Yeniden Düzenlenen Değer Artış Payı Ve Kavramlar

GİRİŞ

Değer Artış Payı (DAP) kavramı 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen 8’inci (Ek Madde 8) Madde ile uygulamacıların çalışma alanına girmiştir. Bu Ek Madde 7221 sayılı Kanunla 14/02/2020 tarihinde Kanunlaşmış 20/02/2020 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik ise 15/09/2020 tarihinde Resmi Gazetede Yayımlanmıştır. İmar Kanununa eklenen Ek 8’inci Maddenin bazı fıkralarında getirilen değişiklikler ise 4537 sayılı Kanunla 05/12/2024 tarihinde Kanunlaşmış ve 12/12/2024 tarihinde Resmi Gazetede Yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Konu yeni değişikliklerle sınırlı olduğundan diğer hükümlere gerek duyulmadıkça girilmeyecektir.

Kanunun Ek 8’inci maddesi detaylı analiz edildiğinde aslında sadece DAP uygulamasını tanımlamamakta daha önce Kanun metninde yer almayan imar planı değişikliğinden ne anlaşılması gerektiğini de tanımlamaktadır. Madde metnine göre konusu ne olursa olsun;

            “Plan değişiklikleri, plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak yapılır. Plan değişikliği tekliflerinde ihtiyaç analizini içeren sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporu hazırlanarak planı onaylayacak idareye sunulur.

Fonksiyon değişikliği hariç olmak üzere, parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz. (Ek cümle:5/12/2024-7534/7 md.) Ancak bir fonksiyon, parsel bazında konut kullanımına dönüştürülemez.

Bin metrekareden az olmamak kaydıyla oluşmuş adalarda; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanmak zorundadır.” Hükümleri getirilerek hem plan değişikliği tanımı düzenlenmekte hem de değişikliğin niteliklerine göre emir ve yasaklar belirlemektedir.

            Kanunun Ek Madde 8’de yer alan metnin başında herhangi bir duruma işaret edilmeksizin “plan değişikliği”, “imar planı değişikliği” kavramlarının kullanılması ve hükme bağlanması oldukça önemlidir. Çünkü normal şartlar altında yapılacak “imar planı” ve “imar planı değişikliklerini” de kapsayacaktır. Dikkat edilirse hem “Plan Değişikliği” hem de “imar planı değişikliği” ifadesi kullanılmaktadır. Konu imar planı ve değişikliği ise bu kavram Kanunun 6’ncı maddesinde tanımlanmaktadır. Kanunun 6’ncı maddesinde “imar planı; Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planı”ndan oluşur” hükmüne yer verilmektedir.

Dolayısıyla Ek Madde 8 deki plan değişikliği hükmü Uygulama İmar Planı Değişikliği ile birlikte aynı zamanda Nazım İmar Planı Değişikliğini de kapsamaktadır. Bu konuya daha sonra da değinilecektir.  Kanun metninde öncelikle bu belirtmeler yapıldıktan sonra DAP ile ilgili uygulamalara yönelik hükümler getirilmektedir.

Kanunun Ek 8’inci maddesinde DAP uygulaması “(Değişik fıkra:5/12/2024-7534/7 md.) Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine parsel bazında fonksiyon değişikliği ile ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan parsel veya parsellerin artan değeri ile mahkemelerce iptal edilen imar planı değişikliklerinde, imar planı değişikliği neticesinde yürürlükten kalkan imar planı ile teklif edilen yeni imar planının kapsadığı parsel veya parsellerde oluşan değer farkının yüzde doksanı (%90) değer artış payı olarak alınır. Değer artış payı bedelinin tespitinde 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları gözetilir” hükmü ile belirtilmektedir.

DAP uygulamasında yer alan Kanunla getirilen yeni değişiklikleri analiz etmeden önce bazı kavramları ve bilgileri tartışmak uygun olacaktır. Açıklanmaya muhtaç kavramlardan bazıları “imar planı”, “imar planı değişikliği”, “uygulama imar planı”, “uygulama imar planı değişikliği”, “kadastral parsel ve özelliği”, “imar parseli ve özelliği” şeklinde sayılabilir. Bu kavramlar yerine oturtulmadan DAP uygulamasında yer alan “bir imar adası” ya da “parsel” den ne kastedildiği uygulamacılar tarafından karıştırılabilecek ve sağlıklı uygulamanın da mümkün olamayacağı değerlendirilmektedir.

KANUN ve İLGİLİ YÖNETMELİKLERİ ÇERÇEVESİNDE DAP UYGULAMASINDA YER ALAN İMAR ADASI VE UYGULAMA İMAR PLANI ile DİĞER KAVRAMLAR

Giriş bölümünde de bir miktar bahsedildiği üzere İmar Kanununda yer eden DAP uygulamasında “plan”, “ada”, “parsel”, “…değişiklik” gibi kavramların neye karşılık geldiğinin bilinmesi hatta öyle ki tartışılması gerekmektedir.  Bilindiği üzere Kanunun 6’ncı maddesinde belirtildiği üzere “Mekânsal planlar, kapsadıkları alan ve amaçları açısından Mekânsal Strateji Planlarına uygun olarak; “Çevre Düzeni Planları” ve “İmar Planları” kademelerinden oluşur. İmar planları ise nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak hazırlanır.”

DAP maddesi olan Ek Madde 8 de yer alan “plan değişikliği”nden kastedilenin ise “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmeliği”nde belirtildiği için “Uygulama İmar Planı Değişikliği” olduğu anlaşılmaktadır.

Uygulama İmar Planından kastedilenin ne olduğu açık değildir. Bahsedilen uygulama “imar planı henüz imar uygulaması görmemiş yani kadastral parsel niteliğinde bulunan ve İmar Kanununun 18’inci maddesi ile Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkındaki Yönetmelikte yer alan kurallara göre imar parseli niteliğine dönüşmemiş mülkiyet ya da mülkiyet topluluğundan mı bahsedilmektedir yoksa imar uygulaması görmüş imar parseli veya parsellerinin oluşturduğu bir imar adasından mı bahsedilmektedir, bu husus açık değildir.”

Hal böyle olunca kimi uygulamalarda İmar Kanununun 18’inci maddesi uygulanmadan kimi uygulamalarda da ifraz işlemi ile uygulama imar planında kamu alanına ayrılan bir kısım var ise plan onama sınırları içerisindeki Düzenleme Ortaklık Payı oranı gözetilmeksizin ada bazında işlem tesis edilebilmektedir. İşlem yapılan imar adası kimi zaman uygulama imar planı bulunan ancak parselasyon planı ile imar düzenlemesi görmemiş olan bir imar adası olabilmektedir. Bir başka deyişle henüz arazi ve arsa düzenlemesi yapılmamış sadece uygulama imar planı onaylanmış imar adalarında da DAP uygulaması gerçekleştirilebilme hatasına düşülebilir. Her ne kadar çeşitli iç hizmet eğitimleri ya da istişarelerde bu konuya dikkat çekiyor isem de mevzuatta açıkça bir ifade yer etmediğinden uygulamacı ne anlıyorsa ona göre uygulama yapabilmektedir. Özetle; imar planı değişikliği, imar adası ve parselinden ne anlaşılması gerekmektedir? bunun açıklığa kavuşturulması burada tartışılacaktır.

Bu tartışmada; 3194 sayılı İmar Kanunu, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği ile Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik üzerinden “imar planı, imar planı değişikliği, nazım imar planı ve değişikliği, uygulama imar planı ve değişikliği, kadastro ada ve parseli, imar ada ve parseli” kavramları üzerinden analiz edilerek bir sonuca varılacaktır.

Bu bölümde bahsedilen hususlar netleştirildikten sonra Ek Madde 8’deki Kanun maddesinde yapılan değişikliklerin açıklanması uygun olacaktır.  

İmar Kanununda Kavramlar

İmar Planı; İmar planı kavramına ait Kanunda doğrudan bir açıklama yer almamakta olup, daha önce de bahsedildiği üzere Kanunun 6’ncı maddesinde Mekansal Planlama Kademeleri başlığı altında “Mekânsal planlar, kapsadıkları alan ve amaçları açısından Mekânsal Strateji Planlarına uygun olarak; “Çevre Düzeni Planları” ve “İmar Planları” kademelerinden oluşur. İmar planları ise nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak hazırlanır” hükmüne yer verilmiştir. Dolayısıyla imar planı; Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından oluşmaktadır.

İmar Planı değişikliği; mekansal planlama kademesinde belirtilen planlardaki Nazım imar Planı ve Uygulama İmar Planında mevzuatına uygun olarak ihtiyaç duyulduğunda yapılabilecek olan değişikliği ifade etmektedir. Bahse konu imar planlarının tanımlarından söz etmek gerekirse bu tanımlar Kanunun 5’inci maddesinde açıklanmaktadır.

Kanunun 5’inci Maddesinde;

 Nazım İmar Planı: “ (Değişik:29/11/2018-7153/10 md.) varsa bölge planlarının mekâna ilişkin genel ilkelerine ve varsa çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklüklerini, nüfus yoğunlukları ve eşiklerini, ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, plan hükümleri ve raporuyla beraber bütün olan plandır”

Uygulama İmar Planı; “tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.” Şeklinde tanımlanmıştır.

Uygulama İmar Planı Değişikliği; uygulama imar planında yer eden hususların değiştirilmesini gerektiren durumlarda yapılan işlemdir. Zorunlu olmadığı sürece böyle bir işlem yapılması söz konusu olamamaktadır, olması halinde de bu değişikliğin nasıl ve hangi kriterlere göre yapılacağı Kanunun Ek Madde 8’i ile uygulanması zorunlu Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde yer etmekle birlikte Kanunun Planların Hazırlanması ve Yürürlüğe Konulması başlıklı 8’inci maddesinde onay, ilan, askı vb. ilkelere yer verilmiş olup değişiklikle ilgili olarak ise “Onaylanmış planlarda yapılacak değişiklikler de yukarıdaki usullere tabidir.” Hükmüne yer verilmektedir.

Kadastro ada ve Parseli; Kadastro Adası; kadastro yapıldığı zaman var olan adadır.

Kadastro Parseli; kadastro yapıldığı zaman kadastro adaları içinde bulunan mülkiyeti tescilli parseldir.

İmar ada ve Parseli; İmar Adası; imar planındaki esaslara göre meydana gelen adadır.

İmar Parseli; İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, İmar Planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.

Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde Kavramlar

İmar Planı; Yönetmelik İmar Planı kavramı ile ilgili olarak “Mekânsal planlar kapsadıkları alan ve amaçları açısından Mekânsal Strateji Planları, Çevre Düzeni Planları ve İmar Planları olarak hazırlanır. Buna göre planlama kademeleri, üst kademeden alt kademeye doğru sırasıyla; Mekânsal Strateji Planı, Çevre Düzeni Planı, Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından oluşur.” İfadesine yer vererek “imar planı” ifadesinden Nazım ve Uygulama İmar Planının anlaşılması gerektiğini belirtir.

İmar Planı değişikliği; İmar planı değişiklikleri MADDE 26 – (1) İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır.

(2) İmar planlarında sosyal ve teknik altyapı hizmetlerinin iyileştirilmesi esastır. Yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılamaz (…) ve diğerleri. İmar planı değişiklikleri konusunda (nazım ve uygulama imar planı değişiklikleri) Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği ayrı bir bölüm açmıştır ve Madde 26 Ek-2 de verilmektedir. Metin içerisinde bazı önemli hususlara değinildiğinden ayrıca okuyucuların göz atması önerilir.

Nazım İmar Planı; Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği Madde 4/(1)(i) “Nazım imar planı: Mevcut ise çevre düzeni planının genel ilke, hedef ve kararlarına uygun olarak, arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, çeşitli kentsel ve kırsal yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarını, ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere, varsa kadastral durumu işlenmiş olarak 1/5.000 ölçekte, büyükşehir belediyelerinde 1/5000 ile 1/25.000 arasındaki her ölçekte, onaylı halihazır haritalar üzerine, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanan planı”nı ifade eder.

Uygulama İmar Planı; Madde 4/(1)(k) “Nazım imar planı ilke ve esaslarına uygun olarak yörenin koşulları ve planlama alanının genel özellikleri, yapının kullanım amacı ve ihtiyacı, erişilebilirlik, sürdürülebilirlik ve çevreye etkisi dikkate alınarak; yapılaşmaya ilişkin yapı adaları, kullanımları, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı katsayısı, kat alanı kat sayısı veya emsal, yapı yaklaşma mesafesi, ön cephe hattı, ifraz hattı, kademe hattı, ada ayrım çizgisi, taşıt, yaya ve bisiklet yolları, ulaşım ilişkileri, parkları, meydanları, kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarını, gerektiğinde; parsel büyüklükleri, parsel cephesi ve derinliği, arka cephe hattı, yol kotu ve bu kotun altındaki kat adedi, bağımsız bölüm sayısı gibi yapılaşma ve uygulamaya ilişkin kararları, uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren ve varsa kadastral durumu işlenmiş olarak 1/1.000 ölçekte onaylı halihazır haritalar üzerinde, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanan planı”nı ifade eder şeklindedir.

Nazım ve Uygulama İmar Planı Değişiklikleri; Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği Madde 26 da verilmiş olup Ek-2 de yer almaktadır.

Kadastro Parseli; tanım yok

İmar Parseli; tanım yok

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte Kavramlar

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik uygulama imar planı kesinleştikten sonra 3194 sayılı Kanunun 13., 18. ve 44’üncü maddeleri uyarınca uygulanması gereken yönetmeliktir. Kanunun 13 ve 18’inci maddelerine dayanarak Parselasyon planlarının hazırlanmasına yönelik usul ve esasları belirler. Bu özelliği nedeniyle kadastral yani imar planı yapılmamış olan parsellerin İmar Kanununun ilgili maddelerine göre arazi ve arsaların düzenlenmesi ve “imar parseli” olarak tescil edilmesine hazırlanması ve onaylanması işlemidir. Bu çalışma yapılmadan önce onaylanmış olan uygulama imar planındaki parseller kadastral parsel/ham parsel/düzenleme işlemi görmemiş parsel (daha önce 18 uygulaması- parselasyon planı yapılarak imar planı değişikliği  yapılmış parseller imardan imara gideceği için tam anlamıyla ham parsel sayılmayacaktır) niteliğindedir. 

Ham parselden kasıt; hem Kanunun 18’inci maddesi hem de Yönetmeliğin 4’üncü Maddesinin birinci fıkrasının (ç) bendinde “Düzenleme ortaklık payı (DOP): Düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında; düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden, imar planındaki kullanım kararlarına göre yüzde kırk beşe (% 45) kadar düşülebilen miktardır. Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgede yaşayanların ihtiyacı olan ve herkesin ortak kullanabileceği, kamusal alanı ifade eder ve bölgede yaşayan insanların ortak kullanımı dışında hiçbir fonksiyon için kullanılamaz.” Şeklinde belirtilen umumi hizmet ve kamu hizmeti alanlarına ayrılan ama kesintisi henüz yapılarak imar adası ve imar parseline dönüşmemiş kadastral parsellerdir. 

İmar Planı; Tanım yok

İmar Planı değişikliği; Tanım yok

Uygulama İmar Planı; Tanım Yok

Uygulama İmar Planı Değişikliği; Tanım yok

Kadastral Parsel; Bu Yönetmelik Madde 4/(1)(i) “Herhangi bir imar düzenlemesi yapılmamış, kadastro mevzuatı uyarınca oluşarak tescil edilmiş parsellerdir.”

İmar Parseli; Bu Yönetmelik Madde 4/(1)(h) “İmar adaları içerisindeki kadastral parsellerinin İmar Kanunu, imar planı ve bu Yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.”

Parselasyon Planı; Bu Yönetmelik Madde 4/(1)(l) “İmar Kanununun 18 inci maddesi hükümlerine ve uygulama imar planına uygun olarak imar parsellerinin oluşturulduğu, parselasyon planı açıklama raporu, parselasyon paftaları ile tescile esas belgeleri içeren uygulama dosyası ile bir bütün olan plandır.” Hükümlerine yer verilmiştir.

DAP Uygulanacak Ada ve/veya Parselin Değerlendirilmesi

İmar Kanunu, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği ile Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin ilgili maddeleri değerlendirildiğinde, İmar Kanununa eklenen Ek 8’inci maddede Değer Artış Payına tabi tutulacak imar ada ve parsellerinin ham parsellerden oluşmaması, imar parseline  dönüştürülmüş ve tescil edilmiş parsellerden oluşması gerektiği anlaşılmaktadır. Ham parsel yani henüz parselasyonu yani imar parseline dönüştürülmemiş ada ve parsellerde umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlar İmar Kanununun 13 ve 18’inci maddeleri ile Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkındaki Yönetmeliğe göre Düzenleme Ortaklık Payı Olarak terkin edilmemiş parsellerdir. Bir başka deyişle maksimum %45 DOP alınması gereken ama imar düzenlemesi yapılmadığından bu oranın kesilmediğ/kesilemediği kadastral parsellerdir.  İmar düzenlemesi yapılmış olsa idi belki de o imar ada veya parseline başka hissedarlar da gelecekti. Bu nedenle bahsedilen gerekçeler ve tanımlar birlikte değerlendirildiğinde uygulama imar planından sonra imar parseline dönüştürülmüş net imar parsellerinin bulunduğu imar ada ve parsellerinde DAP uygulamasının yapılması gerekmektedir.

KANUNDA GETİRİLEN SON DEĞİŞİKLİKLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ

DAP Uygulamasında Kamu Tarafından Alınacak Artan Değer Oranında Değişiklik

Kanunun Ek-8’inci Maddesinin ilgili fıkrasında değişikliğe gidilmeden önce “Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak alınır.” Hükmü yer almaktaydı.

Yapılan değişiklikle; “(Değişik fıkra:5/12/2024-7534/7 md.) Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine parsel bazında fonksiyon değişikliği ile ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan parsel veya parsellerin artan değeri ile mahkemelerce iptal edilen imar planı değişikliklerinde, imar planı değişikliği neticesinde yürürlükten kalkan imar planı ile teklif edilen yeni imar planının kapsadığı parsel veya parsellerde oluşan değer farkının yüzde doksanı (%90) değer artış payı olarak alınır. Değer artış payı bedelinin tespitinde 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları gözetilir.” Hükmü oluşturulmuştur. Böylece artan değerin %10’u maliklere bırakılmış %90’ı da kamuya alınacaktır. Buna ait dağılım oranları hem madde metninde hem de uygulama Yönetmeliğinde açıkça yer ettiğinden burada değinilmeyecektir.

DAP Uygulamasında Kentsel Sosyal Teknik Altyapı Alanı Ayrılması

İmar Kanunu Ek Madde 8’de ilk başlangıç fıkralarında hem imar planı değişikliğinin temel ilkelerini hem de DAP uygulanacak alanla ilgili olarak; “Plan değişiklikleri, plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak yapılır. Plan değişikliği tekliflerinde ihtiyaç analizini içeren sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporu hazırlanarak planı onaylayacak idareye sunulur.

Fonksiyon değişikliği hariç olmak üzere, parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz. (Ek cümle:5/12/2024-7534/7 md.) Ancak bir fonksiyon, parsel bazında konut kullanımına dönüştürülemez.

Bin metrekareden az olmamak kaydıyla oluşmuş adalarda; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarı çaplı alanda karşılanmak zorundadır.”

hükümlerine yer verilmektedir.

Dolayısıyla Kanunun bu hükümleri ile Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin imar planı değişiklikleri ile ilgili hükümleri DAP uygulamasında da geçerli olacaktır. Bu uygulamanın ve hesaplamanın  yapılabilmesi için de parsellerin imar ada ve parsellerine dönüştürülmüş olması gerekmektedir.

İmar Planlarında Umumi Hizmetlere ve Kamu Hizmetlerine Ayrılan Yerlerde İmar Planı Değişikliği

Kanunda Ek Madde 8’in ikinci fıkrasında yer alan ve değişikliğe uğrayan “Fonksiyon değişikliği hariç olmak üzere, parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz. (Ek cümle:5/12/2024-7534/7 md.) Ancak bir fonksiyon, parsel bazında konut kullanımına dönüştürülemez” hükmü ile Maddeye aynı tarihte eklenen; “(Ek fıkra:5/12/2024-7534/7 md.) İmar planlarında umumi hizmet alanına ayrılan yerlerden 13 üncü madde kapsamında kamu eline geçişi sağlanamayan alanlarda, kamu hizmetini yapacak ilgili idarenin kamu hizmet alanına ihtiyacı olmadığına dair görüşü alınarak eşdeğer alan ayrılmaksızın 2942 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesi hükümlerine göre ve çevre yapılaşma koşulları ile uyumlu olmak kaydıyla konut kullanımı hariç fonksiyon değişikliği amaçlı plan değişikliği yapılabilir”  hükmüne de değinmek uygun olacaktır.

Bilindiği üzere Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğine göre fonksiyon değişikliği yapılması veya alanında azaltmaya gidilmesi halinde eşdeğer alan ayrılması zorunludur. Kanuna eklenen bu madde ile “kamu eline geçişi sağlanamayan alanlarda, kamu hizmetini yapacak ilgili idarenin kamu hizmet alanına ihtiyacı olmadığına dair görüşü alınarak eşdeğer alan ayrılmaksızın” ve konut alanına dönüştürülmeksizin uygulama imar planı değişikliği ile fonksiyon değişikliği yapılmasına olanak sağlanmaktadır.

Bir başka deyişle Kamunun yani Bakanlık, İl Özel İdaresi ve Belediyelerin Parselasyon planı yapmamaları, parselasyon planı yaparak Kanunun 10’uncu Maddesine göre İmar Programı yaparak ilgili kamu kurum ve kuruluşların kamulaştırma işlemlerini gerçekleştirmemesi sebebiyle İmar Hakkı Aktarımı ya da DAP uygulaması ile bunun eksiklerini halka yüklemenin nasıl bir faydası olacağı düşündürücüdür.

Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği ve İmar Kanunundaki Tanımlar gereği fonksiyon değişikliklerinde Nazım İmar Planı değişikliklerinin de yapılması gerekebilecektir.

Ayrıca; Madde Umumi ve Kamu Hizmetlerine ayrılması gerekip de Kanunun 13’üncü maddesine göre kamulaştırılamayan alanlar sadece “konut” fonksiyonuna dönüştürülemez ifadesine yer vermektedir. Kentsel sosyal teknik altyapı ihtiyacı sadece konut için değil konaklama, ofis vb yerlerde çalışanlar içinde bir ihtiyaç olduğu düşünüldüğünde Kanun koyucuların bu hususu bir kez daha değerlendirmesi uygun olacaktır.

Kanun maddesinde yer eden diğer değişiklikler yazı ekinde yer alan Ek-1 Tabloda değişimden önceki hali ile birlikte siz uygulamacılara sunulmaktadır.

EK-1

Ek Madde 8 ile Yürürlüğe giren maddelerde getirilen değişiklikleri daha anlaşılabilir olması nedeniyle tablo içerisinde göstermek daha anlamlı olacaktır.

14/02/2020 DURUMU	05/12/2024 DURUMU
Parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz.	Fonksiyon değişikliği hariç olmak üzere, parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz. (Ek cümle:5/12/2024-7534/7 md.) Ancak bir fonksiyon, parsel bazında konut kullanımına dönüştürülemez.
Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak alınır. Değer artış payı bedelinin tespitinde 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları gözetilir.	(Değişik fıkra:5/12/2024-7534/7 md.) Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine parsel bazında fonksiyon değişikliği ile ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan parsel veya parsellerin artan değeri ile mahkemelerce iptal edilen imar planı değişikliklerinde, imar planı değişikliği neticesinde yürürlükten kalkan imar planı ile teklif edilen yeni imar planının kapsadığı parsel veya parsellerde oluşan değer farkının yüzde doksanı (%90) değer artış payı olarak alınır. Değer artış payı bedelinin tespitinde 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları gözetilir.
İmar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artışının tespiti 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından plan değişikliği açıklama raporunda belirtilen mer’i plan koşullarındaki değer tespiti ile birlikte değişiklik sonrası değer tespiti yapılmak suretiyle belirlenen ortalama yeni değerden az olmamak üzere, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenir. Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya ruhsat aşamasında taşınmaz maliklerince ödenir. Kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payı, ödeme tarihinde her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Kanunun mükerrer 298 inci maddesi uyarınca tespit ve ilân edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere arttırılarak uygulanır.	(Değişik fıkra:5/12/2024-7534/7 md.) İmar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artışının tespiti 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından plan değişikliği açıklama raporunda belirtilen mer’i plan koşullarındaki değer tespiti ile birlikte değişiklik sonrası değer tespiti yapılmak suretiyle belirlenen ortalama yeni değerden az olmamak üzere, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenir. Değer artış payı peşin veya taksitle ödenebilir. Değer artış payının peşin ödenmesi halinde %10 indirim uygulanır ve en geç tahakkukun oluştuğu tarihi takip eden bir ay içerisinde ödenir. Değer artış payının taksitle ödenmesi halinde ilk ödeme, tahakkuk tarihini takip eden birinci ay içerisinde faizsiz olarak yapılır. Sonraki taksit ödemeleri ise ilk ödemeden sonraki altıncı, on ikinci ve on sekizinci aylarda olmak üzere ve kalan borç üzerine Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları eklenerek artış yapılacak şekilde toplamda dört taksitte gerçekleştirilir. Taksitlerin erken ödenmesi halinde ise taksitin ödendiği tarihteki kalan borç üzerine Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları eklenerek ödenecek taksit tutarı hesaplanır. Değer artış payının tamamı ödenmeden tapuda satış, devir, bağış yapılamaz, yapı ruhsatı düzenlenemez.
————	(Ek fıkra:5/12/2024-7534/7 md.) İmar planlarında umumi hizmet alanına ayrılan yerlerden 13 üncü madde kapsamında kamu eline geçişi sağlanamayan alanlarda, kamu hizmetini yapacak ilgili idarenin kamu hizmet alanına ihtiyacı olmadığına dair görüşü alınarak eşdeğer alan ayrılmaksızın 2942 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesi hükümlerine göre ve çevre yapılaşma koşulları ile uyumlu olmak kaydıyla konut kullanımı hariç fonksiyon değişikliği amaçlı plan değişikliği yapılabilir.

Ek-2 Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği

İmar Planı Değişiklikleri (…)

MADDE 26 – (1) İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır.

(2) İmar planlarında sosyal ve teknik altyapı hizmetlerinin iyileştirilmesi esastır. Yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılamaz.

(3) İmar planlarında bulunan sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılmaz. Zorunlu hallerde böyle bir değişiklik yapılabilmesi için:

1. a) İmar planındaki durumu değişecek olan sosyal ve teknik altyapı alanındaki tesisi gerçekleştirecek ilgili yatırımcı Bakanlık veya kuruluşların görüşü alınır.
2. b) İmar planında yer alan yol hariç sosyal ve teknik altyapı alanlarının ve kamuya ait sosyal ve kültürel tesis alanlarının kaldırılabilmesi veya küçültülmesi ancak bu tesislerin hitap ettiği hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir. Eşdeğer alanın ayrılmasında yüzölçümü ve konum özellikleri korunur. Bu alanların yerinin değiştirilmesinde, mevcut plandaki hizmet etki alanına göre aynı uygulama etabı veya bölge içinde kalması, yaya erişim mesafelerinin dikkate alınması ve yeni tespit edilen alanın tesisin yapılmasına müsait olması zorunludur.
3. c) Düzenleme ortaklık payından elde edilen alanların yüzölçümleri toplamının altına düşülmemek kaydıyla, plan değişikliği ile kaldırılan yol alanlarının miktarları, düzenleme ortaklık payından oluşturulan park, çocuk bahçesi, meydan gibi açık ve yeşil alanlarda kullanılabilir. Ancak yol hariç düzenleme ortaklık payına tabi bir kullanımın kamu ortaklık payına tabi bir kullanıma dönüştürülmek istenilmesi halinde, düzenleme ortaklık payına tabi alanın hizmet edeceği etki alanında eşdeğer bir alan ayrılır.

(4) Kat adedi veya bina yüksekliğini artıran imar planı değişiklikleri, yörenin yerleşim özellikleri, dokusu ve kimliği dikkate alınmak suretiyle, şehrin veya alanın yakın çevresinin silüeti, yapıların güneşe göre cephesi ve yönlenmesi özelliklerini olumsuz yönde etkilememesi esas alınarak yapılır.

(5) İmar planında verilmiş olan inşaat emsalinin, kat adedinin, ifraz şartlarının değiştirilmesi sonucu nüfus yoğunluğunun artırılmasına dair imar planı değişikliklerinde:

1. a) Artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanları standartlara uygun olarak plan değişikliğine konu alana hizmet vermek üzere ayrılır.
2. b) Nüfus yoğunluğuna bağlı olmaksızın, kat adedinin artırılmasının istenmesi durumunda; önerilecek kat adetlerinin tayininde aşağıdaki formüle göre bulunacak bütün yollardaki karşılıklı bina cepheleri arasındaki asgari uzaklık sağlanacaktır.

K = [(Y1 + Y2)/2] + 7,00 m

Yukarıdaki formülde;

K = Karşılıklı bina cepheleri arasındaki mesafe (metre),

Y1 = Yolun bir cephesine önerilecek yapının yüksekliği,

Y2 = Yolun diğer cephesinde önerilecek yapının yüksekliğini,

ifade eder.

1. c) Parsellerin birleştirilmesi ve yapı düzeni değişikliği içeren, kat adedinin artırılmasına yönelik uygulama imar planı değişikliklerinde de yukarıdaki formüle uyulması esastır.

(6) İmar planında gösterilen yolların genişletme, daraltma ve güzergahına ait imar planı değişikliklerinde:

1. a) Devamlılığı olan bir yolun belli bir kesimde şerit sayısı azaltılamaz ve daraltılamaz.
2. b) Yolların kaydırılmasında, mülkiyet ve yapılaşma durumu dikkate alınır.
3. c) İmar planlarındaki gelişme alanlarında geçiş amaçlı 3,00 metreden dar yaya yolu, 10,00 metreden dar trafik yolu açılamaz; yerleşik alanlarda mülkiyet ve yapılaşma durumlarının elverdiği ölçüde yukarıdaki standartlara uyulur. Ancak parseller 7,00 metreden dar yollardan mahreç alamaz.

ç) İmar planı değişikliği ile taşıt geri dönüş kurbu olmayan çıkmaz yol ihdas edilemez.

1. d) İmar planlarında Karayolları Genel Müdürlüğünün sorumluluğunda olan karayollarında yapılacak her türlü değişiklikte bu Kuruluştan alınacak görüşe uyulur.
2. e) Plan alanındaki trafik hacimleri ile yeni getirilen kullanımların trafik üretme ve trafik çekme hacimleri dikkate alınarak yol ve kaldırım genişlikleri belirlenir.

(7) Yoğunluk artıran veya kentsel ulaşım sistemini etkileyen imar plan değişikliklerinde, kentsel teknik altyapıya yönelik etkilerin belirlenmesi ve gerekli önlemlerin alınması amacıyla ayrıca kentsel teknik altyapı etki değerlendirmesi raporu, analizi hazırlanır veya hazırlatılır.