; maliklere bu müdahalenin düzeltilmesi için uygun bir süre verilerek projeye uygunluk sağlanmalıdır.

Ortak Alan Bodrum Katın Yönetim Ofisi Olarak Kullanılması


Yargıtay 20. Hukuk Dairesi – E. 2017/4066, K. 2017/9508 – T. 16.11.2017


Ortak alanlar, diğer maliklerin rızası olmaksızın özel kullanım amacıyla tahsis edilemez.
Çünkü Ortak mülkiyete konu alanların münhasıran bir kat maliki tarafından kullanılabilmesi, diğer maliklerin rızasına bağlıdır. Rıza olmadan yapılan kullanım, el atma niteliğindedir ve mahkemece müdahalenin önlenmesine karar verilir.

IX. SINIR UYUŞMAZLIKLARI

Sınır Uyuşmazlıklarında Tapu Haritası ve Krokinin Esas Alınması
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/1032, K. 2023/1208, T. 06.12.2023
Sınır uyuşmazlıklarında, tapu kayıtlarına dayanak olan harita, plan veya kroki zemine uygulanabiliyorsa, sınır tespiti bu belgelere göre yapılmalıdır.

Çünkü Yargıtay’a göre, sınırın belirlenmesinde tapu kaydıyla birlikte dayanağı olan harita ve krokilerin de zemine tatbik edilebilir olup olmadığı araştırılmalıdır. Eğer bu belgeler açık ve belirginse, taşınmazın sınırı bu belgelere göre tespit edilir. Bu durum, sınırın objektif ve teknik verilere dayalı biçimde belirlenmesini sağlayarak, uyuşmazlıkların yerinde ve doğru biçimde çözülmesine imkân tanır.